摘要：頭頂“國資”光環、背靠光明食品集團的上海老牌房企——光明房地產集團股份有限公司（以下簡稱“光明地產”；600708.SH）正面臨著業績與負債雙重困境。

       2020年4月30日，光明地產2019年年度報告和2020年第一季度報告出爐。根據2019年報顯示，2019年，光明地產實現營業收入136.11億元，同比下降33.59%；實現歸母凈利潤5.70億元，同比下降59.77%。自2018年起，光明地產已經連續兩年業績下滑。2020年一季報，光明地產歸母凈利潤虧損2億元，重組以來首現季度虧損。

       從光明地產的負債情況來看，2017年至2019年，光明地產的凈負債率分別為133.35%、194.77%、218.18%，三年來其凈負債率水平快速上升。2020年第一季度，其凈負債率高達233.57%，相比2019年末提升了16個百分點。

       業績虧損與負債攀升之際，光明地產管理層也出現動蕩。光明地產就相關情況答復《投資者網》稱，公司總體財務風險可控；近期部分董事、高管的變動，是結合公司實際所作的正常調整。

       與此同時，光明地產方面表示，公司2020年計劃實現營收180億元、新開工面積350萬平米、竣工面積170萬平米，但考慮宏觀形勢和市場變化，距離最終實現尚存在不確定性。

       業績兩年下滑 抗壓能力弱

       公開資料顯示，2015年，海博股份與光明食品集團旗下農房置業、農房集團進行重組，由此誕生了新的平臺光明地產。公司重組時曾承諾，2015年至2017年合計實現扣非后歸母凈利潤不低于35.13億元。光明地產以36.01億元的合計扣非歸母凈利潤勉強達標。

       2017年堪稱是光明地產的高光時刻，實現營收208.11億元、歸母凈利潤19.47億元，分別同比增長0.14%、92.55%。

       然而在完成業績承諾后，光明地產業績變臉。2018年、2019年，光明地產分別實現營收204.94億元、136.11億元，同比增速分別為-1.53%、-33.59%；實現歸母凈利潤14.18億元、5.70億元，同比增速分別為-27.17%、-59.77%；實現凈利潤分別為13.71億元、8.56億元，同比增速分別為-31.02%、-37.55%。

       連續兩年營業收入與凈利潤下降的光明地產，由“光明”走向了“至暗”。而根據2020年一季報，光明地產一季度營業收入5.91億元，同比減少81.38%；歸母凈利潤虧損2億元，相較上年同期凈利潤3.68億元，同比下降154.26%，由盈轉虧。這是光明地產重組以來首現季度虧損。

       關于2019年業績下滑原因，光明地產在2019年年報中表示：營業收入下降“主要是房產主業結轉收入的銷售面積和銷售單價同比減少所致”；歸母凈利潤下滑“主要是房產主業收入同比下降等所致。”

       而2020年第一季度業績虧損，光明地產則將其歸咎于“新冠疫情影響業務同比減少所致。”

       一場疫情，讓全國房地產企業普遍遇冷，而光明地產的抗壓能力低于同行尤為明顯。根據Wind數據統計顯示，截至5月8日，在Wind房地產行業已披露2020年第一季報的139家企業中，僅有49家企業出現歸母凈利潤虧損，占比35.25%。其中歸母凈利潤虧損額超1億元的企業，僅有13家。而光明地產以2億虧損額在房地產歸母凈利潤虧損企業中“榮居”第七名。

       盈利引擎“失速” 債務“借新還舊”

       根據2019年年報，2019年，光明地產實現簽約金額為266.38億元，同比增長8.91%；簽約面積207.15萬平方米，同比增長0.45%。實現回款247.87億元，同比增長3.71%。全年新增土地儲備面積192.09萬平方米，同比增長32.92%。

       光明地產包含房地產開發及配套、物業及租賃、其他三大主營業務，其中在總營收中占比超90%的房地產開發及配套業務一直是光明地產的盈利引擎。2019年，房地產開發及配套業務實現營收124.92億元，同比下降36.18%，盈利引擎失速。此外，物業及租賃、其他兩項業務，分別實現營收3.74億元、5.98億元，同比上漲6.74%、12.26%。

       光明地產房地產開發業務主要集中在浙江、上海和江蘇等區域。基于“精耕上海，深耕長三角，選耕省會中心城市”的投資布局策略，光明地產布局華東、華南、華中三大業務地區，華東地區營收在公司總營收占比超60%，也是2019年光明地產3大業務地區中唯一業績下滑的區域。數據顯示，光明地產在華東的營業收入84.11億元，同比縮水52.30%，延續了2018年的下滑態勢。

       盈利端表現不佳，負債端仍居高難下。財務數據顯示，截至2019年末，光明地產負債706.39億元，資產負債率82.30%，比去年同期僅下降了0.08個百分點。在Wind房地產行業139家企業中，光明地產82.30%的資產負債率高于116家同期同行企業的資產負債率。

       現金流方面，截至2019年末，光明地產貨幣資金為90億元，流動負債451.89億元，光明地產的現金缺口達360億元左右。

       此外，2018年、2019年，光明地產經營活動現金流分別為-47.89億元、-87.34億元，連續兩年為負。在2020年第一季度為-12.45億元，持續為負。

       在償債方面，光明地產不得不“借新還舊”。今年2月22日與4月6日，光明地產分別有9億與10億元的債券到期。債券到期前，光明地產分別于2020年2月19日與3月27日成功發行兩期三年期的中期票據，發行利率分別為5億元（3.7%）、7.5億元（3.65%），用于償還到期債券。

       對此，光明地產向《投資者網》表示：“合規申購金額遠超發行金額，為公司持續穩健發展提供了中長期資金支持，有利于公司優化債務結構，降低財務成本，保持穩健的財務狀況。”

       如今，光明地產又添新債務。5月7日，光明地產發布公告稱，公司全資子公司農工商房地產以2.04億元人民幣通過協議轉讓方式收購武漢怡置明鴻34%股權且承擔相應債務（即人民幣3.98億元），收購總金額為人民幣6.02億元。

       管理層換防2020年預計營收180億

       業績虧損與負債承壓等多重壓力下，光明地產試圖以管理層換防尋求自救。

       今年2月，光明地產董事發生變更。原董事張輝明退出光明地產董事名錄，新晉董事吳通紅。

       4月底，先是光明地產黨委書記、董事長、總裁沈宏澤辭去總裁，由郭強接任總裁。而后，原光明地產董事會秘書王宏偉辭任，蘇朋程接棒。

       光明地產在回復時稱，本次公司部分董事、高管的變動，是結合公司實際情況所作的相應調整，郭強、蘇朋程的任職均由公司控股股東光明食品集團提議，“表明控股股東對上市公司未來發展的重視，注入年富力強的新鮮血液，促使公司管理層結構進一步年輕化。本次公司部分董事、高管的變動，屬于正常的人事變動。”

       光明地產管理層變動，能否為公司業績帶來利好？這還是一個未知數。但從市場來看，管理層換防并沒有提振廣大投資者信心。從4月30日至5月8日，光明地產股價持續走低，跌幅3.31%，至5月8日收盤，報2.92元/股。

       但光明地產對自身經營抱有信心。就2020年發展目標，光明地產向《投資者網》表示，全年公司計劃營業收入180億元，計劃新開工面積350萬平方米，計劃竣工面積170萬平方米。但光明地產同時也強調：“2020年經營計劃是公司根據當前現狀制定，不代表公司對投資者的承諾，能否實現取決于宏觀經濟形勢和政策、市場狀況變化等諸多因素，存在很大的不確定性，提示投資者對此保持足夠的風險意識。”

       從2020年一季報數據來看，2020年1-3月，光明地產營收5.91億元，只達計劃的3%。此外，2020年1-3月，公司新開工面積為62.22萬平方米，公司尚無房地產項目竣工，公司簽約金額為25.3億元。由此看來，光明地產欲達到計劃目標，仍任重道遠。