摘要：近日，武漢市公積金管理中心就《武漢個人住房商業貸款轉公積金貸款實施細則》（以下簡稱：《細則》），向社會各界公開征求意見。

       同初版相比，《細則》對商轉公的對象和條件進行了調整，此外也對存量房商轉公的年限進行了延長，最長可達30年。

       01、商轉公，流程太復雜

       商轉公，就是把商業貸款變成住房公積金貸款。同樣，商轉公的目的也很明確，就是降低購房者在還貸時的利息。

       最新公布的LPR利率為4.65%，再算上銀行加點的利息，同公積金的固定利率3.25%相比，還是存在很大的差距。

       對購房者而言，商轉公是個好政策，但不太實用。

       首先是覆蓋面積太小，明確支持商轉公的城市并不多，只有深圳、重慶、石家莊、福州等小部分城市允許商轉公。另外，還有一些城市在后期取消了商轉公，例如河南新鄉市，直接給一刀切了。

      單從申請商轉公的條件來說，只要繳存住房公積金、且繳納銀行貸款一段時間的購房者，即可到原商貸銀行申請辦理商轉公。理論上是不是看起來很簡單？但你真要落實起來就會發現，辦理商轉公并沒有想的那么簡單。

       公積金的貸款額度有上限，商轉公是不能超過這個額度的。在這個基礎上，想辦理商轉公，要不就得“先還后貸”，用手上的資金把商業貸款一次性還清，再去申請公積金貸款；要不就得“以貸沖貸”，找公積金中心申請貸款，再用公積金貸款沖抵商貸，每個月再歸還公積金貸款。

       值得注意的是，后者需要提前將商貸本息大于公積金貸款的那部分差額提前還清。

       整個流程走下來，公積金中心、銀行兩頭跑，中間還有評估和擔保，麻不麻煩主要看個人感受。

       而且辦理商轉公還要看時間，一般以上半年辦理為佳，因為這期間公積金賬戶余額比較充裕，辦理起來就比較快。

       南昌市住房公積金管理中心，就曾經因為資金緊缺暫停受理商轉公的貸款申請。如果要辦理，先排號慢慢等吧。

       辦理商轉公時，銀行附加的種種條件，以及公積金貸款額度緊張的問題，讓商轉公的實用性遠低于組合貸款模式。

       至于那些擔心商轉公會向住房市場提供“低息貸款”，從而引發房價上漲的小伙伴，可以把心收回去了。

       此次武漢向社會公開征集的《細則》有松有馳，上調了商貸的還款周期，從“6個月及以上”上調至“12個月及以上”，提高了辦理商轉公的門檻。對于組合貸中的商業貸款，不予轉換。

       總的來說，《細則》的內容中規中矩，主要還是為了保民生，減輕居民身上的房貸，并且延長還款周期，不至于讓樓市硬著陸。

       今年受到疫情沖擊，大多數人的經濟都受到了影響，未來不排除其他城市也照搬武漢商轉公的作業，變相減息。

       02、存量房，小城市太難

       值得注意的，在此次《細則》的意見征集中，存量房也被單拎了出來。存量房商轉公的最長期限，從20年延長至30年。

       武漢市住房公積金中心表示，存量房商轉公的貸款期限延長，主要是為了回應購買二手房職工的貸款訴求，并與現行的二手房公積金貸款房屋房齡保持一致。

       樓市火熱，開發商到處撒網蓋房子，也不是一兩天的事了。

       相較于一線城市的供需關系，我國絕大多數二三線城市的房屋供應，明顯是供大于求的。公開數據顯示，2017年二線城市、三線城市的空置率分別為22.2%、21.8%，遠高于一線城市的16.8%，屬于房屋庫存嚴重積壓。

       很多小伙伴都搞不太清“存量房”和“二手房”之間的關系。存量房屬于二手房中的一類，但是存量房是待售、沒人住過的房子；而二手房是過戶了、有人居住過的房子。在市場劃分上，存量房屬于1.5級市場，而二手房交易屬于3級市場。

       對于我國的存量房，2015年，時任住建部政策研究中心主任的秦虹表示，目前房地產正在進入存量房時代，“從整個市場來看，新房業務量占70%，二手房占30%，未來這樣的數據比例應該會倒過來。”

       以北京為例，2015年北京房地產協會秘書長陳志曾對北京的存量房進行分析，“北京有6億多平方米的存量房住宅，按照單套100平方米計算，即存量房約有600萬套。以北京1800萬城鎮人口、戶均3口計算，城鎮人口基本達到戶均一套房的水平。”

       此話一出，滿座嘩然，畢竟此前北京樓市出現恐慌性購房、搶房的背后，都有著“北京樓市庫存不足”的理論支撐。

       存量房都能達到戶均一套了，還至于搶房嗎？

      搶，還是要搶的。

       2016年底，北京全年二手房的成交量刷新了歷史紀錄，在整個市場中的占比達到了85%，也意味著北京全面進入了存量房時代。

       在一線城市，存量房的現象尤為明顯。隨著新房供應量逐漸下降，人們的選擇空間也相對收窄，在深圳甚至出現了“天價喝茶費”現象，究其原因就是新盤開得太少了。對此，不少媒體宣稱我國已經進入了存量房時代。

       2018年，中國國際金融金融股份有限公司發布了《數說中國存量住房》研究報告，測算得出2017年末中國城鎮住房存量達2.74億套，對應存量面積261億平方米，戶均擁有住房1.13套。

       報告結果似乎也在進一步佐證這個觀點：存量房時代已經到來。但是就絕大多數二三線城市的二手房成交量來看，遠不到這個標準，尤其是中西部地區。

       而從二三線城市的購房選擇來看，“新房熱”仍然是高燒不退。

       03結語

       一邊是海量的存量房，一邊是掛牌量居高不下的二手房。2020年的樓市，可能比想象的難走。

       公開數據顯示，截至5月底，杭州的二手房掛牌量達到12萬套，重慶超過10萬套，成都超過14萬套，深圳更達到了15萬套。與二手房的掛牌量成正比的，還有節節攀升的房價。

       在市場供應方面，2020年5月，全國新增掛牌房源量環比上漲18.9%，其中北京、上海、深圳、廣州這四大一線城市新增掛牌房源量環比漲幅達到208.1%、65.4%、41.4%和19.9%。二手房房價的上漲空間也很明顯，4個一線城市的二手房房價上漲幅度普遍超過新房市場，其中北京以環比上漲1.8%的漲幅引領全國。

       然而市場卻沒有想象的樂觀，深圳、杭州的新房市場出現排隊買房、萬人搖號的火爆場景，背后是新房限價與二手房市場之間的價格倒掛，其中存在巨大的套利空間。而二手房市場總體處于低迷的態勢，反差明顯。

       二手房成交量趕不上掛牌量，也意味著去化周期的延長。

       而武漢在這個關鍵節點，重搖“商轉公”的大旗，確實像是一個信號。畢竟經濟還得轉，樓市也得動，最新一期的LPR利率也明顯告訴大眾，央行正在剎車。

       或許，庫存已久的公積金，也是時候動起來了！