摘要：在11月無宅地成交后，12月北京土地市場將迎來一波供應高峰。

       根據北京市國土局掛牌信息，12月份北京計劃出讓12宗土地，累計出讓建筑面積155.78萬平方米，起始出讓金為406.3億元。

       “每年年底都是土地市場的供應高峰，因為政府要完成全年的供地計劃。”合碩機構首席分析師郭毅對記者表示，由于今年北京土地市場在供應和成交端出現了2-3個月的斷檔期，12月集中供地更為順理成章。

       北京前11月土地吸金超1660億

       在北京12月計劃出讓的12宗土地中，有8宗住宅用地，包括6宗R2二類居住用地以及2宗F81類綠隔產業用地，其中1宗用地明確了人才公寓規模，另1宗F81用地根據其性質，有打造成為租賃公寓的可能。此外，2宗新推出的海淀地塊，樓面價均達6.7萬元/平方米以上，從而引發關注。

       據貝殼研究院統計，北京住宅用地市場今年1-11月累計成交254萬平方米，累計成交面積同比連續三個月下滑，11月單月無住宅用地成交。

       “近期宅地市場供應量較少，近四個月僅12月有6宗宅地供應，共計40萬平方米，預計全年宅地市場成交量將略高于去年1個百分點。”貝殼研究院首席分析師許小樂表示。

       中原地產首席分析師張大偉指出，整體看，2020年全國土地市場持續高位運行。

       中原地產研究中心數據顯示，截至2020年11月30日，上海、杭州、廣州3個城市土地出讓收入超2000億，北京、南京等8個城市土地出讓收入超1000億。累計看，全國有超過30個城市賣地收入超過500億，刷新歷史記錄。

       其中，北京前11月累計土地出讓金約1668.7億元，同比增長13.84%，在50個大中城市土地出讓金排行中，位列第五，僅次于上海、杭州、廣州以及南京。

       據貝殼研究院報告，從目前全國351城出讓計劃統計可知，12月預計出讓住宅用地規劃建筑面積3.1億平方米，是11月總供應量的1.7倍。其中一線城市12月計劃推出用地規劃建面是11月成交規劃建面的1.3倍。

       “年底，部分現金流充裕的房企拿地積極性提高，多地再現高溢價率土地成交，土地市場熱度持續提升。”張大偉告訴記者。

       新房市場成交現“暖冬”

       進入年末，在土地市場即將迎來供應高峰的同時，北京新房項目也加快了入市步伐。

       北京市住建委官網顯示，今年9-10月，其公布了20多個住宅項目的預售許可預告，合計供應住宅1.13萬套。

       “9月、10月一些新項目的入市，使得11月的簽約進入高峰。”郭毅對記者表示。

       據中原地產研究中心統計，1-11月北京新建住宅網簽達4.26萬套，全年有望接近4.8萬套，這也是最近5年的最高點。其中11月新建住宅網簽5843套，是2015年7月至今連續64個月以來的最高值。

       由于供應量增加，熱點項目網簽明顯上漲，張大偉分析認為，2020年北京新房市場出現了暖冬。

       “年底開發商沖刺全年業績的動力很強勁，相繼推出熱點項目，也是為加速項目的網簽以及回款，從而完成全年業績指標的要求，預計12月份整體商品住宅的簽約量依然會保持高位。”郭毅如是說。

       許小樂指出，預計隨著12月供應端的發力，將帶動成交量隨之活躍，但考慮到簽約存在一定的滯后性，預計北京全年新房成交量將與去年基本持平。

       在價格方面，貝殼研究院報告顯示，11月北京商品住宅累計成交均價為47908元/平方米，累計同比上漲2%。總體來看，新房市場成交均價保持穩定。

       上述報告稱，自2018年限競房產品入市以來，成交均價增速從2017年的28%大幅回落至2018年的-3%。2020年1-11月限競房成交面積為293萬平方米，占整體商品住宅成交面積的48%，其價格限制屬性對市場價格起到較好的穩定作用。

       關于2021年北京新房市場價格走勢，由于北京今年不限價地塊供應比例提高，不限價地塊的建設用地面積占整體宅地建設用地面積的比例由去年的48%提升至目前的88%，使得市場上出現明年房價將回暖的預期。

       張大偉指出，限競房累計入市8.7萬套，已經網簽5.2萬套，可售庫存也從去年底的3.3萬套跌至2.9萬套，隨著供應減少，土地結構的變化，北京2021年將再次以不限價商品房供應為主。

       “雖然土地市場不限價的土地在增多，但新房在上市的時候依然面臨預售價格隱形的調控，房價上漲的預期雖然客觀存在，但從整體新房市場的均價水平來看不會出現明顯上漲的趨勢。”郭毅表示。

       截至11月底，北京商品住宅庫存面積為1133萬平方米，出清周期回落至20個月。許小樂認為，12月供應端發力的概率較高，從而使得成交量相對活躍，出清周期或將在此影響下小幅拉長，但隨著簽約的逐步完成，出清周期后期將保持穩定。