摘要：春江水暖鴨先知，房企的動態(tài)，往往預示著樓市的興衰。

       1月18日，據(jù)央視新聞報道，有機構對上市的70多家A股、H股的房地產企業(yè)做了統(tǒng)計，它們2020年的銷售額大約是11萬億元左右，比2019年同比增長10%以上。

       然而，銷量的高增，并不意味著房企受到市場的青睞。

       2020年全年，房地產主題基金平均收益率僅為9.21%，遠遠低于新能源（94.31%）和消費（68.38%）主題基金板塊，僅相當于滬深300指數(shù)漲幅（27.21%）的約三分之一。在50家A股和H股上市房企中，有46家2020年末的市值低于2019年末。

       劃重點：90%的房企市值跌回2019年。

       90%的房企市值下跌，說明什么？

       各位千萬不要低估資本市場的“威力”，資本的態(tài)度，代表了資金對于房地產行業(yè)前景的預期，房企只要做高股價，才能做股權質押、發(fā)債融資，如果市場對開發(fā)商棄若敝履，說明整個行業(yè)的前景都變得黯淡。

       原因出在哪？

       一方面，是因為央行和住建部動用了“雷霆手段”。

       去年8月份的時候，住建部和央行就召開過一次重點房地產企業(yè)座談會，研究形成重點房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。

       這三個財務指標分別是：1，扣除預收賬款后的資產負債率大于70%。2，凈負債率大于100%。3，現(xiàn)金短債比小于1倍。

       也就是說，約談的那些重點房企今年就開始實施“三道紅線”，2023年必須完成，屆時財務指標若無法滿足，就限制開發(fā)商發(fā)債借錢，這對依賴高周轉、高杠桿的房企來說幾乎是致命的。

       在1月上旬，央行、住建部又召集重點房企舉行座談會，與會房企除了去年9月已參與融資新規(guī)試點房企，亦包括部分去年未參與試點的房企。

       第二次約談，意味著三道紅線的試點將“擴圍”。

       換言之，接下來整個房地產行業(yè)，都將籠罩在融資收緊的陰影中。

       資本都是有“前瞻性”的，明明房地產行業(yè)在走下坡路，資金面收緊的力度持續(xù)加大，愿意投資房企的人越來越少，房企市值自然逆勢下跌。

       另一方面，銷量創(chuàng)新高，是因為降價促銷，而不是樓市回暖。

       回顧去年房地產市場的走勢，在一季度，反應靈活的房地產企業(yè)緊急盤整全國供貨系統(tǒng)，在銷售較好的城市加大推盤力度，全力激活營銷體系。直播賣房、打折賣房、渠道帶客，線上線下等各種花式營銷，“回籠資金是第一要務”為2020年房企的第一共識。

       房企業(yè)績門檻提升的背后，是“以價換量”的犧牲。

       以某TOP3房企為例，其2019年的銷售單價保持在1萬元/平方米之上，但2020年其銷售單價已下降至8945元/平方米。碧桂園、萬科以及融創(chuàng)中國等頭部房企的銷售單價也均出現(xiàn)了不同程度的下滑。

       事實上，2021年樓市的“困難”模式，才剛剛開始。

       房貸額度縮水已成定局

       據(jù)上海證券報報道，多家銀行1月信貸投放額度已基本告罄。其中，受房地產融資新規(guī)影響，涉房貸款額度出現(xiàn)大縮水。

       不少股份行的房產信貸早早放完，跟額度緊張有關。

       某大行房產事業(yè)部人士向記者透露，去年一季度涉房（房地產融資）信貸規(guī)模為300億元，今年一季度封頂只有100億元，大幅縮水三分之二�！氨O(jiān)管部門同時管控增速和增幅，我們短期內也不能增加多少。”他說。

       另外，根據(jù)第一財經的報道，多位銀行業(yè)人士時最高頻次的回答是：“房貸額度相對來說較緊，目前申請貸款基本都需要排隊。”

       某國有大行上海地區(qū)支行人士也對記者稱，由于涉房類貸款占比受限，行內個人按揭額度控制掉了，都是等頭寸出來一點點放，有進有出才行。“不過，雖然能放，支行層面，額度是要靠搶的，目前年初基本指標應該都能完成。”

       眾所周知，上海最近兩個月樓市尤為火熱，新房、二手房成交均創(chuàng)出記錄，在購房需求最強烈的階段，房貸額度反而大幅縮水，二手房業(yè)主等不到賣房款，開發(fā)商等不到回款，庫存就無法消化掉，只能懸在半空。

       上海尚且如此，其他二三線省會城市，三四線地市的境遇可想而知，只要銀行的房貸額度持續(xù)收緊，拖幾個月不批房貸，房價大漲的基礎就不復存在。

       調控的高壓態(tài)勢不會有絲毫松動

       1月15日，在新聞發(fā)布會上，央行金融市場司司長鄒瀾說：加強房地產金融調控，加強對各類資金流入房地產的統(tǒng)計監(jiān)測，推動金融資源更多流向制造業(yè)、小微企業(yè)等重點領域和薄弱環(huán)節(jié)。

       把這句話理解透，就能明白2021年樓市的宏觀背景：房地產，會一直“缺錢”。

       央媒新華社前段時間曾發(fā)表評論文章，題目叫《房地產融資“閘門”再擰緊，金融監(jiān)管嚴控“灰犀�！薄�。

       文章指出：對銀行機構來說，在套上“緊箍咒”的同時，更需要的是擺脫對房地產依賴的勇氣和能力，找準符合高質量發(fā)展的信貸投放領域。

       無論是央行的表態(tài)，還是央媒的喊話，“大拆大建”、“水泥森林”的房地產，確實到“日暮西山”的時間了。

       這個讓人又愛又恨的行業(yè)，需要更多的管理和產品品質的思考，而非盲目擴張、高速周轉的“賺快錢”。