摘要：征收房地產稅可能會將存量和增量的投資者趕出市場，讓住房回歸到“居住”的屬性，實現去“金融化”。日前，財政部、全國人大常委會預算工委、住房和城鄉建設部、稅務總局召開房地產稅改革試點工作座談會，引發市場對房地產稅可能會立法和出臺的關注。尤其是“十四五”規劃和2035年遠景目標綱要中也提出，推進房地產稅立法。

       中國研究和計劃推出房地產稅改革源自十年前“十二五”規劃中提出“研究推進房地產稅改革”，上海和重慶于2011年被列為房產稅試點。隨后中國推進不動產登記實現全國聯網，其間也多次提出要加快立法，但是，一直沒有合適的時機推出。當前，在相繼遭遇中美貿易摩擦、新冠疫情沖擊之后，中國經濟進入一個相對穩定的時期，因此，應該為房地產稅的有序推進和未來落地做好準備。

       房地產稅是大多數國家采用的稅種，它可以承擔增加地方財政收入以及調節分配等作用，但在轉型期的中國，它也被賦予了較多的期待，牽扯到更多方面，也因此才被廣泛關注。事實上，房地產稅改革本質上是以健全地方稅體系、培育地方稅源為主要目標。

       自1990年代財政改革后，地方政府財權與事權存在不匹配的問題，在住房制度改革后，一些地方政府逐步走上了依靠土地拍賣籌集資金的道路。土地財政的確為地方政府持續增加基礎設施建設提供了資金，但是，同時也帶來兩個問題。一是地方政府融資平臺公司以土地為抵押進行貸款，導致負債率越來越高；其次，“擠牙膏”的拍賣方式造成土地價格越來越高，從而間接推動房價不斷上漲，這是房價剛性上漲的主要因素，而房價過高成為中國經濟一些結構性問題的核心因素。

       因此，地方政府必須擺脫對土地財政的依賴，同時需要開辟新的稅源。房地產稅被認為是可以提供穩定財政收入的一種安排。剛剛公布的第七次全國人口普查數據顯示，截至2020年，中國居住在城鎮的人口占63.89%，而“十四五”期間要實現的城鎮化率目標是65%，這意味著城鎮化建設或將放緩，空間也可能有所縮小，一些地區依靠土地財政的增長方式或也會受到挑戰，只有少部分大都市圈存在聚集更多人口并占用更多土地的可能。因此，房地產稅應能夠及時替代土地財政，為地方政府補充稅源。

       不過，人們更關注的是房地產稅對房價的影響。對于大部分國家而言，房地產稅幾乎與房地產市場同時誕生。而在中國的房地產市場制度之下，與房地產有關的主要是土地、交易等環節的稅賦，目前還缺乏對財產持有環節的征稅。這在客觀上使得一部分人將住房視為投資品，他們通過囤積住房而獲取巨額增值收益。這種投資或投機需求也推動了房價上漲，讓后來買房的人承受越來越高的房價并為此承擔很高的按揭債務。

       央行《2020年第四季度中國貨幣政策執行報告》指出，居民債務繼續擴張的空間已非常有限，要高度警惕居民杠桿率過快上升的透支效應和潛在風險。與此同時，在一定程度上脫離城市居民可支配收入水平的房價收入比，增加了年輕一代的壓力，同時，資源持續流向房地產業也會對制造業發展構成一定沖擊。總之，如果不擺脫對房地產的依賴，中國就很難實現發展模式的轉變，地方政府債務與居民債務還會持續上升，而這是難以持續的。

       更重要的是，中國構建新發展格局的基礎就是擴大國內消費。但是，如果房價與居民負債率越來越高，就會對消費形成直接且持續的沖擊。因此，中國必須穩定住房價，并滿足中低收入者的居住需求，讓人們從購房壓力中解放出來。在此背景下，征收房地產稅有利于實現抑制房價上漲的目標，因為這可能會將存量和增量的投資者趕出市場，讓住房回歸到“居住”的屬性，實現去“金融化”。

       當政府向市場傳遞出確切的意志和目標后，在試點以及各地有序推進的前提下，能夠給市場一定的時間消化政策沖擊，雖然這在短期內可能產生市場波動，但長期可以起到穩定樓市的作用。應當說，房地產稅對于大部分居民而言沒有影響，主要是對持有過多房產的家庭有沖擊。