經(jīng)歷了低迷的2011年之后，太原樓市的發(fā)展又會(huì)如何?2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有怎樣的變故，限購(gòu)限貸會(huì)持續(xù)多久，房?jī)r(jià)什么時(shí)候全面回落?面對(duì)這一連串的問(wèn)題，我們對(duì)太原樓市做了全面的分析和調(diào)查，對(duì)于以上公眾關(guān)注的問(wèn)題，給出了自己的答案。

　　首套房貸利率居然也要上浮1.1倍甚至更高，這絕對(duì)讓人意想不到!那么，在2012年，首套房貸優(yōu)惠利率還會(huì)回來(lái)呢?房?jī)r(jià)與土地的關(guān)系，跟面包與面粉之間的關(guān)系相仿，因此相當(dāng)于“面粉”的土地的價(jià)格走勢(shì)，也頗受市場(chǎng)關(guān)注。

關(guān)于太原樓市發(fā)展的猜想
 

　　房?jī)r(jià)全面回落何時(shí)到來(lái)?

　　在2012年，房?jī)r(jià)回落已成共識(shí)，但問(wèn)題是何時(shí)才能全面回落?近日，上海星河灣宣布降價(jià)15%~20%，被專家解讀為房?jī)r(jià)最后一個(gè)堡壘被調(diào)控政策攻破。作為標(biāo)桿性樓盤，星河灣的降價(jià)具有典型意義。但不得不承認(rèn)，到目前為止，市場(chǎng)上明確大幅降價(jià)的樓盤，仍然不多，而且參與者極少。尤其是二手房市場(chǎng)，愿意主動(dòng)降價(jià)的業(yè)主更是少見。那么，房?jī)r(jià)何時(shí)才會(huì)全面松動(dòng)呢?

　　應(yīng)該說(shuō)，在流動(dòng)性收緊，融資渠道變窄的前提下，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)兩年時(shí)間的觀望之后，大多數(shù)開發(fā)商的家底已經(jīng)所剩無(wú)幾。而2012年的世道不會(huì)比2011年好多少，因此唯一能做的就是降價(jià)促銷，以求自保。最有可能2012年4月份開發(fā)商可能會(huì)采取行動(dòng)，這是因?yàn)槠鋾r(shí)“兩會(huì)”已經(jīng)結(jié)束，政策面趨于明朗，相信開發(fā)商不會(huì)錯(cuò)過(guò)這個(gè)時(shí)機(jī)。

　　八五折優(yōu)惠房貸能否回來(lái)?

　　2011年12月5日，央行調(diào)低存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，這是調(diào)控政策微調(diào)的信號(hào)。相信2012年還會(huì)數(shù)次調(diào)低存款準(zhǔn)備金率，釋放流動(dòng)性，這對(duì)首套房貸有利，至少銀行有錢可貸。雖然中央政府一再?gòu)?qiáng)調(diào)，要扶持合理的住房需求，但八五折優(yōu)惠房貸會(huì)不會(huì)再現(xiàn)，這還得看流動(dòng)性釋放程度的大小。

　　雖然“新國(guó)八條”中要求采取差別化住房信貸政策，但主要針對(duì)對(duì)象為第二套以及以上住房，對(duì)于合理的剛性需求而言，并不屬于打擊范圍。但在2011年上半年，連續(xù)6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，銀行也犯了“貧血癥”，而貸款申請(qǐng)人數(shù)變化不大，因此在僧多粥少的情況下，銀行自然會(huì)提高利率水平了，以獲取更多的收益，這更多是市場(chǎng)選擇的結(jié)果。

　　土地價(jià)格還會(huì)回落嗎?

　　中國(guó)指數(shù)研究院近日公布的數(shù)據(jù)表明，2011年1~11月，全國(guó)133個(gè)城市土地招拍掛市場(chǎng)各類土地總成交面積同比增長(zhǎng)15.6%，但主要受商辦和工業(yè)用地增長(zhǎng)帶動(dòng)，同時(shí)，土地出讓金總額小幅下降1.8%。1~11月，住宅用地量?jī)r(jià)水平持續(xù)低于2011年同期，成交面積和樓面地價(jià)分別下降11.0%和9.9%，而北京等十大城市分別下降23.5%和14.1%。

　　其中天津、杭州成交面積降幅接近或超過(guò)30%，上海、南京平均樓面低價(jià)降幅超過(guò)40%。當(dāng)然，北京、上海等一線城市樓面價(jià)的下滑，與土地供應(yīng)有一定關(guān)系，比如市中心的土地供應(yīng)大幅減少，因此均價(jià)回落。但值得慶幸的是，土地價(jià)格總體上還是保持回落態(tài)勢(shì)，這有利于房?jī)r(jià)的整體回落。

　　房產(chǎn)稅：限購(gòu)令的替代者

　　盡管是本輪調(diào)控的重要?dú)⑹诛担�但是限�?gòu)作為政府手段始終不是終極目標(biāo)。財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康接受媒體采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)調(diào)控未來(lái)的大方向?qū)⑹且?a href="http://www.i3g.com.cn/#" class="p_wordlink" target="_blank">房產(chǎn)稅等經(jīng)濟(jì)手段逐步替代“限購(gòu)令”這樣的行政手段。#p#副標(biāo)題#e#

　　不少業(yè)內(nèi)專家也指出，作為房地產(chǎn)調(diào)控政策體系的重要組成部分，今后限購(gòu)政策的退出將以房產(chǎn)稅等政策的出臺(tái)為依據(jù)。“限購(gòu)令是不得已的舉措，當(dāng)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建成后，限購(gòu)令就將退出。”住建部部長(zhǎng)姜偉新表示。

　　不少人士表示，房產(chǎn)稅的實(shí)施，既有利于地方政府?dāng)[脫對(duì)土地財(cái)政的高度依賴，形成正常穩(wěn)定的地方財(cái)源，也會(huì)使調(diào)控長(zhǎng)期化和常態(tài)化。上海某服務(wù)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理李驍認(rèn)為：“房產(chǎn)稅從試點(diǎn)到實(shí)施幾乎是大勢(shì)所趨，在我看來(lái)毫無(wú)懸念，根本原因在于，房產(chǎn)稅不但是調(diào)控工具，更重要的是擴(kuò)大地方政府財(cái)政收入的長(zhǎng)期穩(wěn)定的方式。”

　　限購(gòu)令會(huì)如何變化?

　　限購(gòu)政策的作用是顯而易見的，它是一劑“猛藥”，對(duì)于之前的“越調(diào)越漲”樓市怪現(xiàn)狀極為有效。因此在房?jī)r(jià)并未真正回落的前提下，限購(gòu)政策的持續(xù)執(zhí)行是很有必要的。不過(guò)不得不面對(duì)的一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題是，當(dāng)?shù)胤秸�府并不想完全放�?ldquo;土地財(cái)政”的情況下，“限購(gòu)令”的前景有了一絲不確定性。

　　“限購(gòu)令”會(huì)不會(huì)松動(dòng)?相信很多人都極為關(guān)心這個(gè)話題。建設(shè)部在此前不久已要求限購(gòu)令到期延續(xù)，但截止到2011年12月26日，在48個(gè)已執(zhí)行“限購(gòu)令”的城市中，只有包括上海、北京等在內(nèi)的10個(gè)城市明確表示2012年將繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)政策，其余的在觀望等待。