房產(chǎn)稅開征或擇機(jī)出臺(tái) 房地產(chǎn)調(diào)整的內(nèi)生邏輯
發(fā)布時(shí)間：2015-07-14 來源：0352房網(wǎng) 編輯：任瀛
“當(dāng)然，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記客觀上有利于摸清房地產(chǎn)家底，為房地產(chǎn)改革奠定更加扎實(shí)的基礎(chǔ)，但不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記不是開征房產(chǎn)稅的必要環(huán)節(jié)和前置條件。”
按照《立法法》，房產(chǎn)稅的征收須遵循稅收法定原則，即稅種的設(shè)立、稅率的確定和稅收征收管理等稅收基本制度都須由法律規(guī)定。
進(jìn)一步解釋，房產(chǎn)稅的征收必須遵循稅收法定原則，嚴(yán)格履行法定程序。社會(huì)各界普遍關(guān)注的房產(chǎn)稅屬于地方稅種，其課稅對(duì)象是房屋，與不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記沒有直接關(guān)聯(lián)；但兩者是否具有深層次的關(guān)聯(lián)，需視未來我國房產(chǎn)稅的設(shè)計(jì)方案而定。
如果開征房產(chǎn)稅的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟，即使在分散登記模式下，房產(chǎn)稅的立法程序也完全可以隨時(shí)啟動(dòng)。
“無論是統(tǒng)一登記還是分散登記，房屋登記管轄都遵循屬地登記原則，地方登記機(jī)構(gòu)完全掌握當(dāng)?shù)胤课莸怯浀挠嘘P(guān)
數(shù)據(jù)資料，各地方在統(tǒng)一登記前也已經(jīng)具備了征收房產(chǎn)稅所需要的登記數(shù)據(jù)條件。”
上海、重慶兩地于2011年已分別試點(diǎn)開征房產(chǎn)稅，彼時(shí)兩地遠(yuǎn)未達(dá)到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)‘四統(tǒng)一’的條件，但同樣也具備了征收房產(chǎn)稅的條件。
當(dāng)然，也有說法是重慶和上海的
房地產(chǎn)稅存在征收面窄和征收稅率低兩個(gè)問題。
算一筆賬，假定房地產(chǎn)稅收征收采取全面征收，稅率定為1%的較高稅率，最直接的影響是房地產(chǎn)
價(jià)格的下降，下降幅度為房地產(chǎn)稅率和資金貼現(xiàn)率的比值。按照現(xiàn)在貼現(xiàn)率為5%計(jì)算，我國
房價(jià)將有1%÷5%=20%的跌幅。考慮到通貨膨脹，中低收入稅率的折扣，以及房地產(chǎn)稅收用于
城市基礎(chǔ)
建設(shè)帶來的房地產(chǎn)的升值，我國房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格跌幅在15%左右。
而如果取消流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)中的二套房20%的房產(chǎn)個(gè)人所得稅，那么兩者的
成交價(jià)格將相當(dāng)。以一套100萬房產(chǎn)計(jì)算，征收1%房地產(chǎn)稅后，房價(jià)貶值為85萬左右。而100萬房產(chǎn)在二手房市場(chǎng)，如果滿五年，升值大概在一倍左右，需要繳納（100-50）×20%=10萬的個(gè)人所得稅，房產(chǎn)實(shí)際價(jià)值也是90萬左右。
也就是說，房地產(chǎn)稅開征，與現(xiàn)行流轉(zhuǎn)稅的20%稅率的
政策效果相當(dāng)。
不過，不同的房產(chǎn)稅征收制度設(shè)計(jì)思路和方案，需要不同的登記數(shù)據(jù)支撐，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記可能會(huì)因采用不同的稅制而對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。
之所以本輪樓市回暖的速度和力度遠(yuǎn)不如上一輪的重要原因是房地產(chǎn)發(fā)展的原生推動(dòng)力發(fā)生了變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)正式進(jìn)入了白銀時(shí)代。
此次樓市調(diào)整和不動(dòng)產(chǎn)登記雖存在時(shí)間上的錯(cuò)配，但并無直接關(guān)系。
之所以本輪樓市回暖的速度和力度遠(yuǎn)不如上一輪的重要原因是房地產(chǎn)發(fā)展的原生推動(dòng)力發(fā)生了變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)正式進(jìn)入了白銀時(shí)代。
所謂的房地產(chǎn)發(fā)展的原生推動(dòng)力，即是需求，來自于兩個(gè)方面，一個(gè)是人口；一個(gè)是城鎮(zhèn)化。
過去十年，我國城市化率保持高速發(fā)展，平均每年進(jìn)城人口接近2000萬，相當(dāng)于每年增加一個(gè)
北京、上海這么大規(guī)模的一個(gè)城市。
“農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移總量已較為有限，主動(dòng)城鎮(zhèn)化到達(dá)65%左右后趨于平緩，此后城鎮(zhèn)化率進(jìn)一步提高將有賴于被動(dòng)城鎮(zhèn)化，這是一個(gè)長期的、被動(dòng)的過程。”
與此同時(shí)，城市分化將逐步加大，一方面伴隨著快速城鎮(zhèn)化的發(fā)展，粗獷型產(chǎn)品不能滿足消費(fèi)者的需求；另一方面，不同城市的產(chǎn)業(yè)和人口導(dǎo)入不同，房地產(chǎn)的需求也不同，在房地產(chǎn)步入存量市場(chǎng)之際，也存在不同城市之間房地產(chǎn)資源錯(cuò)配的問題。
而從人口因素來看，2010年，15-64歲人口占總?cè)丝诒壤_(dá)到74.5%的峰值，隨后開始下降，到2013年這個(gè)比例下降到72.8%，人口老齡化趨勢(shì)顯現(xiàn)，65歲以上
買房需求較薄弱的群體占比逐年增加。
這也意味著，房地產(chǎn)市場(chǎng)總需求增長減緩甚至出現(xiàn)負(fù)增長應(yīng)該成為未來市場(chǎng)發(fā)展的常態(tài)。
