2012年10月19日，陜西省住建廳會同省物價局聯合發文，要求各地分區域測算住房項目成本并公布住房銷售價格區間，鼓勵現房銷售，引導各地房地產市場平穩健康發展。各城市要劃定區域分區域測算住房項目成本，合理利潤率控制在10%左右，并將各區域住房銷售價格區間在媒體上公布，同時在物價部門的備案價格應在公布的價格區間范圍內。根據省住建廳、省物價局明確的房地產開發項目成本構成和利潤測算標準，商品房成本測算包含土地成本、開發成本、管理費用、銷售費用、財務費用、銷售稅金等項目，并可參照2009《陜西省建設工程工程量清單計價規則》及當年涉及建筑的各項價格指數測算出較為準確的開發成本。

謝逸楓

　　陜西省住建廳和省物價局有關人員表示，這是響應調控房地產市場的要求，希望引導大家購房理性消費。通知的出臺，一是要防止房價反彈，二是讓老百姓對商品房成本心中有數，剛需購房該出手就可以出手。目的是希望開發商既有利潤，老百姓也能買得起，進一步促進房地產市場的平穩和健康發展。

　　有請亞太城市房地產研究院院長謝逸楓對此分析與評論：

　　記者：謝先生怎么看“陜西出臺樓市調控新政中關于商品房利潤應在10%左右”的規定?

　　謝逸楓：房價管不住又按不住，使出“耍流氓”行政手段，非常不理智。陜西出臺“商品房合理利潤控制在10%左右的政策規定，可謂震蕩樓市，威懾房企，開創全國首例、甚至國際上首創“房地產企業合理利潤控制線”的政策。其政府意圖在于控制房價與引導購房者理性購房，目的是減少老百姓對高房價的抱怨，緩解購房者與政府的高房價矛盾。毫無疑問，此政策不利房地產業發展與房企及購房者，更不是徹底解決中國老百姓住房問題。因此，僅僅是地方政府表明堅持調控不放松與調控房價的決心與態度。此政策壓根本是不靠譜，如此爛政策竟然出于政府之手，完全是瞎折騰，最后必然受到譴責與批判之后而無功取消。

　　謝逸楓：“合理利潤率控制在10%”一旦被強制執行，10%((毛利潤或凈利潤)的政策出臺,房地產市場將發生恐怖與可怕的事情，甚至導致房價暴漲。一則為減少損失，增加利潤，要爆發偷工減料或者是房屋質量問題的"樓脆脆'事件。二則房企利潤因受到嚴重擠壓,房企虧損嚴重,導致破產或倒閉，如無力負債或者被銀行追債,又要出現“房跑跑”。三則房企如倒下,銀行肯定緊隨其后,將威脅到金融機構安全。四則如全國推行此政策，房地產一旦崩潰,中國經濟難獨存，將受到毀滅性打擊。五則如開發商退回土地和不拿地，看地方政府怎么完成土地供應計劃與土地出讓金任務，拿什么去完成保障房建設與搞城市基礎設施等。

　　記者：陜西調控新政對樓市有什么影響?會不會導致房價下降?

　　謝逸楓：陜西調控新政最大影響力莫過于購房者的心理預期。對樓市成交量會有一定影響，會導致部分購房者和開發商觀望情緒。另外是影響購房者對樓市與調控及房價的預期。不會導致房價下降，政策很難執行。

　　記者：陜西調控新政規定“合理利潤率控制在10%”是否合理?是否有可操作性?

　　謝逸楓：此政策非常不合理，缺乏市場客觀性與科學性及經濟規律性等法律根據，簡直是扯淡政策。不僅違反市場經濟，還違反憲法與法律規定。請問，此政策中國有哪部法律的條文規定開發商“合理利潤率控制在10%”或者是規定“商品房價格不能超過10%利潤率?地方政府帶頭破壞市場經濟與房地產市場，以控制房價為借口，犧牲市場。為什么不帶頭限定合理地價與稅費及貸款利息等開發成本?否則不要以民生與控制房價作為干預與破壞市場經濟與房地產市場的借口。為什么不問高房價的原因?究竟誰吃拿的高房價最多?一則地價占房價30%。二則64項稅費占房價30%。三則銀行占房價10%-15%。四則建安與材料及基建等配套成本占房價15%-20%。還有資金成本等其他成本。

　　謝逸楓：此政策操作上猶如形同虛設，缺乏實際的可操作性，根本無法執行。一則違法憲法，缺乏法律根據，應立即取消。法律上沒這個規定，而且在實際操作中也很難執行。譬如德國的法律就有明文規定“開發商制定的房價超過“合理房價”的20%，即為“超高房價”，就是違法行為”，而超過“合理房價”50%則為“房價暴利”，就是觸犯刑法，要判處出售者3年徒刑。二則開發成本與利潤難確定。一個項目開發最后利潤，未到項目銷售完前，不好計算其利潤。況且開發成本的預算因市場與價格存在變數。三則如何說“10%是合理利潤”?所以，從目前情況看來，是政府調控房價的一個姿態，后續有什么細則出臺值得關注。

　　各級價格主管部門、房地產行政管理部門將共同做好普通商品住房銷售價格的管理工作，密切關注房價上漲情況，采取有效措施，堅決遏制房價過快上漲。根據要求，房地產開發企業在取得預售許可10日內，須一次性公開全部房源，實行“一房一價，明碼標價”對外銷售，其中新建商品住房的供水、供電、供氣、供暖、有線電視、安全監控系統及其他屬于購房人所有的公共設施設備的配套建設費用，均包含在住房價格中，不得另行收取。

　　開發建設單位應在商品房銷售之前到當地價格主管部門進行價格備案，備案價格應在所在區域住房銷售價格區間范圍內。經備案的商品房銷售價格及不同樓層的累進加價率應在價格信息網上進行公示，接受社會監督。對市場上出現的虛假宣傳、虛假促銷等違規銷售行為，加大監督檢查力度，依法從嚴查處。各地要結合實際制定商品住房現房銷售管理辦法和現房銷售支持政策。

　　對條件成熟的區域或項目，鼓勵和引導房地產開發企業現房銷售。實行現房銷售的商品住房，應符合《商品房銷售管理辦法》規定的現房銷售條件;在商品住房現房銷售前，房地產開發企業應當將符合現房銷售條件的有關證明文件和房地產開發項目手冊報送房地產開發主管部門備案。超出價格區間的商品房將無法在價格主管部門備案，也無法取得預售證。實際上，在全國和地方兩會，有關公布商品房成本價的提案和議案一直都有。陜西出臺這一政策，可以說是對國家政策和民間聲音的呼應。#p#分頁標題#e#

　　事實上，蝸居者遍及五湖四海，不管身為哪國百姓，都沒有不嫌房價高的，外國政府也要為樓市調控使出渾身解數。美國小區須留一定房屋作低價房美國政府規定，一個人在同一小區只能購買一套住房。有70套以上的住宅項目，開發商必須以低于市價25%的價格，將至少10%的住房出售給為當地社區服務的人。在新加坡，民用住宅主要由政府組屋和商品房兩部分組成。其中，類似于中國經濟適用房的政府組屋由政府投資修建，價格也由政府統一規定，以低價出售或出租給中低收入階層使用。

　　德國建立了地產價格獨立評估機制，對地價、房價、房租等實行“指導價”制度。按照德國的法律，如果房地產商制定的房價超過“合理房價”的20%，即為“超高房價”，構成了違法行為。如果房地產商制定的房價超過“合理房價”50%則為“房價暴利”，觸犯刑法，出售者最高將被判處3年徒刑。