目前，保障性住房制度還很不完善，為此，我國已經提出要加大保障性住房建設力度，進一步改善人民群眾的居住條件，促進房地產市場健康發展。那么，相對于保障房，地產界的名人有什么不同的觀點和看法呢?我們對此采訪了北京市華遠地產股份有限公司董事長任志強，我們一起來聽一聽任總的高見。

　　0352房網：任總，從我們2011年的走訪情況來看，大家覺得2011年開篇不太好。是不是對行業來說，2011年是一個不太美妙的起點呢?

　　任志強：開發商不能天天想過年，馮侖說你不能老像度蜜月一樣，日子長著呢。2011年政府的政策可能是不太好，有限購、限貸，不過在我看起來，打擊投資和投機的方法不對。

　　0352房網：就是你比較堅持的，政府用的這個方法用錯了?

　　任志強：對。限購城市減少一些投資的需求，這對市場經濟來說，無論如何都是不好的，但不能說市場不好。我們最主要擔心的是，限購并不是要解決投資需求問題，我們現在提高利率，提高購買門檻，限購限制了消費需求，其中，改善型消費需求受抑制的影響很大。

　　但我不認為市場不好，2005年之后預售房制度讓預售的情況遠遠大于竣工的情況。與銷售比例相比，現在每年竣工的比例越來越低，比如說去年新開工面積10億多平方米，竣工面積大概是6.1億平方米。住宅部分去年竣工6.1億平方米，但是去年銷售了八、九億。竣工數字里包括不可銷售的部分，如機房，民房、車庫等，但實際上銷售里不包括這部分。所以算下來，預售的比例在不斷擴大，預售和竣工的比例大概已經達到1.89。

　　0352房網：這個預售與竣工的比例是一直都在增長的?

　　任志強：確實。這個數據一直從1.1上升到2010年的1.89，2011年上個季度這個比例是1.73，2011年第四季度可能到1.8多。今年上半年竣工了2億多平方米，銷售了4億，現在竣工與銷售的比例就是1：2。所以，從這個情況來看，銷售情況并不是不好，不能說市場不好，如果市場不好的話，就是竣工大于銷售。

　　現在市場上有一些數據說庫存達到多少，這個數據是按有銷售證的來計算的，再加上一些現房，這兩個數據加起來就有很多。而且，相當一部分產品還在地平線上或者什么都沒完成的情況下就領到預售證了。可能到結構完善的時候要五六個月，五六個月以后再銷售或許也沒有什么影響了。

　　開發商現在手里拿到的錢是已經銷售的，這樣一來，去年竣工的實際上補前年的銷售，今年竣工的要補去年的銷售，明年竣工要補今年的銷售，這樣累積起來后，還有一個很大的差，這就意味著開發商手里的錢蓋的房子，實際上利潤或資金已在手里了。

　　所以，下一步投資增長可能會下降，下降主要是因為新開工部分。市場好與不好主要看兩個表現：一個是新增，新增開工現在已經趨于下降了，竣工、開工趨于下降的話，其實新增投資也會趨于下降的。

　　0352房網：新增開工下降是大家資本不夠，還是對政策信心不夠?

　　任志強：新增開工下降包括兩個部分：一個是土地新增不夠，上半年新增土地才20%多，北京才10%多。實際上，我們在土地上的投資分四塊：一塊是土地購置，一塊是基礎設施，修橋鋪路，一塊是基本建設，一塊是裝修。現在，正在施工這一部分并沒有減少，但購置土地減少了，新開工減少了，這兩個部分實際上就有下降的趨勢。

　　2011年我們的土地只賣了7000多億，按前年來算，如果下半年土地收入翻一倍的話，也就是1.5萬億，與去年的3萬億相比，同比下降50%。即使再增加一些，也就是2萬億，與去年相比也差得遠。政府土地收入起碼減少了1萬億。

　　在施工方面，我們看其中一個指標。欠施工隊錢的比例在增長，也就是應付未付款增長了26%，這個減少了之后，大家可能就沒有更多的錢拿來新開或者用于其他。這個增長不等于沒錢投資，只是資金不雄厚。所以，這表示后面的投資會有所下降。

　　我們這個數據，從一季度的36%到現在的32%已經下降了4個百分點，估計后期可能每月要下降2個點，這樣的話，到年底就剩下18%了。與年初36%的增長相比，下降了一半了。所以，如果保障性住房能夠頂上的話，可能還會維持在24%左右的投資增長率。#p#副標題#e#

　　之所以以24%為標準，是因為固定資產投資比例在24%-25%之間，我們通常一個判斷標準是，如果房地產投資高于固定資產的投資增速，說明房地產對中國經濟拉動是往上走，如果低于的話，就是往下走，也就是說，房地產行業的貢獻率要小于其他行業的投資貢獻率。

　　我們估計，可能到年底這個比例會低于固定資產投資增速，也就是說可能要低于24%-25%;要是低于的話，明后年的供應就會緊張。

　　0352房網：如果供應下降，投資下降，未來的房子不是會越來越貴嗎?

　　任志強：對。所以，現在新增貸款投資增長比例最高的是保障性住房，但保障性住房其實也只有900多億，遠遠不夠用。

　　因此，政府要發一些債來補充保障性住房資金，但也不夠用。保障性住房投資如果上不去，投資又會下降，那將是很困難的事。如果保障性住房投資能上去的話，土地收入會保持一定的增長。

　　0352房網：保障性住房現在有一個問題，就是與地方債問題捆在一起，地方債問題會不會很嚴重?

　　任志強：現在雖然有幾萬億的地方債，但沒有太大風險。

　　但反過來看，我們地方債的總指標沒有超標，銀監會和審計署計算口徑不太一樣，審計署審計的大概只有5萬多億，5萬多億相當于財政收入的50%左右。我們一年有將近10萬億的財政收入，這個比例不會造成巨大的影響。

　　銀監會以前算的是9.7萬億，后來刨除了2.7萬多億，剩下不到7萬億。涉及到的企業地級市以上就是380多家，從這個比例并不能看到地方債已經很危險了，所以，個別地區有一些，但不是很明顯。

　　不過，由于時間差的關系，在集中還債時間里可能會產生一些問題。比如說，我們2011年要還的債大概有26%，十分之一的錢要在今年還，瞬間還債的壓力可能有一些。地方債一般少則三年，多數是長期的，有的是五年，甚至15年的，所以能夠消化得了。

　　0352房網：你們也在做保障房，之前您曾說大家對保障房不理解，不是開發商不想建?

　　任志強：現在相當一部分保障房是在政府手里，而不是市場手里。

　　如果政府有能力的話，很多保障性住房的土地就不用走招拍掛制度，可以直接給國企去做，而不必找開發商。這種劃撥的土地與市場并沒有關聯，劃撥的這些土地數據，市場上是算不出來的。雖然說這個不合理，但你沒有辦法，因為保障性住房本身就是政府干的事。

　　0352房網：既然是政府該干的事，這個土地就要通過規劃才能得到認可吧?

　　任志強：規劃局管的是這里能不能蓋房子，房子能蓋多高，蓋多少的容積率。而這個地是蓋商品房還是保障性住房，是劃撥土地還是出讓土地，就是政府和國土局的事情了。

　　0352房網：是不是說，保障房還是可以走這種劃撥機制，可以不走招拍掛?#p#副標題#e#

　　任志強：土地劃撥的方向是好的，但關鍵是不清楚。法律上規定的保障房用地就是劃撥制度，保障房分好幾類。

　　法律明確指出，政府將土地無償交給土地使用者的行為叫做土地劃撥行為。其中，特別指出，劃撥土地要經縣以上批準，其中有一條就是國家機關用地、建設用地、技術設施、公益事業用地，公益事業用地就是劃撥的。

　　保障性住房里面有兩個東西不太對，一個是兩限房，一個是經適房。兩限房不是劃撥土地，兩限房應該是按照商品房的標準來走，政府應該對它限價，兩限房是不能銷售的，尤其是兩限房不能列在保障房里面。

　　保障和幫助是兩個概念。兩限房最多能列在政府幫助里面，不能列在保障房里，它最終是一個可以有限制流動產權的產品，經濟適用住房是劃撥土地，但是我們現在把經濟適用房變成商品房了。

　　0352房網：那你覺得開發商為什么老是被罵?

　　任志強：在這個框架下，劃撥土地和開發商沒有關系，因為經濟適用房不是我賣的，它和我們沒有關系，連兩限房都和我們沒有關系。所以，保障性住房大部分人都搞不清楚，說你們開發商為什么不蓋，不是我們的事。而現在商品房里面要配建一些保障性住房，配建實際上是讓一部分商品房來背保障性住房，而地價已經很高，這就讓老百姓都認為是開發商問題，替政府背著。

　　0352房網：劉曉光劉總說現在我們住房實行商品房和保障房并行的雙軌制，他的意思是說有一部分中間層解決不了，你說呢，任總?

　　任志強：現在的意思是不解決。我們現在的制度已經變成戶籍管理為主，戶籍管理方法就是你不應該離開原戶籍地，因為你戶籍所在地政府是按照你的戶籍拿到一部分土地。

　　我們現在是按照戶籍人口配備土地，每個城市都有一個城市整體規劃，然后城市整體規劃有一個綜合發展年限的人口增長。比如說，北京2010年應該規劃1600萬人，然后關于這1600萬人定一些指標。所以，北京的房子就已經超過1900萬套，但是我們的指標是2020年根據1600萬人的指標來定，每個地方都會定這個指標。

　　計劃指標是按戶籍人口給的，像現在實行嚴格的限購令，在土地指標不夠情況下，當然要優先保障戶籍人口，因為戶籍人口的選票在這里。

　　0352房網：所以，任總您認為這是在倒退?

　　任志強：戶籍管理是非常落后的管理辦法，原來公安部門就想打破戶籍管理，但是要把這個管理打破，肯定得打破土地管理，然后還得打破選購管理，最后還是要回到政治體制上來。

　　現在大家都說農民工問題、農村問題，農民在農村里有宅基地，但是不能流轉，城市人是這個指標。如果可以將農村閑置地賣掉進城，進城做生意買房子也好。所以，這是兩個限制，一邊是土地產權，這是一個難點;另外一個土地制度是由戶籍制度決定的，如果不是農村戶籍申請不了宅基地，這是連環套的，所以，要把所有的環節都打通才能解決這個問題。

　　這是我們另外一個問題，現在我就多透露一點。我們現在的城市化在上漲的時期，可是我們的工業化程度是大于城市化程度。工業化大于城市化，我們才能發展這么快，因為城市化的人口能夠滿足工業化的人口需求。

　　農民工的現象恰恰是因為城市化落后于工業化，這個問題的起因是我們更多地重視GDP，從毛澤東時代就開始先增長后城市化。所以，毛澤東時代大量的工業化挪到了山溝溝，當時是叫內城市化，工業化是沒有問題。但是，現在工業化都集中在城市了，勞動成本、運輸成本大大提高。

　　那么，從工業化高于城市化來說，其中重要的一個原因就是土地，兩者一見面就打架，打架之后就是城市居住需要用地，而更多政府官員把土地給了工業化。

　　1平方米的工業用地要配5平方米的住宅用地，之所以是1：5的比例，是因為這個國家需要以人為本，否則人民居住條件不好會投反對票。美國這個比例可能達到1：10，缺土地的日本這一比例一般是1：3。中國恰好是反過來的，我們現在是1.5平方米的工業用地配1平方米的居住用地。

　　所以，這個工業用地是大于居住用地的，現在我們工業用地與居住用地的比例是1：1或1：1.1或1：1.2，而新增的這些工業用地基本上是按照1.5的比例面積開發的。以2011年北京為例，其工業用地為25平方公里，而住宅僅10平方公里。

　　0352房網：地方政府這樣做，是不是要減輕GDP的壓力?#p#副標題#e#

　　任志強：現在全國各地開發區占用的土地，包括沒有用的，在劃了以后農民就不能用地了。但是，這個修橋、修路、修電、修水，招商引資蓋廠房，可能要十年的過程。開發區從開始到最后全部蓋滿，這個地中間可能就浪費了十年或十五年。那么，這個地就等于是空著的，現在全國所有開發區和工業用地，空著沒有用的地比我們每年用于住宅建設用地還要大一點。所以，住宅用地遠遠不夠。

　　地方政府也沒辦法，他面臨的巨大壓力就是，GDP增長決定著人們的收入問題、就業問題等方方面面，但工業可以解決大量就業問題。所以，需要密集的勞動力，又能夠解決大量就業問題的工業，決定了地方政府的政績。

　　美國、英國的選民不主要看GDP，但是他們將失業率作為一個重要指標，這些國家失業少是因為他們本來也沒有那么多農業人口，所以勞動力需求比我們小，而且他們主要是以第三產業為主，第三產業為主就不需要大量的土地。

　　0352房網：那汪洋的“騰籠換鳥”說，你認為是對的，因為這就轉到第三產業?

　　任志強：“騰籠換鳥”不光是轉為第三產業，“騰籠換鳥”的目的是把低勞動力加工變成高勞動力加工。這個提法是對的，但不現實，“騰籠換鳥”不是那么容易做的。

　　我們說產業結構的調整要做高科技，但中國沒有那么多高素質的人才，大學生比重太低了，而且每年幾百萬人畢業大學生都留在了城市。占據人口7億多的是農村人口，所以，產業結構調整不是那么容易的。