拐點到底是那的，是房地產市場有拐點還是?全國房地產經理人聯盟副秘書長陳寶存一語擊中，說拐點都是媒體人制造出來的。

　　日前，我們陳會長接受我們的采訪，給出了這樣的觀點：“房地產發展的趨勢，對于房地產整個創造的價值以及住宅產業是未來三十年最大需求沒有看到，所以我認為這個調控一直都是錯誤的，我一直很批調控，它不會有什么效果。”

　　0352房網：陳會長您好!大家最近比較關注商業銀行的首套房貸利率調高了，會不會對開發商、購房者投資需求和剛性需求產生什么影響?

　　陳寶存：我認為基本沒什么影響，因為現在主要問題很多錢都放高利貸去了，實際上銀行他沒有什么錢，銀行再提高利率也不如高利貸，實際在我們看來就是“趁火打劫”，因為現在的時間段也是原因，就是沒錢可貸，這樣稍微提高點利率。今年至少四季度貸款總量會實現下降。以前是有錢沒處貸，現在高利貸盛行，很多銀行已經放高利貸了，這樣聯系到實際第四季度貸款總量是下來的，不可能上去。

　　陳寶存：2011年第四季度，我想房企尤其是大型的房企，因為前三季度銷量已經遠遠超過去年前三季度的銷量，甚至像萬科[簡介 最新動態]已經基本上達到去年全年的水平。所以我不認可，單看9月份的銷量下降，我認為你把1—9月份的銷量合并積累行不行?沒有人這么說，所以我們一直認為是媒體在制造房價拐點。

　　2008年我就是這么說的，實際上整個拐點是以媒體為主唱出來的，當然責任不在媒體，很多無知的專家在歪曲整個行業的發展規律。所以，我認為商貸稍微提點利率的話，它除了是傷害一些剛需，今年的購買人群，給他提高成本，別的不會起什么作用。

　　0352房網：我理解陳會長的意思有兩點，第一，銀行提高利率只是為了創收。

　　陳寶存：第四季度貸款沒錢，就提高一點利率，創收。

　　0352房網：第二，對剛性需求的人提高利率，就是提高月供問題。

　　陳寶存：我們九年的宏觀調控政策就是批修女的政策，本來要批牧師。根本沒有見過任何效果。昨天我說九年調控實際上開了一個歷史性的國內玩笑，國際玩笑是抬舉它，實際上這十幾年的調控就是一個國內調控，根本是對整個形勢，房地產發展的趨勢，對于房地產整個創造的價值以及住宅產業是未來三十年最大需求沒有看到，所以我認為這個調控一直都是錯誤的，我一直很批調控，它不會有什么效果。

　　0352房網：您說調控怎么辦?

　　陳寶存：沒招，至少這么多年的調控雙緊是錯誤的，既緊地根又緊銀根，現在緊了銀根又緊地根，但實際上改變不了緊地根的模式，北京住宅用地去年賣了600億，今年賣300億，這要出問題了，未來住宅用地的供應量是嚴重下降的。2011年仗著商住用地的出讓，現在北京前三季度達到了800億。為什么商改住?其實是商業項目本身早就超量的，這是有很大風險的，我一直認為中國商業地產是有巨大風險的。

        住宅是缺量的，2011年整個住宅限購會給北京市造成未來兩年用地供地嚴重下降，只要需求壓不住的話，整體供應量和需求配比會嚴重地失衡，會蘊含著未來兩年之后的又一輪新的暴漲，最后就是這么個結果。我覺得這些話必須要說了，再不說，它實際上是未來北京出讓量下降已經影響到土地收儲的地，收不上來地。

　　0352房網：你覺得根本在土地這兒?

　　陳寶存：是的，根本在于土地，北京這個城市一年進來100—120萬人口，土地上不去，肯定是供應量的問題，當然三四線城市供應量太超了，它實際上是按2020年的規劃做土地的收儲和出讓這是有問題的，沒有達到那么多人口，但北京這樣的人口太多了，每年官方數據也是50萬人口/年的增長，實際上像我這樣暫住證不辦的人還很多，所以需求這塊沒法預計，北京的需求太大太高。

　　0352房網：雖然是沒法預計，但肯定是供不應求的，所以它推動未來房價的上漲?

　　陳寶存：未來30—50年都改變不了的局面。

　　0352房網：您覺得房價未來會往上走?

　　陳寶存：他壓是壓土地的供應，從土地收購、土地出讓環節都給壓下去了。#p#副標題#e#

　　0352房網：如果這樣的話，房地產投資豈不是一個很好的行業?

　　陳寶存：我一直有一句話，房地產黃金十年結束了，我說白銀三十年開始，還有青銅五十年，黑鐵一百二十年，只要有人類就會有房地產的需求。

　　0352房網：陳會長您的意思是永遠看漲的。

　　陳寶存：有中國樓市春天派的四大掌門人就剩任志強和我倆個，我們不是不講政治，我們更講政治，但作為開發商的代表，要把現在的政策造成什么樣的后果講出來，不是跟政府較勁。目前這些政策這么多年以來最后達到什么結果，一般情況下都會走到事物的反面，現在更要走到事物的反面，沒起作用起反作用了，這是一個不好的結局。不光星河灣，北京還有一個李嘉誠的項目也動了，沒有問題。前段時間微博上傳，老任說要剝到只剩褲衩，潘石屹說只剩棉襖，我說二八天亂穿衣。

　　0352房網：您做高端豪宅的研究，最近一個消息是上海的星河灣價格松動了，一般豪宅是價格里最堅挺的一部分，它已經松動了。您覺得穿褲衩和棉襖不重要，要根據自己的體力。

　　陳寶存：是的，我以前搞過15年的國際旅游，原來我們就理解不了，很多年輕力壯的老外冬天也穿背心，也能抗，現在就是這樣。現在二三線城市的中小企業真正的運作規律，行業外是不可能做的。以前我是做三四線城市。

　　在我們看來銀行是過繼的兒子，尤其是民營中小企業要指望著銀行就是笨蛋到家了，很多時候不指望銀行，有各種手段，當然我實在沒手段了，這個項目本身立項就是為了賣。中小企業資金鏈的問題，至少潘石屹說了幾年的收緊信貸、縮小資金鏈沒有實現，我覺得就是嚇唬中小企業的，新進入行業的中小開發商還不懂得這個行業規律的時候嚇唬人家，把項目拿過來，它一直是接二手項目。

　　實際上中小企業的運作規律有各自的生存之道，比如石家莊很多的企業拿到這塊地之后會搞團購，找四五個單位團購一部分出去，甚至團購50%，團購的目的是市場賣5000元/平米的地方我賣3000元/平米，但前提你得把全部房款都給我，這樣我所有的資金解決都來自于團購的前期。這相當于我給大富商留了。

　　石家莊這種團購比較盛行的城市，老百姓會得到很大的好處，下降50%、60%的降價。這是開發商解決資金問題的最好手段。要說融資，他恨不得連孩子，這個項目都給你抱走，與其如此還不如給老百姓讓利，這樣的房源是給市場低于40%、50%賣掉，剩下的50%，資金解決了，就按市場賬走。

　　這種城市一般公開說市場價是5000元，可能它最終的銷售收入不過3000元，這些中小企業地區不會因為銀行的信貸收縮而倒閉。現在二三線城市大量是上市房企，一線房企已經到三四線城市做的，比如一線房企作為品牌推廣的預期，把二三線城市作為擴大規模，增加利潤的預期，這樣的房企銷量非常好。

　　新浪有一個排名，中國前三十強的房企最后一名也比2010年增長144%，所以這些房企的日子很好。個人有個人的生存之道，大魚吃小魚，小魚吃蝦米，現在的勢頭是試圖扼殺小鯰魚，養大鯊魚的政策。

　　0352房網：不管是潘總的棉襖還是任總的褲衩，您說的抵抗力是各個房企本身的布局，市場營銷方法和自己的抵抗力?

　　陳寶存：這和現在的天氣差不多，二八天亂穿衣的時候，今天我稍微規矩了一下，要不然還穿著短袖，確實企業和企業是不一樣的，而且要了解中小企業的運作規律會清楚，實際收縮信貸對中小企業，以前他就想把這個項目做完，賺5億，現在我做不了了，賣給他，我賺2億行嗎？誰說項目死了?根本就沒有中小企業倒閉的道理。所以你說它倒閉，實際是他覺得這個行業不好干不干了，好干就干，不好干，反正這個項目已經搭起來，就退出這個行業，賣給別人。

　　0352房網：如果這個政策只起到那么微小的作用，就您所了解的面，應該怎么樣最恰當地來做呢?或者到底需要怎么入手，采取什么樣的政策，包括地根或銀根?

　　陳寶存：這是全社會誤傳土地財政。為什么我敢說，因為我這些年我做一級開發，我做土地的問題基本研究透了，下面的城市通過土地出讓收入實際是把土地一級配套，各種管網配套所有東西，以及土地整個征收，拆遷安置這些東西都要做。

　　早上我在微博上也在說這個道理，大家說征老百姓的地怎么是10萬，但他拆遷可不是10萬，有可能是150萬。加上大量的工建用地，我收了他的地，可能這個地區修路就要幾百畝、上千畝，綜合下來收農民的地是10萬，但整個區域的一級開發就達到了200萬，但沒有人說這個，也沒人懂這個，所以很多人就誤傳。#p#副標題#e#

　　實際北京這樣的城市，五環以外配套不齊，要想把它整個完善的話，需要做的配套的東西很多，這些東西從哪兒來?包括城鐵，要配套就要靠土地出讓，這些政府都要大量花錢。這個完全誤傳土地財政的信息，就會造成土地出讓方面一直尋求壓房價。土地出讓，大量的城市都是配建保障房，很多保障房就來自于配建。

　　北京2011年保障房配建一個項目居然72%是保障房，據說現在60%要配建保障房，這樣商品房肯定是高價，商品房又不讓賣了，所有保障房實現的話，必須商品房熱賣，釣魚臺30萬里讓大賣，又不是老百姓都有錢，你讓他賣不也可以嗎?所以作為正常商品房才能做70%左右的保障房，才能做城市保障配套。現在這邊不讓做，這邊不讓賣，就像腦子進了一太平洋的水。

　　這樣的格局，我們濫竽充數的保障房大量開工了，但是我說兩年以后這都是一個爛攤子，有開工沒有完工的，讓后面怎么投入，公租房賺錢，經濟適用房不賺錢，經濟適用房其實等于老百姓集資買房。實際保障房是棚戶改造，占今年1000萬套的40%，這和老百姓有關，但畢竟需要市場銷售比較旺才行，商品房熱銷才能使得后面的公租房配建。

　　0352房網：還有商品房該怎么賣才能補償保障房的差價?除了這兩點之外還有別的建議嗎?

　　陳寶存：是的，因為地方政府決不可能拿財政收入給你做保障房，決不可能。實際我是最早提限購的，2009年我提限購的，當時我說限制80后買房。為什么要限，這是行政手段，未必是市場手段，問題是土地真的供應不上去。

　　0352房網：您說的限購和現在執行的限購令有區別嗎?

　　陳寶存：有點像，我當時說的是用市場手段，我用嚴格審貸使80后、90后沒有準確的收入，不至于出現美國次貸危機的話，得照著收入買房，現在的問題是傾全力之力買房。2009年11月份我寫過一篇限購文章，倡導轉變居住理念，轉買為租，現在的政策恰恰走的是我當時的政策，但我當時說的時候多少人罵我。

　　比如北京去年第四季度的土地出讓現在實際70%多都是沒有拆遷的毛地，這就出問題了，這些毛地，這些城中村是毛地就賣給開發商的，開發商要把整個城中村改造完的話需要5—8年，所以現在北京市場真的無地可供，尤其四環、五環以內。如果我們的市場搞到所有老百姓、80后、90后拿工資買房的話，這種房子想生產都生產不出來。

　　0352房網：您認為應該從金融角度限購?

　　陳寶存：應該通過市場的方法限購，而不是限制外地人買。我覺得這個政策最好還是采用市場手段，哪怕來北京的人口擠出，也是用市場手段而不是用行政手段。

　　0352房網：盡管很多新聞頭條說松動，價格拐點下行，您還是覺得房價是看漲的?

　　陳寶存：階段性買點的意思也有一個可能，價格要松動，個別企業，個別項目，特別是北京五環以外的區域原來期望值太高的，去年在暴漲的，現在回調了，這種該買就買了，第四季度有這個點。可能不對，但我認為第四季度肯定是信貸最緊張的時候，但明年第二季度不會的，銀行不干了?錢放倉庫里長毛嗎?

　　0352房網：第四季度是買房最好的時點?

　　陳寶存：因為房企要做年終結算，所以它是有壓力的。我看微博上說明年三季度，明年10月份是拐點，先別說那么長，先說半年或三個月，結算期過去之后，明年一二季度信貸不會那么緊。

　　0352房網：我們簡單總結一下我們的訪談，部分拐點但不承認全部拐點，四季度是買房的最好時機，因為銀行信貸比較緊縮。

　　陳寶存：是的。

　　0352房網：感謝您這么多年對樓市的貢獻!謝謝您的觀點。