聶梅生教授曾多次獲得國內外的獎勵，包括：全國科學大會獎、建設部科技進步一等獎、國家九五科技攻關項目“2000年城鄉小康住宅科技產業示范工程”先進個人、國家863項目“住宅產業CIMS工程”先進個人等獎項。不僅是房地產市場的支柱，更是地產界的先進領導者。

　　0352房網：聶會長，您好。我們知道新一輪房地產調控已經進行一年多的時間了，您認為這一年多來房地產市場發生的最大變化是什么?

　　聶梅生：經過這一年的房地產調控，這幾個方面的變化是比較大的。第一，調控引起的原因就是投機炒房和投資，這一比例太大所以造成資產價格上升，房價上升等問題。經過一年的調控，我認為炒房者基本出局了，投資性購房也大大被壓縮了，尤其是對熱點城市的調控，應該說是很有成效的。

　　第二，房價穩定地回調。不管是同比還是環比，而且這種趨勢看起來還要延續一段時間，這也就是說房地產市場將趨于穩定。

　　第三，房地產投資，原來大家比較擔心的是會不會急速下滑。現在根據九月份的數據看起來，它內部的結構發生了一些變化，可能商品住宅這部分的投資并沒有大幅度上升和下滑，但是保障性住房和商業地產有一些分配給了房地產投資，所以投資并沒有看出明顯下降。

　　這幾個方面都是調控的目標和大家所希望看到的，而且2011年調控目標基本上接近于達到。因為當時各個城市制定的房價調控目標，都是和經濟增長、人均收入掛鉤。現在根據三季度的數據來看，經濟增長GDP29點多，人均收入27點多，房價到現在為止都沒有超過這個目標。

　　另外一點比較好的是保障性住房的開工率，基本上達到95%，今年沒有懸念，能夠全部開工。所以，我想當時房地產調控的這幾大目標都在現在得到了很好的成效，但是目前這個局面是不是能夠穩定，后市會不會出現一些變化，還是要非常的小心謹慎。

　　0352房網：無論是開發商還是購房者來看，限購令已經是比較嚴厲的政策了，目前來看在一、二線城市效果已經顯現。但是最近剛剛有14家銀行同時調高了首套房貸的貸款利率，不知道對于這個舉措您怎么看待?您覺得它對房地產市場包括房價會產生什么樣的影響?

　　聶梅生：在目前還存在通脹壓力的情況下，按道理在貨幣工具中加息是常用的一個辦法，但是加息現在又有很多其他的問題，不光是影響了房地產業，各個產業都會對加息增加的成本做出反應。

　　現在假如說把首套房貸提高，相當于定向加息，其他的產業沒有加，但是對房地產這個產業采取了加息的手段，而且不是所有的城市所有的銀行都采取了這種做法，有些城市的一些銀行采取了這樣一些做法。

　　其實，加息這件事情是不是一只靴子應該落地，因為現在還是負利率，負利率的情況下當然應該加息，否則錢就越存越少，銀行收益也會下降。所以，目前在房地產調控不放松的情況下，銀行在可允許幅度范圍內采取加息，我個人認為實際上是一種定向加息的行為，實際上它把這部分加了，其他的沒有加，等于是兩次加息的效果。

　　0352房網：有些人認為從銀行這一舉措來看，因為國家也沒有發布相關文件，因此更多的被理解為銀行自身的行為，就是從收益角度包括貸款資產池比較有限的角度所采取的措施。不知道您是怎么看待的?

　　聶梅生：都有吧。從銀行來講普遍面臨的一個問題是比較緊的貨幣政策之下它沒有額度，另外也面臨了一個情況，現在在負利率的情況下，存儲很難抓到，因此銀行從量和規模上都有壓力。另外，它也存在了負利率的壓力。這種情況下，銀行從它自身的生存來講，需要提高利率，所以銀行一定有這方面的壓力。

　　如果量在減少，利又在減少，銀行怎么辦?現在量又在萎縮，利如果再萎縮的話，銀行本身也不能賠錢。所以，從銀行來講有這個沖動。另外，還是在政策可調范圍之內，它是允許有這個幅度的。所以它的效果肯定無疑是對目前的房地產形勢在緊縮的情況下，又踩了一腳剎車，絕對不是給你一個放松的信號，而是一個從緊的信號。

　　而這種從緊的信號，我個人認為像這樣一類的動作和操作，是有一種市場行為在里面的，不完全是政府行為，更多可以認為是市場行為。我覺得在更多的市場行為之下，對房價、對交易量、對銀行和地產商之間的這些事情，更多的采用一些市場行為會不會更好一些呢?

　　0352房網：根據我們私下向開發商了解，他們在目前宏觀形勢下，已經放棄了對于宏觀調控有可能放松的幻想。他們一致認為，對于開發商而言，真正的嚴冬已經來臨，而且有些開發商也在做一些應對措施，戰略上做一些調整，不知道您對開發商有什么樣好的建議?

　　聶梅生：如果你手里的存量房還在上升的情況下，肯定還是護住你的現金流，現金流穩健是最重要的，因為有可能你的存量房還會繼續上升。市場還會繼續下調的話，你不可能很快的出貨，你沒有很多的現金流回來，這種情況下做一個比較長期緊縮的準備比較好，要量入為出。

　　還有一些目前資金比較充裕的開發企業，還要稍微謹慎一些，是不是還要繼續投一線城市等調控非常嚴厲的城市和房地產項目，就要慎重考慮。可能風險就會比較大，要選擇一些價值洼地去投會更好一些。

　　0352房網：謝謝您接受我們的訪談。