張寶全1992年投身商海，先后從事海洋運輸及房地產開發，于2002年創辦今典集團，全面執掌旗下房地產、電影、酒店、藝術四大產業集團，被公認為當今中國房地產界領袖人物之一。通過接觸，我們了解到，張總侃侃而談卻直擊市場核心，給我們深刻啟迪。

今典集團董事長張寶全
 

　　0352房網：首先不可避免地要提到近期14個城市提高了首貸房的利率，您覺得，作為地產開發商，這個政策的推出會對房地產市場銷售和后市有什么樣的影響?

　　張寶全：其實首套房貸利率如果不提高，中國房地產市場2011年下半年和2012年上半年將會遭遇一個低迷期是客觀的，感覺到是調控政策，實際上并不是，通過目前房貸市場，在一線城市和這次14個城市都是很相近的，房屋的使用價格和價格已經被國內評為變動比較大的。

　　2009年的時候，我們的價格已經超越了價值一部分，但由于中國強勁的消費需求，使得它之后不停地被托住，不會產生負面的影響。2009年危機的時候，本來房地產市場要平靜一下，要消化一下。但由于國家拉動經濟，四萬億的投入很大一部分進入地產市場，給地產市場帶來一片虛假的繁榮，就使大量的不真實或非市場化的供應和需求出現。

　　包括現在老百姓買房，他買房的目的已經不是居住的消費需求，存在投資;包括資本對此的追逐，就是中國地產過分的資本化和投資化，造成了中國一線城市和住房二線城市價值和價格的背離，如果這種背離不能回歸，我認為對地產市場健康正常發展也是不利的。

　　2011年我們遭遇的一線城市交易量、房價下降，其實也是一種回歸。我認為中國的地產商最難過的就是今年下半年和明年上半年，這是中國地產史上我認為是第一次真正遭遇這樣一種艱難。以前盡管我們出現了各種各樣的艱難，其實并不是。

　　政府出臺的一些宏觀調控政策和貨幣政策感覺到在起作用，把房價打下來，實際真正的不是。但政府意識到通過金融和其它手段來使市場不能再那樣去發展，所以對首貸利率的提高，根本的影響是市場本身這么多年來造成的，尤其2009年虛假供應和虛假需求使市場拖起來，形成不真實的狀態。

　　但中國盲目性市場依然不會有太大的虧損，因為中國地產的過度投資化和過度資本化并沒有波及到二三線城市，也就是說二三線城市基本是以居住需求為主體的產品，這樣的產品本質是對的。而且中國二三線市場很大，它把整個市場穩住了，包括很多地產商都在向二三線市場轉型。

　　0352房網：正如您所說，2011年下半年和2012年上半年房地產市場更多解讀為“寒冬”，我們今天的主題是創新，我們知道，2007年今典就轉型到度假地產，當時您的轉型不被人理解，您認為目前的住宅地產轉型為商業地產前景會怎么樣，您是怎么看待后市的?

　　張寶全：2007年正是中國房地產市場火熱的時期，可那個時候我們很糾結，作為傳統地產市場，如果沒有剛才說的后來這種特殊和意外的房價、地價的增長，它的發展態勢能看得見，算得出，或者它的前景應該是像胡同一樣越來越窄。

　　我們的度假地產2004年亞龍灣酒店當年就盈利，而目前中國正在全面從觀光休閑向度假休閑轉型，度假休閑已經成為我們生活中非常重要的一部分，這個市場非常巨大，我們已經做了很多的市場探索。亞龍灣酒店的推出包括運營以及給我們奠定了這樣的經驗和基礎，

　　那時候我們進行了選擇。如果我們選擇上市的話還得拿傳統住宅用地，因為我們前期做傳統房地產開發，如果突然變成酒店用地以后就完全是不同的東西，賣的是服務而不是一個房子。所以2007年我們還是堅決地轉向了旅游地產，到三亞的建設了美龍灣、亞龍灣、海棠灣，包括大理、麗江、青島靈山灣等中國一線度假旅游資源地。#p#副標題#e#

　　我記得我們從海棠灣拿到這個地，當時博鰲年會，我們因為這個事兒沒有參加博鰲論壇，當時很多媒體把這個事情報道出來以后，很多人都不太明白，還有人說酒店掙錢嗎?當然，如今大家看到了，傳統住宅市場在變化，房地產市場是什么?是生活方式的改變或新的生活方式的出現，這是我們住宅新的運行規律潛在的市場，比如度假市場營運實施。

　　現在住宅市場轉型，我認為是被動轉型，我認為被動轉型要小心，主動轉型不一樣，主動轉型是你自己把市場弄清楚了，把自己看清楚了，把你的資源看清楚了，也想明白了，所以會逆大勢而動，這樣去做，可以說你內在的道路和理由已經理得很細了，經過被動的轉型，特別是都轉向商業地產。

　　其實商業地產和傳統住宅不一樣，傳統地產是通過建設商業物業然后去銷售，而商業地產去賣的是服務，商業資源能不能進來或者適不適合商業資源的生存和發展，賣的是這樣的東西，這些東西不能被保證或不能被引入的時候，我認為它的風險會更大。

　　我估計在2012年下半年到后年將會成為中國商業地產可能麻煩的一年，由于我們簡單的轉型或倉促地轉型，或者盲目地轉型，可能帶來的運營和消費者投資的差異矛盾和沖突會尖銳起來。所以，我覺得創新是對未來價值的發現，是基于對未來價值的研究。

　　傳統地產，是因為中國沒有商品房市場，所以給我們帶來幾十年的紅火。這幾年過去以后，二手房市場會逐漸成為流動和補充，城市化會給我們周邊地區，鄉村、小城鎮帶來這樣的發展機遇和機會，這些機遇和機會和我們在一線城市以及以前的地產開發所帶來的很多東西、利潤、概念完全不相同。

　　2007年的時候我們基于對未來的判斷還是堅持了創新。未來什么最有價值，你發現了就應該去做。但現在企業在轉型過程中還是一定要考慮實際情況，你有沒有這樣的經驗，有沒有這樣的能力，有沒有這樣的資源，如果沒有的話就要慎重。

　　未來的生活方式是商業模式很重要的支撐或新的商業模式很重要的動力，如果對這塊的把握和了解、理解不充分，最重要的是你對這個業態不了解，你有沒有這樣的資源優勢，做酒店要做管理，度假酒店本身是時尚、藝術、文化的聚集，如果沒有這個文化你做這個產品也沒有優勢。

　　0352房網：由于時間關系，我們的訪談就到這里了，謝謝張總!