謝國忠是獨立經濟學家和金融投資顧問，并領導一家股權投資俱樂部。他是原摩根士丹利的董事總經理及亞太區經濟首席分析家。下面就中國樓市變化對此進行了采訪。

經濟學家謝國忠
 

　　0352房網：您一直說中國房地產市場存在巨大泡沫，泡沫到底體現在哪里?

　　謝國忠：房地產本身是用來投資的商品，購買者追求收益，不斷抬高房價，就像一個“擊鼓傳花”的游戲。只要存在投機心理和投機需求，樓市的泡沫就會一直被吹大。中國房地產市場正在經歷一場價格泡沫，價格調整是必要的。雖然經過政府調控，把投機推高房價的最高點可能是削掉了一部分，但只是減輕了泡沫破裂會造成的調整之痛。如果政府不干預，房價的確還可以繼續上漲，但只要是泡沫，就會有破裂的那一天。

　　0352房網：2012年房價走勢如何?

　　謝國忠：20212年房價可能會下跌25%，未來三年內跌幅有可能達到50%。我現在在溫州，這里的樓市成交量也在下降。

　　0352房網：據悉，有些房產公司開始裁員，但很多開發商仍聲稱不存在資金短缺。

　　謝國忠：這是一種“綁架”論，怎么可能不缺資金呢?2011年中國新增建筑面積為46億平方米，算算這需要多少資金才能撐起來?去年有很多開發商不是通過降價銷售，而是通過銀行體系之外的高息借貸茍延殘喘，希望能夠憑借市場復蘇脫困。現在很可能買房者能夠接受的房價已經低于能維持這些開發商生存的價格了。破產有可能始于建筑商和建筑材料供應商。不過，中國正在經歷結構性勞動力短缺，破產導致的失業將會在幾個月內被吸收。

　　0352房網：中國房地產就無可救藥了嗎?

　　謝國忠：中國房地產泡沫在某種程度上來說是政府所為，中國各級政府控制著土地供應，也掌握著各大銀行。形象工程在地方政府支出中占了很大比例，地產泡沫和腐敗行為，成為中國經濟的軟肋，其中灰色收入可能占到GDP的10%。如果中國政府屈從于外界壓力，以保護增長的名義，通過大規模增發貨幣來復活房地產泡沫，會引發通脹，經濟動蕩，實際上人民幣已經開始貶值了。

　　現在是最后的機會讓泡沫破裂，也是調整的好時機。房地產的市場供需關系失衡，一方面房屋空置率居高不下，另一方面老百姓買不起房子。房價不下降，老百姓就會捂緊口袋不敢花錢，中國消費能力就上不去。房價下跌的過程，會讓財富從政府轉向居民，未來最關鍵的是要實現政府部門和家庭部門的再平衡。

　　房地產泡沫的破裂，還可能會是因為美聯儲貨幣緊縮政策的影響，中國境內的大量熱錢將會撤離。房地產崩盤將會隨之而來。我們要謹記1998年亞洲金融風暴的教訓。

　　房地產泡沫的破裂，會明顯提升經濟效率，通過限制地方政府最大的資金來源，浪費型的項目將會終止。由此將會導致增長放緩和經濟效率提高，為未來的高質量增長奠定基礎。#p#副標題#e#

　　0352房網：房地產泡沫破裂導致增長放緩，對中國有什么影響?

　　謝國忠：經濟放緩在短期內是一件好事，它減少了泡沫造成的浪費，對效率和社會穩定都是一件好事，過去三年的增長太過依賴房地產泡沫和過分昂貴的政府項目。全球經濟停滯是結構性的。經濟放緩阻止了經濟中的腫瘤的生長，給中國更多時間來解決結構性問題。

　　經濟發展的目標應該使生活質量提升，提高人民收入，中國物價高是低消費的主要原因。在中國什么都貴，比如飛機票、酒店 (論壇)住宿費等，都比國外價格高。而中國人均收入卻低得可憐，去年中國人均國民收入首次超過5000美元，但這只是全球平均水平的一半，與發達國家相比差距更大。想在未來10年把人均收入從現在的5000美元提高到1.5萬美元，中國必須學習德國和日本的產業升級，讓人均收入增加2倍。

　　0352房網：如果中國房地產崩盤，沒了支柱產業，經濟改革出路在哪里?

　　謝國忠：可以做的工作有很多啊，減稅就是一個很好的辦法。一般而言，賺錢容易就會降低效率，政府部門通過稅費和從銀行低價借貸，輕易獲取了大量收入。這部分過于容易獲得的錢導致了政府部門大規模擴張。減稅將會顯著刺激經濟，隨著出口疲軟，這將是非常必要之舉。

　　2012年是近20年來中國面臨的最重要的考驗。如果中國拒絕變革，接下來就會經歷失敗的十年。改革國有企業治理，提高經濟效率，是中國的當務之急。在當前環境下，已經沒有空間繼續容忍這種明顯的低效率了。

　　0352房網：非常感謝您接受采訪祝您工作順利!