一、今年土地市場運行基本情況

　　今年以來，國土資源部按照國務院統一部署，繼續密切配合相關部門，堅持調控方向不改變、態度不動搖、力度不放松。年初，下發《關于做好2012年房地產用地管理和調控重點工作的通知》(國土資發〔2012〕26號)，部署全系統全年工作;年中，針對一些地方出現的土地市場波動，下發《關于進一步嚴格房地產用地管理鞏固房地產市場調控成果的緊急通知》(國土資電發﹝2012﹞87號)，及時應對;進入7月份后，加大綜合分析研判力度，加強對不同區域、不同城市的分類指導，確保“金九銀十”期間土地市場保持穩定，同時每月召開視頻會，緊密跟進各地土地和房屋市場運行情況、落實保障性安居工程用地情況，以及在建房地產用地開發建設情況。針對各地的土地市場情況，共同研究應對措施。

　　總體上，取得了比較好的工作效果：一是保障性安居工程落地任務提前完成。10月底，全國30個省(區、市，不含西藏)和新疆生產建設兵團，均提前落實今年中央下達的保障性安居工程任務所需用地，落實率超過100%;二是基本穩定住了以住宅用地為主的房地產用地供應總量。上半年流標流拍較多，土地供應偏少，上半年房地產用地供應5.97萬公頃，同比減少15%，其中住宅用地供應4.08萬公頃，同比減少21.7%;下半年按照穩定供求的要求，指導各地加大供應力度，同比降幅逐月收窄。截至11月底，房地產用地供應13.34萬公頃，同比減少8%，降幅較前三季度收窄4.5個百分點。其中住宅用地供應9.14萬公頃，同比減少15.3%，降幅較上半年收窄6.4個百分點。預計全年有望接近去年水平，達到或超過前五年平均供應量;三是保持了地價基本穩定。前三季度，住宅地價基本穩定，環比增長率分別為-0.04%、0.13%、0.92%，同比增長率分為3.7%、1.77%、1.03%。同比增幅持續放緩，環比增速雖逐季略有回升，但主要監測城市多在1%以內，漲幅不大; 四是已供土地在加快開發建設，未開工的減少，在建的大幅增加，可望形成充足的房屋供應。截至11月底，全國未竣工房地產用地46.87萬公頃，其中在建33.46萬公頃，與年初相比增加了30.6%，未開工13.41萬公頃，減少了40.0%;全國住宅用地中在建面積26.16萬公頃，增加了30.4%，未開工面積10.05萬公頃，減少了42.4%，說明今年供出的足量土地，正在全面、加速地轉化為房屋供應。所以，加強對已供土地的供后監管，促進在建面積增加，正在對穩定后期住宅供應產生重要作用。

　　從全年看，土地市場雖然出現了一些季節性、區域性的波動，但房地產用地供應量、價格和結構等變化并不大，加上流標流拍多于往年，而高價地遠少于往年等情況，今年的土地市場相對于往年，截至到目前，整體仍處在低位，基本面保持了平穩。

　　我們也注意到，進入11月份后，土地市場出現了一些新的情況，主要是一些城市相對于上半年，土地供應放量比較明顯，優質稀缺地塊的推出造成均價略有回升，市場競爭強度有所增加，呈現回暖跡象;一些地方集中推出一些優質地塊，受到各方關注;部分房企由于住宅銷售量情況比較好，補庫存意愿強烈，開始主動拿地，涉及到一些地塊的面積比較大;個別地方出現違規出讓土地的現象，一些已出讓土地履行合同的情況不好，個別企業沒有按時開發建設、拖欠地價款等等。雖然很多地方從下半年開始土地供應放量，但多屬于恢復性供給，補足今年上半年市場供地不足的缺口，情況也符合歷年“前低后高”的供地規律。不過，仍需要高度關注存在的問題，在嚴格執行現有調控政策的基礎上，準確研判土地市場走勢，謀劃好保持后市穩定的措施和工作。

　　二、下一步指導各地采取的政策措施

　　下一步，國土資源部將認真貫徹落實中央經濟工作會議精神，繼續堅持房地產調控政策不動搖，在繼續保持從嚴從緊調控基調，監督各地執行好現有政策措施的同時，針對不同類型城市，實現分類指導，加強針對性，突出差異性，強調時效性。當前主要要求市場出現波動的城市在三個方面采取切實措施，進一步落實國務院調控要求，一是加供應、穩后市;二是控異常、防波動;三是避免誤讀誤導、穩定市場預期。以保持土地市場穩定，促進房地產市場平穩運行，進一步鞏固調控成果。

　　市場出現波動的城市，主要是指：在國家統計局發布房價指數的全國70個大中城市中，凡屬新建商品住宅和二手住宅交易價格指數同比上漲或環比連續3個月上漲的城市，住宅或商服用地供應量偏離過去5年平均值、地價同比或環比上漲的城市，以及近3個月以來出現住宅或商服用地較高異常地價的城市(以下簡稱“市場異動三類城市”)。

　　首先，要求各地加強分析研究針對性，準確研判把握市場形勢。由于土地和房屋市場的區域性比較強，不同城市的市場發育階段、完善程度不一樣，今年以來在房屋銷售量、土地供應量及其價格等方面，變動幅度、變化趨勢也不一樣，為了更準確地把握好形勢，有針對性地采取措施，對癥下藥，有必要區分類型，加強分析研究和預測預判。因此，省級國土資源主管部門要掌握轄區各城市情況，加強指導;各城市特別是“市場異動三類城市”的國土資源管理部門，要具體分析研判本地市場情況，立即制訂對策，采取措施，穩供抑價。

　　第二，要求各地穩定住宅用地供應，促進形成良好市場預期。加大土地供應力度，有助于提升住宅用地供應計劃的完成率，有助于后期房地產市場的穩定。特別是在房價初現上漲、房屋供需矛盾比較突出的部分一、二線城市等“市場異動三類城市”，增加土地供應，這對彌補房屋、土地供給缺口，促進中長期市場平穩運行，促使房價穩中有降，主要還是積極正面的影響。因此，這些城市要有針對性采取幾方面措施，切實穩定住宅用地供應，一是穩定住總量。落實好今年已定的住宅供地安排，加快編制明年的計劃。計劃總量要保持住宅用地供應總量不低于過去5年年均實際供應量;“市場異動三類城市”的商品住宅用地供應總量，原則上不能低于過去5年年均商品住宅用地實際供應量。二是積極穩妥均衡供地。按照區域協調、遠近兼顧;好壞搭配、大小互補;用途兼有、品種齊全等原則，同時推出多宗地或安排同時出讓。把具備供應條件的土地集中推出，有利于壓縮“土地不足”等不實炒作的空間，避免不理性“搶地”。對優質地塊要均衡推出，避免優質地塊成交過于集中引起市場誤解，避免需求類型單一、過于集中烘托非理性競爭。三是減少流標流拍。今年上半年，由于購地意愿不足，很多土地推出后流標流拍或無人申請。對這些土地，可以和一些條件好的土地放在一起供應;也可以適當調整條件、調降價格，提升企業拿地信心，提高供地成功率，促進供求基本平衡。#p#分頁標題#e#

　　第三，要求各地保持地價信號平穩，減少對市場的誤導和干擾。為防范利用地價異常信號炒作，或借機提價售房，有針對性地選取得力措施，避免在住宅、商服用地供應中出現異常的高價地，是一項重要的措施。在穩定土地供應的同時，要努力保持地價信號平穩。一是避免出現所謂“地王”誤導市場。對總價較高的地塊，實行分割處理，劃為多宗地供應。對地段較好、單價較高的優質地塊，綜合采用多種競價方式或招標出讓;或提高付款難度;或與條件較差的土地在放在一起供應。二是靈活使用多種競價方式。對可能出現過度競爭的地塊，選用“競地價、競配建”等多種競價方式，或招標出讓，或提高付款難度，通過交易暫停靈活轉換使用。三是進一步嚴格市場準入條件。加強競買人資格審查。加強對購地資金合規性審查。防止具有不良行為的企業、違規資金進入市場，構建良性競爭的市場環境，避免過度競爭、惡性競爭形成高價地。

　　最后，要求各地積極應對迅速行動，確保各項措施取得實效。一是把穩定市場的各項具體工作安排好。二是加強對已供土地開發利用情況的監測監管。三是及時上報市場信息。四是加強宣傳引導。包括及時公布住宅供地計劃完成情況，以及存量土地開發建設情況等信息;宣傳增加土地供應的正面積極作用;及時向社會公布地價監測成果;明確溢價率標準，適時公布本地“地王”的參照標準，避免不實炒作誤導社會等等。

　　三、抓好促進土地有效供應的重點工作

　　近期，國土資源部還將在全系統作出部署，在做好穩供應、穩價格、穩預期等工作的同時，重點抓好以下幾方面工作，促進已供土地開發建設，形成土地的有效供應，緩解房屋供需矛盾。多項政策措施和各方面工作相互配合，共同發揮作用。

　　(一)建立房地產大企業和大地塊跟蹤督查制度。大企業是指行業內排名靠前且在本地區影響較大的企業。大地塊是指單宗供地規模超過一定規模(達到規定標準80%)的地塊。大企業和大地塊的開發建設情況，對房地產市場具有較強的引領帶動作用，這類項目能否按期開、竣工形成有效供給，直接關系到國家房地產調控政策的落實。大企業有更高的履約能力和更好的社會信譽，對市場有更大的影響。我部將在土地市場動態監測與監管系統開辟“房地產大企業和大地塊監管專欄”，要求各地建立本地名單，跟蹤督查履約建設情況，每月匯總更新，專欄信息及時向社會公布，接受社會監督，助增市場有效供應，助推企業社會形象。

　　(二)重點清查土地出讓合同履約情況。一方面，整體推進，要求各地清理涉及大房企、大地塊的出讓合同，對存在欠繳土地出讓價款、未按期交地、未按期開竣工、土地閑置、開發規模超過實際開發能力等違規違約情況的項目進行清查處置。屬于企業責任的，要約談相關企業，提出具體有效的督促整改措施;屬于政府或其他有關部門責任的，要積極協調盡早解決。另一方面，突出重點，要求“市場異動三類城市”對全部未竣工住宅和商服用地的合同履約情況進行一次全面清查和梳理，清查結果及時上報。

　　(三)加強房地產用地履約的誠信體系建設。要求各省級國土資源主管部門建立本地區的房地產企業誠信系統，將存在違法違規違約行為的企業，列入誠信風險企業名單，提高誠信風險等級。市、縣國土資源主管部門在供地前，要嚴格審查參加競買的企業情況，對存在誠信風險的應禁止其在一定期限內參加土地競買。

　　(四)繼續加大閑置土地處置力度。今年以來，國土資源部認真落實國務院關于加大閑置土地處置工作的一系列重要批示，充分利用土地市場動態監測與監管系統平臺，督促各地開展閑置土地清理處置工作。主要開展了以下工作：一是頒布了新的《閑置土地處置辦法》(國土資源部令第53號)；二是每周、每月將違約違規用地和閑置土地預警信息打包發給各省，督促各地及時處理違規違約行為；三是每季度通報各省閑置土地和未竣工項目情況；四是對重點城市和部分影響較大的房地產企業的合同履約情況進行核查清理，促進項目按時開竣工；五是組織房地產用地開發利用情況溝通會，與閑置土地面積較大的18個省46個城市國土部門負責同志面對面溝通情況核實數據，提出整改要求。多措并舉，取得了很好的效果，有力的促進了已供土地的開發利用。截至今年11月底，全國閑置房地產用地1.1萬公頃，其中，閑置住宅用地7461公頃。下一步，各地要繼續加大閑置土地處置力度，嚴格清理閑置土地，嚴格按程序及時調查、認定和處置。

　　(五)調查違規供地和違約房地產用地，促進市場運行規范有序。今年以來，國土資源部依托土地市場動態監測監管系統和輿情監測信息，對部分地塊的出讓公告、成交結果公示和出讓合同等文件進行了分析，責成相關省(區、市)國土資源主管部門對涉嫌違規的地塊進行核查處理。經核查督促，解除已成交的14宗。

　　為進一步發揮核查、督辦的作用，促進土地市場健康平穩發展，我部將對典型案例采取公開調查的方式，督促各有關城市嚴格依據土地出讓管理法律法規和出讓合同約定，進行調查處理。此次選擇公開調查的地塊是江蘇省南京市下關區濱江2號地塊。

　　今后，國土資源部還將繼續對監測發現和媒體報道的重點地塊開展公開核查督辦工作，促進土地供應方、土地競買方規范履約。