摘要：是什么力量使房地產業在探底之后又迎來了新的春天?這樣的成就離不開政策的指引。在計劃經濟也市場經濟的雙向指導下中國的房地產業重新走上了正軌。

　　房地產業的脈動牽動著每一個公民的心，房地產業的興衰直接關系到國內GDP的走勢，房地產業作為一個盛產富豪的行業，同時也是一個讓人愛恨交織的行業。中國樓市經歷了從20年前商品房起步時期的蓬勃發展，到2000年后如火如荼的供求兩旺，再到2009年的蕭瑟慘淡，如今中國的房地產業深知宏觀調控的重要性。正所謂成也政策、敗也政策，由政策規則造就的地產繁榮今天面臨的最大生存發展危機不是來自市場供求，而是來自久控不松的“政府調控政策”。

　　下面小編將為您全面解讀2012年的十大政策。

　　1、2月24日起下調存款準備金率0.5個百分點

　　回顧：中國人民銀行決定，從2012年2月24日起，下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。此次下調后，我國大型金融機構存款準備金率為20.5%，中小型金融機構存款準備金率為17%。

　　點評：這是今年以來我國央行首次下調存款準備金率。上次央行宣布下調準備金率是在2011年11月30日，當時是央行三年來首次下調準備金率。存款準備金率的下調有利于改善資金面緊張局面，間接利好樓市，銀行在放貸額度增加后，將更加支持自住房貸，尤其是首套貸利率還將繼續回落，由基準逐步回落至九折水平。

　　2、3月5日：溫家寶“繼續做好樓市調控，促進房價合理回歸”

　　回顧：2012年3月5日，十一屆全國人大五次會議召開，會上溫家寶表示，要嚴格執行并逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施，進一步鞏固調控成果，促進房價合理回歸。

　　點評：這是自2009年本輪樓市調控以來，溫家寶第五次提及促進房價合理回歸。

　　3、3月7日：全國計劃新開工建設700萬套保障性住房

　　11月12日：2013年保障房計劃開工600萬套

　　回顧1：3月7日15時，發展改革委副秘書長、新聞發言人李樸民接受中國政府網、新華網聯合訪談，解讀《關于2011年國民經濟和社會發展計劃執行情況與2012年國民經濟和社會發展計劃草案的報告》，并與網友在線交流。李樸民表示，2012年計劃新開工建設城鎮保障住房700萬套以上。

　　回顧2：11月12日，十八大新聞中心舉辦第四場記者會，介紹中國民生領域工作情況。住建部部長姜偉新表示：2011年已經開工了1000萬套，今年開工了700多萬套，明年計劃開工數量正在研究當中，不會低于500萬套，有可能在600萬套左右。

　　點評：房價過高、上漲過快，是近年來社會關注度最高的問題之一。過去一年，我國嚴格執行購買第二套住房貸款首付比例政策，遏制投機投資性購房，加快保障性安居工程建設，房地產價格快速上漲的勢頭得到有效遏制。保障房的建設說明中央的態度非常明確，加強房地產市場調控的決心堅定不移。

　　4、5月18日起存準率下調0.5個百分點

　　回顧：中國人民銀行2012年5月12日稱，將從5月18日起下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是繼2012年2月24日下調存款準備金率0.5個百分點后，央行年內第二次下調存款準備金率。此次下調后大型機構和中小型機構準備金率分別為20%和18%，預計為市場提供的解凍資金約4000億元。

　　點評：下調存款準備金率，市場增加流動資金，讓資金吃緊的房企看到了融資的希望。但降準所釋放的4000億資金有多少能留到房地產這個盤子里仍難以預計。可以說，降準對于樓市的影響是心動大于行動。央行釋放放松流動性的信號，無疑為樓市注射了強心針。

　　5、6月8日起降息0.25個百分點

　　回顧：中國人民銀行決定，自2012年6月8日起，下調金融機構一年期存款基準利率0.25個百分點，下調一年期貸款基準利率0.25個百分點;其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金存貸款利率也相應下調。

　　點評：這是央行三年來首度降息。如果說降準對于購房者來說是“水中月”，那么降息就是“盤中餐”了。有網友感嘆，房貸明年執行新利率，減負省出奶粉錢。雖說降息之后月供少不了多少錢，但在一定程度上增強了購房者對樓市的信心，對下半年購房者結束觀望、樓市回暖起到一定推動作用。

　　6.6月18日：住宅項目容積率不得低于1.0

　　別墅類房地產首次進入限制禁止用地目錄

　　回顧：國土資源部6月18日消息，根據國土部、發改委日前聯合發布的通知，《限制用地項目目錄(2012年本)》和《禁止用地項目目錄(2012年本)》即日頒布實施�！断拗朴玫仨椖磕夸�(2012年本)》明確規定住宅項目容積率不得低于1.0。這意味著別墅類房地產項目首次列入最新頒布實施的限制、禁止用地項目目錄。

　　點評：從2003年開始，別墅市場10年已連發了5道禁令。此次禁墅令相比以往更為嚴厲，可以看出政府嚴抓狠打的決心。對別墅的再次喊停，將刺激部分購買欲望，并影響供求關系。此前開發商可以將項目拆開做，如在容積率1.2的土地上將聯排別墅、花園洋房和獨棟別墅一起規劃設計，但現在對項目規劃方案的審批已經非常嚴格，以后不可能用這樣的方式進行獨棟產品的設計，因此，以前規劃方案已經過關的獨棟別墅，將變得奇貨可居。

　　7.7月1日：“閑置土地”定義變寬

　　回顧：2012年7月1日起，國土資源部新修訂的《閑置土地處置辦法》正式實施，《辦法》中明確了閑置土地定義：超過合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發、已動工但開發建設用地面積占應動工總面積不足三分之一、或已投資額占總投資額不足25%，中止開發建設滿一年的國有建設用地，都被認定為閑置土地。

　　點評：房價飛漲，開發商“坐地生財”、“囤地”現象屢禁不止。國土資源部選擇在市場逐漸回暖時發布閑置土地處理辦法，新辦法對閑置土地的定義更為寬泛，從正面敦促了開發商盡快開發，以避免囤地、捂地現象，從而增加市場供應量，協調市場供需平衡。

　　8. 7月16日起存貸款利率分降0.25和0.31個百分點

　　回顧：中國人民銀行決定，自2012年7月6日起下調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率下調0.25個百分點，一年期貸款基準利率下調0.31個百分點;其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金存貸款利率相應調整。#p#分頁標題#e#

　　點評：此次為自2008年9月16日以來首次不對稱降息，也是今年以來的第三次降息，且距離上一次降息還不到一個月。降息向市場傳遞了政策寬松信號，將進一步刺激中國樓市、股市以及實體經濟的發展。中原地產張大偉指出，降息對購房者的心理影響將很大，可預見樓市將在三季度出現難以抑制的回暖。實際上，上輪降息對房地產的影響十分巨大，一些城市再現千人排隊購房場景，甘犁表示，此次降息最大的受益者恐怕就是房產企業了。

　　9.12月8日，國土部：堅持樓市調控不動搖

　　回顧：2012年12月8日，國土資源部表示，將認真貫徹落實中央經濟工作會議精神，繼續堅持房地產調控政策不動搖，保持從嚴從緊調控基調。

　　點評：今年下半年，一線城市的房地產市場量價齊升，出現恐慌性搶房，千人競買蔚為壯觀，部分城市甚至出現了地王。地產商任志強預言，房價將在明年3月出現暴漲。國土資源部將毫不動搖保持從嚴從緊調控基調：一是加供應、穩后市;二是控異常、防波動;三是避免誤讀誤導、穩定市場預期，以保持土地市場穩定，促進房地產市場平穩運行。

　　10.12月25日，住建部：明年繼續限購，房價過快上漲問責

　　回顧：12月25日全國住房城鄉建設工作會議上，住房和城鄉建設部部長姜偉新明確表示，2013年將繼續嚴格執行限購、差別化住房信貸、稅收政策，并配合有關部門繼續加快推進房產稅改革試點擴大工作。

　　點評：接近年底，樓市出現了價量齊升的回暖行情。此前，國土部已表示，穩定地價避免出現“地王”。對于住建部的表態，北京市房協秘書長陳志認為，此次住建部并沒有提出新的調控措施，主要還是鞏固現有政策，穩定市場預期，并研究探索調控的長效機制。

　　除了上述政策，還有如“個人住房公積金存款利率”下調、“首套房貸利率85折”、“住房信息聯網”等均屬于個別地區或者每個地區的具體政策不同，故不羅列。從上述政策來看，2012年房地產政策調控主要集中在上半年，房地產市場處于焦灼狀態且屬于政策市，從上半年的乍暖還寒到下半年的從緊從嚴，政策方向依然維持緊張，但調控手段趨于穩定保守。

　　2012年上半年樓市得益于年初政府樓市政策的“微調”，加之企業采取“以價跑量”的銷售策略，房地產整體市場呈現出所謂“回暖”的行情。2012年下半年政府似乎進入了對房地產市場調控的深水區，以“限購”為代表的典型行政調控手段在地方政府騰挪躲閃式的應對企圖下，似乎已經難以應付出現的調控新壓力，“調控房價“已經成為一項政治任務。2012年中國房地產依然未能擺脫政策市的束縛。

　　總論，2012年樓市調控“成績”好壞參半。好的一面是房價穩健無暴漲；“壞”的一面是房價有小幅上升而成交量大幅上漲，有“恐慌購房”的傾向。美亨認為：按照量漲——價漲的規律，2013年房價漲幅趨勢明顯，調控依然任重道遠。