摘要：房地產“白銀時代”的三個特點是：競爭加劇、洗牌加快、利潤漸薄，這有利于房地產市場告別野蠻增長，逐步走向成熟。我認為中國房地產市場已經實現軟著陸，2013年的樓市要好于2012年。

  中央經濟工作會議是貫徹十八大精神的一個會議，對房地產實際上是兩句話，就是“兩個繼續”，繼續堅持房地產市場調控;堅持發展保障房，特別要加快棚戶區的改造。十八大總的精神對房地產行業就是四個字“住有所居”。當然，關于生態文明、美麗中國、綠色家園都是十八大的精神。在這樣的情況下，看看2012年的樓市和2013年的樓市。講兩方面：一是關于市場的表現;二是關于房價的看法，請大家參考。

  第一，關于市場的表現。

  2012年的房地產市場講兩個數據，從房地產的交易量、交易額、交易面積說，在2012年初是同比下降18—20%，到年中的時候同比下降10—11%，到11月份同比上升2.4%的交易面積和9.1%的交易額。可以看出，房地產市場由低迷轉向回暖，轉折點是年中。也就是說，盡管現在還沒有發布最后的數據，但是我估計全年的交易量同比上升4—5%，交易額同比上升10%左右是必然的。這和2011年的情況差不多，銷售面積的上升低于過去10來年的平均水平，過去10來年平均16%，今年大概10%，交易面積大概在4—5%。可以看出房地產市場已經回穩。我認為中國房地產市場已經實現軟著陸。

  軟著陸的標志就是沒有出現大起大落，平緩的下降，中國房地產市場的軟著陸對于中國整個經濟的軟著陸打下了好的基礎。因為有人擔心中國的經濟會硬著陸，而且現任的總書記在去年的時候多次講到中國經濟不能出現硬著陸，也不會出現硬著陸，實際上他的意思就是千萬不能出現硬著陸。現在看來，中國經濟有望實現軟著陸，從整個宏觀經濟看，四季度已經起穩，正在出現回升。許多經濟學家對明年的經濟，無論是GDP還是各項指標，都認為2013年要比2012年好。我個人判斷，2013年的樓市要好于2012年。

  在這樣的交易量變化當中，我們發現了房價的變化。從兩年多前的2010年4月份開始，“兩限”正式出臺以后，房地產市場的交易量和房地產價格一樣，從快速上漲到慢速上漲，一直到下降。中國房價的下降的轉折點出現在2011年的9月份。2011年9月份全國的平均房價開始出現環比的下滑，連續下滑了9個月，到2012年6月份出現了止跌回穩。從6月開始到現在為止，房價一路在上升，但是這個上升很溫和，是環比上升。從國家統計局的數字看，70多個城市同比還是下降的，但是從實際的銷售量來計算，房價已經上升了，因為銷售額同比上升9.1%，銷售面積同比上升2.4%，顯然房價在上升。也就是說，房價總體上已經往上走了，這當中看出一個問題，其實2012年大家很糾結，因為中央提出來要控房價，實際上有一些高層領導，比如說總理心目當中希望房價下降，因為他在一定場合講過，房價下降是中國政府的堅定政策。當然一些主流媒體沒報道，鳳凰網報道了。最后的結果全年的房價沒有下降，而是上升了。宏觀經濟層面又希望是穩增長，因為國內外的環境，出口增長大幅度放緩，消費增長幅度不可能有很大的上升，所以要保持穩增長就出臺了一系列的政策，特別是貨幣政策，增加流動性、放松流動性、降低利率、降低準備金率，這些政策都是增加流動性，來促使經濟的增長。真正要降房價，又穩增長，這是不可調的矛盾。因為房地產市場有一個規律，當房價下降的時候就意味著銷售量下降，銷售量下降就意味著投資下降，因為開發商預期不好就不投資了。投資下降就意味著開發商買地下降，地方財政就會下降，GDP下降。房地產市場出現了特別嚴重的下滑，還要穩增長是不可能的。經濟要穩增長，作為重要支柱產業的房地產也必須要穩增長。實踐證明，要使中國經濟穩增長，在中國現在的情況下，房地產必須穩中求進。當然，最后結果可以說在這樣的博弈當中達到了基本的平衡，既實現了穩增長，房地產也沒出現大起大落，出現了軟著陸。所以，從這個角度判斷，現在的房地產市場情況還應該是滿意的。如果出現房地產下滑，經濟下滑，房價控制不住老百姓的意見也會很大。

  房地產市場的情況下來總體上起穩，出現相對平穩的情況，在穩增長的情況下達到基本的統一。 我們發展這一輪調控下來以后，中國房地產市場出現兩個反差。

  第一個反差是大城市和中小城市實現了反差，二線城市的市場和三、四線城市的市場出現了大的反差。大家已經看到，前一段時間北京市住建委說，北京住宅市場沒有出現恐慌性購房，這是此地無銀三百兩。實際上二手房交易量上來了，一手房交易量上來了，房價開始往上走了。你不說還好，你一說，大家就會覺得已經出現恐慌性購房了。隨著交易量的上升，房價也在涌動，這是一方面的情況，所以大城市的開發商高興的說，春天的腳步又來臨了。中小城市的開發商說，什么時候限購、限貸能取消，我們實在沒辦法過了。三四線城市市場不那么樂觀，現有的供應量很大，但是消化能力很弱，不像北京、上海，盡管還有一定的庫存，但是消化能力很強，庫存不足了。

  第二個反差是土地市場跟房屋市場的反差。開發商處在市場的兩端，在土地市場是買者，在房屋市場是賣者。到目前為止，房屋的銷售是明顯上升了，但是土地的銷售，政府賣地，開發商買地11月底同比下降了14.8%，出讓金同比下降了10%幾。就是說開發商買地還沒有達到去年的水平，下降14.8%這是不小的數據，盡管我們看到土地市場在放大，實際上是個別的，全國的土地市場還在觸底，還沒有起來，真正到正增長還要到今年的上半年，實際上土地市場還沒有回暖。這樣的市場給中央政府、地方政府提出了難題，到底怎么調整？是進一步加強調控，還是房子賣不掉的地方要放松。這次經濟工作會上提出了差別化的信貸政策、貨幣政策、限購措施，是不是決策部門已經意識到了這樣的情形。在這樣的情況下，溫家寶總理不可能再出什么政策，現在正是空檔，就這么維持著。下一步的調控我希望能夠因地制宜，應該給地方留有一定的余地，不同的城市應該有不同的對策。一些開發商很有意思，前兩年向二三線城市進發，現在又回來了，回到大城市了，覺得還是大城市效益好，還是大城市購買力強。

  2013年的市場應該還是相對穩定的市場，出現大幅度反彈的可能性不大。任志強講過，3月份全國房價要暴漲，后來他又跟我修正了說法，他說什么叫暴漲?房價比收入快就是暴漲，另外，他這么說是為了提醒政府應該加強土地供應。房地產市場的房價是由供求關系決定的，一方面是需求，一方面是供應。為什么過去幾年房價上漲很快？#p#分頁標題#e#

  第一，需求太旺，需求旺的原因是兩方面：一是貨幣流動性過剩，房價是貨幣的流入、人的流入兩方面決定的。二是貧富差距太大，有錢人缺少投資渠道。過去若干年當房奴當的很幸福，當時100萬買了五套房，這是絕對幸福的房奴。還有一種不幸福的房奴，現在開始買房，房價高了，每個月一半的收入要支付按揭。房地產調控就是遏制投資投機需求，過去調控為什么成效不明顯，就是只在遏制房地產投資需求方面做文章，而且做的不徹底。

  第二，土地供應量不足。我們建設部門跟土地部門之間看法不同，他們認為不是土地的問題，其實是與土地密切相關。為什么2004年以后全國的房地產土地價格猛升，因為當時收緊地根，收緊銀根，再加上18億畝耕地的保護，加上城鄉土地的斷橋，不能充分供應土地，特別是北京、上海。我們看到像重慶、武漢、沈陽這樣的城市土地供應超過1000萬，二線城市土地供應量超過了北京、上海的土地供應量，下一步北京、上海房價的壓力可想而知。北京在2004年以后到2012年當中，差不多每年都沒完成土地供應計劃，2012年同樣沒有完成。上海的土地供應量，在2007、2008、2009年平均只有2010、2011、2012年的1/3，需求在增加，供應量在下降。當然土地供應涉及到有沒有錢，有沒有經費的問題。大城市一方面土地供應計劃沒完成，另一方面城市就那么多地方，外面的配套設施、基礎設施沒搞好，造成未來大城市始終房地產價格很高。有些希望房價能降，希望降到五、六千一平米，我覺得是不可能的。

  現在房價上漲的動力還有，因為大家知道，美國、歐洲、日本，主要的經濟體都還在實行寬松的貨幣政策，還在釋放貨幣。但是為什么香港的房價高的不得了，為什么香港房價起來了，臺灣房價起來了，就是因為流動性貨幣。中國對外還不可能全面打通，但是流動性必然會影響中國，再加上公共產品、公共資源，大家都想到大城市來，所以壓力仍然很大。前兩天我看了北京市委書記郭金龍的講話，他的講話網上很多人在評論，其中一句話是，防止開發商筑局，用虛假信息套牢北京的房價，套牢北京。這句話很多人提出了疑義，實際上開發商有能量，是在炒，但是整個的經濟環境，供求關系決定了房價走勢，不是一個開發能筑局的。為什么去年的房價在降，就是整個宏觀經濟環境的問題。所以，面臨的問題就是大城市和小城市房價反差如何調控的問題，對下一屆政府是一個考驗。

  土地問題就更復雜了，土地財政成為中國地方政府的主要經濟來源。廣州這樣非常發達的城市，2011年地方財政收入當中有48.5%來自于賣地，那么應該說2012年土地出讓金減少了，減少了14、15個百分點，所以地方政府開始加快征稅，因為地方財政已經用慣了，但是土地出讓金減少了，這個時候怎么辦？一方面是放地，另一方面盡管土地銷售面積下降了，但是地價還是上升了，大概漲了7%。這樣的情況下，樓市調控仍然很艱巨，所以建構政策不會取消。而且找不到能夠替代限購政策的情況，有的用香港的印花稅來替代中國的政策，中國不可能一下子那么做，所以只有用行政的政策保持現在政策的延續性。

  第二，講一講房價的問題。

  房價的問題大家都很關心，我個人認為，前幾年的調控把房價的問題說的太微化了，就房價談房價，我認為應該改進。我的觀點是應該淡化平均房價。現在年底為了實現房價的控制目標就限價，甚至高端樓盤批的速度放慢，人為的來控制市場，甚至于這個房子明明賣20萬一平米，非要壓下來，結果占便宜的是富人。人為的把平均房價作為控制指標，許多事情會出現問題的。不同的收入家庭需要不同的房價，不同的租金。中國發展到今天，收入差距已經很大了，住宅產品租金價格、售價應該根據不同的群體有不同的價格，不同的產品有不同的價格。之所以說房價過高，大家用平均房價衡量，對中低收入家庭而言，北京的房價對他來說沒有意義。北京的房價降一半，中國的經濟危機就會出現，因為房地產價格下降的背后是整個金融出了問題。當然，我不是說一定要強調房價一直往上走，這樣說人家肯定要罵我，你什么意思。房價上漲過快的確是過去幾年當中積累的問題，房價現在已經在高位了，這樣的時候如何使房價達到合理回歸，中央文件講了，促進房價合理回歸，怎么促進‘一般人的理解就是降價，但是降價就意味著銷售下降，意味著投資下降，意味著GDP下降，美國的房價平均下降30%，全世界金融危機。西班牙房價下降20%，失業率達到20%幾。有些人說只有房價下降30%、50%，中國的經濟才能繁榮，這是不對的，當然他們的預測從來沒成功過。什么原因？我們在城市化過程當中，在土地供應、貨幣增加的情況下已經導致了房價上漲到這個高位，現在只能控制房價不要再拼命的往上走了，實際上在我看來，從房價角度看，2011年、2012年出現了房價的合理回歸，前兩年調控已經導致了房價的合理回歸。

  講到這里，我最近在想一個概念。

  1、一是毛房價，一個是凈房價。比如說統計數據現實今年的房價比去年漲了5%，這是絕對的房價數字，是毛房價。但是我們要看到，還有CPI，如果扣除物價指數是3%，房價漲了2%；

  2、絕對房價和相對房價，所謂絕對房價就是房價：5萬、2.3萬、1.8萬，實際上房價應該相對于收入而言，真正的合理房價跟收入掛鉤，國際經驗是4—6倍，但是我們有個可能會高一點。貴陽最近開發量很大，沒辦法消化，政府出臺一個政策，到貴陽落戶的給他上戶口。貴陽的房地產價格4000/平米，我認為很合理，沒什么泡沫。測算一下，如果房價下降30%金融有沒有風險？下降40%金融有沒有風險？結果發現沒有風險，因為中國的借貸比比較低，即使房價下降30%中國金融業不會有危險！

  說到相對房價和絕對房價的問題，房價應該相對收入而言，今年凈收入增加了8—10%，盡管房價漲了4—5%，就意味著房價相對是下降了。如果說現在繼續保持態勢，反過來房價漲的比收入慢，實際上房價收入比是合理回歸。2011年、2012年都實現了收入漲的比房價快，整個市場表現出了房價在合理回歸。同時，經濟又保持平穩增長，如果非得讓房價絕對數下降，很可能導致經濟下滑，因為房地產對國民經濟的地位和作用不可取代，現在哪個行業，什么樣的消費投資能夠取代房地產？沒有。這幾年房價高以后，大家都在罵房地產，甚至有人說要取消房地產業，認為房地產是虛擬經濟，是不是虛擬經濟?房地產是整個實體經濟的組裝車間，特別是在城市化進程當中。#p#分頁標題#e#

  最近我一直在宣傳我的概念。中國從消費角度說，正處在房車時代，現在大家都很清楚了，我們發展經濟的目的是為了人民的生活水平、消費水平，消費的升級、消費的提高體現在我們對消費品的需求上。

  恩格爾說過，消費有兩個規律：一是從日用的消費品轉向內用的消費品；二是從物質消費轉向精神消費，這是整個消費的變化。從中國的經濟發展來看，老百姓生活水平提高來看，我們首先要解決吃和穿的問題，在毛澤東時代我們沒有解決吃、穿問題，鄧小平改革開放解決了中國人吃、穿問題。吃、穿問題基本解決了初步實現小康，就是說我們通過30年努力解決了衣食問題，當然貧困家庭例外，衣食解決了以后，從衣食轉為住用行，現在轉入了房車時代。中國碰到兩件大事兒：一是住房制度改革，使房地產發展突飛猛進，滿足了住房的消費；二是加入WTO，引進了設備，引進了技術，中國進入了汽車時代、動車時代、飛機時代。當前拉動經濟最大的消費，無非是住和行，其他的替代不了。所以，在這樣的情況下，我們將來城市化的進程房地產業誰能替代。所以，可以明確的判定，無論是從消費的總量當中，老百姓消費的支出，還是從整個投資規模當中，房地產投資少著占10%，多則占25%，這么大的投資，這么大的消費如何讓它健康發展，這是我們的問題。中國房地產的市場經過過去的發展，現在進入了另外一個時代。

  我曾經說中國房地產正在唱兩首歌，第一首叫“吻別”，吻別黃金時代;第二首叫“牽手”，牽手白銀時代。這樣的事帶有什么特點?發展的速度、利潤的高起，買了地曬太陽都能發財，買房子閉著眼睛都能發財的時代過去了，進入了白銀時代，當然白銀時代也有很大的誘惑。這個時代的特征三句話：一是競爭加劇；二是洗牌加快；三是利潤漸薄。這是房地產市場現在面臨的情況，在這樣的情況下開發商在積極地修訂和完善自己的發展戰略，采取相應的商業模式來適應新的形勢的發展。我想這樣的白銀時代，從賣方市場轉入買方市場的市場形態，實際上有利于房地產市場健康發展，通過這樣的轉換實際上房地產市場正在逐步走向成熟，告別野蠻增長，走向比較理性的增長。

  今年以來，我們沒有看到哪個公司破產了，跳樓了，大家知道綠城有一陣子緊張，結果綠城進行資產重組，現在資產重組這個話很有意思。誰幫綠城重組的？就是融創，融創就是順馳。結果怎么樣？綠城非常好，今年的房地產銷售利潤大幅的上升。這說明市場在成熟當中，有的中小企業被兼并是有的，但是大的品牌企業仍然在茁壯成長，說明我們的市場成熟起來了。

  去年上半年是買地的最好時候，有許多開發商錯過了買地的時間，我始終認為大家不買地的時候是買地的最好時候，因為大家害怕沒錢，有些開發商錯過了機會。為什么?恐怕和開發商的理性有關系，開始理性了，但是另外一個層面也說明行業在不斷地成熟。

  總之，我認為調控當中有很多好的做法，出現了很多事物，但是有些制度性的問題一下子難以解決。

  最后，講一點兒感慨。講到人居環境，今天講的人居環境主要是研究人居自然環境，其實真正的人居環境包括社會環境、經濟環境、文化環境等等。當然，今天講的人居環境更多的是講自然環境，中國房地產市場健康發展，必須三方面的環境都要改善。社會環境：社會環境的目標是住有所居，人人有房住，人人有房住的關鍵是低收入、中低收入家庭的住房解決，所以保障房要堅定不移的搞下去;經濟環境：不要買了房以后虧本很大被套進去了，整個經濟出現問題了；自然環境：綠色、生態、美麗的家園我們要共同去創造。