摘要：由于多地房價(jià)近期快速上漲，在十八屆三中全會(huì)后房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)預(yù)期可能將趨濃，醞釀已久的房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制將逐漸浮出水面。中國證券報(bào)記者近日獲悉，住建部等部門近期將對成都等地樓市進(jìn)行調(diào)研，目的在于收集相關(guān)信息，總結(jié)各地調(diào)控樓市經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉意味著，房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制正在加快建立。

　　另據(jù)中國證券報(bào)記者了解，正在醞釀的房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制中，有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)直接融資的政策可能會(huì)得到明確，房地產(chǎn)企業(yè)融資將進(jìn)一步市朝、多元化。其中，備受市場關(guān)注的房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)政策方案，已被相關(guān)機(jī)構(gòu)提交至決策部門。

　　在房產(chǎn)稅、個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)和供地政策等方面，有可能在短期內(nèi)取得一定突破，在房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制中被明確。其中，供地政策可能將要求各地年度土地供應(yīng)規(guī)模需比照此前五年供地規(guī)模平均值。以限購為主的行政手段恐仍將在一定時(shí)期內(nèi)存在。

　　多項(xiàng)長期措施有望推出

　　對于房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長兼秘書長朱中一曾表示，更多地采用稅收、信貸等經(jīng)濟(jì)和法律手段進(jìn)行調(diào)控，同時(shí)，在完善住房用地供應(yīng)體系、房地產(chǎn)稅收制度、金融制度和推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化等方面健全長效機(jī)制。

　　據(jù)中國證券報(bào)記者了解，相關(guān)部門已對房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制進(jìn)行過多輪探討，有關(guān)報(bào)告數(shù)易其稿。從現(xiàn)已披露的信息不難看出，一些基礎(chǔ)性政策措施有可能長期化運(yùn)行。一些城市已陸續(xù)將房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案上報(bào)，雖有部分方案被退回修改，但房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍已是大勢所趨。

　　鑒于重慶、上海兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)影響有限的現(xiàn)實(shí)，不少業(yè)內(nèi)人士呼吁，新一批房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案應(yīng)有所不同，不僅需提高稅率，也應(yīng)擴(kuò)大征收范圍。應(yīng)盡快明確房產(chǎn)稅面向存量房征收的長遠(yuǎn)目標(biāo)。

　　盡管存在重重障礙，個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)和聯(lián)網(wǎng)仍將是未來一段時(shí)間的重要工作。在此基礎(chǔ)上推進(jìn)的差別化信貸和稅收政策(房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅、契稅等)，將可能長期化運(yùn)行。

　　此外，土地供應(yīng)政策也有可能被納入房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制中，其原則與國土部現(xiàn)有要求大體類似，即各地年度土地供應(yīng)規(guī)模需比照此前五年供地規(guī)模平均值。其中，熱點(diǎn)城市應(yīng)高于上述標(biāo)準(zhǔn)。

　　旨在規(guī)范土地流轉(zhuǎn)的土地改革方案，正在國土部主導(dǎo)下推進(jìn)，可能在即將召開的十八屆三中全會(huì)上有所突破。但由于農(nóng)地確權(quán)工作尚未完成，法律障礙較難破除，在短期內(nèi)尚難實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地自由流轉(zhuǎn)。這意味著，城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模將不會(huì)有明顯增加，熱點(diǎn)城市所面臨的房地產(chǎn)用地供應(yīng)緊缺狀況仍將存在。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，與融資層面的松動(dòng)不同，未來的土地供應(yīng)政策仍將趨緊。其中，推進(jìn)城鎮(zhèn)化將可能帶來大量房地產(chǎn)用地需求，但為防止土地被粗放利用，土地政策反而可能更加嚴(yán)格。

　　直接融資政策或逐步放寬

　　中國證券報(bào)記者近日從權(quán)威人士處獲悉，有關(guān)機(jī)構(gòu)已將REITs相關(guān)政策方案提交至主管部門，該政策可能伴隨著房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制推出。

　　作為房地產(chǎn)融資證券化的重要手段，REITs在國外已較為成熟，被不少業(yè)內(nèi)人士看好。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，若未來房地產(chǎn)融資政策有所放開，REITs就極有可能隨之開閘。

　　6月底、7月初，數(shù)家涉房上市企業(yè)宣布股票停牌，準(zhǔn)備重大資產(chǎn)重組等事宜。此后，停牌的房企迅速增多。首批停牌的新湖中寶、宋城股份已向證監(jiān)會(huì)遞交了與再融資有關(guān)的申請，但由于土地市仇熱、房價(jià)上漲迅速，其再融資申請審批速度明顯放慢。