摘要：繼新湖中寶8月1日晚間拋出近三年來首單房企再融資方案以來，在4個月之內，30多家房企爭相發布再融資預案，涉及投資項目也從“舊城改造”擴展至商品住宅和商業地產，甚至還包括旅游地產。

　　據不完全統計獲悉，截至11月底，已有36家房企正式拋出再融資方案且用于投資地產項目，涉及資金總計約為1040億元。

　　值得注意的是，多家房企高層表示，再融資方案正在按照程序上報，進展較為順利，但最終能否獲批尚無法確定。

　　擬再融資規模劇增

　　8月1日晚間，新湖中寶發布公告稱，公司擬以不低于3.07元/股的價格，定向增發不超過17.91億股(含17.91億股)，募資不超過55億元，主要用于舊城改造項目，這一預案被業界解讀為試圖敲開房地產再融資的“試門磚”。

　　隨后，A股房企紛紛拋出再融資預案，融資額度也開始迅速擴大。

　　11月2日，首開股份同時推出非公開發行預案及公司債發行預案，涉及資金高達98億元。該預案顯示，公司擬以5.93元/股發行不超過6.75億股，募集資金總額不超過40億元，定增募集資金將全部投入公司四個房地產項目。同時，首開股份還計劃發行公司債券募集58億元，用于調整債務結構、補充流動資金、項目建設以及收購兼并項目等。

　　11月13日，因籌劃重大事項停牌三個月的廣宇發展發布公告稱，擬以每股7.21元的價格向魯能集團、魯能集團全資子公司魯能置業及世紀恒美發行17.31億股，購買其分別持有的8家房地產公司股權，標的資產的預估值合計約為124.84億元，預估增值率約為133.3%。同時，廣宇發展擬以不低于7.21元/股的價格向不超過10名特定投資者非公開發行股票募集不超過本次交易總金額25%的配套資金，約為41.61億元。

　　事實上，上述兩家房企的再融資預案為此輪房企再融資計劃中金額巨大的兩單。截至11月底，據不完全統計獲悉，已有36家房企爭相發布再融資預案，募資規模約達1040億元。

　　房企稱再融資進展順利

　　媒體在統計過程中也發現，拋出再融資預案的中小房企占大多數，大型房企相對較少。

　　“中小房企融資渠道相對較窄，尤其是獲得低息資金的難度較大。”上海易居房地產研究院研究員嚴躍表示，隨著2014年證監會對IPO的放行，未來融資總體上呈現寬松態勢，這還將刺激部分中小房企積極尋求再融資的模式。

　　對此，同策咨詢研究部總監張宏偉稱，即使房企爭相排隊，但預計再融資閘口不會那么快放開，如果將來放開，也可能是有條件地放開，比如融資金額用于棚改項目、自住型的商品住宅以及對房價沒有明顯助推作用的商業地產項目的融資預案獲得通過的概率更大。

　　值得注意的是，多家房企高層表示，再融資方案進展較為順利。實際上，據統計，目前多數房企再融資方案的進程都處在“股東大會通過”階段，而有些企業則獲得了當地國資委的同意。

　　外高橋管理層表示，公司的再融資方案已獲上海市國資委批準，目前進展順利。首開股份也獲得北京市國資委“同意”的批復，其公司內部人士也曾向媒體表示，自年中以來，公司一直在積極推進公司再融資等相關工作。作為北京市的龍頭房企，公司對獲得監管部門再融資放行還是比較有信心的。

　　此外，發布再融資預案的某公司高層也透露，公司已經完成了再融資方案的全部申報準備工作。該人士坦言，若這次再融資方案獲得通過，那么將為公司在行業調整期進行低成本擴張提供有利條件，同時又助推公司加快項目開發以及回籠銷售資金，提高盈利能力和抗風險能力。

　　欲低息“儲糧”擴張

　　“目前一般房企不缺生存的錢，缺的是支撐企業發展與擴張的錢。”張宏偉如是表示，現在這個階段，如果房企不快速取得性價比高的土地，調整好自己的土地儲備，可能會錯失發展機會。

　　張宏偉表示，從這一角度來看，房企爭相拋出再融資方案，主要目的是用于投資發展和拿地擴張。當然，這是在其能夠獲批的情況下，才有可能實現上述目的。

　　對此，嚴躍進也向表示，房企擬再融資的資金多數投向一些投資回報率高的產業。實際上，在對比多家房企拋出的再融資方案內容時也發現，多數房企用于投資開發的項目都位于房價上漲幅度較高的城市。同時，這些項目的利潤空間都很高。

　　例如，冠城大通的南京萬盛世紀新城項目預計實現總投資利潤率41.41%，凈利潤率也高達31.06%;宋都股份擬募集資金投入的南京南郡國際花園項目和杭州東郡國際三期項目兩個項目預計實現毛利率都超過30%，凈利率也都超過15%。

　　“房企將募集資金投入到利潤前景較高的項目也是為了提升其整體利潤率”，張宏偉表示，降低風險的同時還可以加快這些項目建設進度，盡快達到可售條件，進而加快企業資金的周轉。

　　張宏偉還強調，如果通過這種融資渠道籌到的錢融資成本比其他渠道低，那么將節省企業大筆資金成本，進而也將提升企業利潤率。