摘要：日前，中國政府網公布了《關于調整和完善固定資產投資項目資本金制度的通知》（以下簡稱《通知》），對固定資產投資項目資本金制度進行調整和完善。其中，房地產開發項目中的保障性住房和普通商品住房最低資本金比例維持20%不變，其他項目由30%調整為25%。業內人士稱，中高端住房項目將是這一政策的最大受益者。

  資本金再度下調

  房產項目資本金下調，與全國房地產市場表現不樂觀關系密切。近日，國家統計局發布數據顯示，全國房地產投資增速繼續回落。今年1-8月，全國房地產開發投資61063億元，雖然同比名義增長3.5%，但增速比1-7月回落0.8個百分點，回落幅度比1-7月擴大0.5個百分點——這是2009年以來的最低水平。

  事實上，2009年房地產項目資本金比例曾出現下調，當時普通商品住房項目投資的最低資本金比例從2004年的35%調低至20%，其他項目也降低至30%。據了解，今年初截至目前，房地產市場投資額已經超過6萬億元，即使調降幅度僅為5%，所釋放的資金規模也不容小覷。

  亞豪機構市場總監郭毅表示，目前樓市整體政策面相對寬松，但對于三四線城市房地產市場并沒有很好地拉動，很多城市因前期土地供應量大，導致短期內難以緩解高庫存壓力，影響開發商資金鏈安全和運營安全。房產項目資本金調低，在一定程度上可以緩解開發商資金鏈緊繃的狀態，也是給樓市松綁的政策之一。

  中高端物業將受益

  值得注意的是，房地產開發項目中的保障性住房和普通商品住房最低資本金比例維持不變，其他項目資本金比例下調5%。業內人士稱，其他項目包括商業地產和非普通商品住宅，即辦公樓、商住類產品和中高端項目，其中中高端項目是這一政策的最大受益者。

  郭毅認為，此次房產項目資本金下調對高端項目來說，將獲得較大的收益。中高端項目本身土地成本比較高，再加上前期的開發成本，包括工程建造、軟裝和硬裝的成本、園林成本等都遠遠高于普通住宅。這類產品資本金比例下調可以讓開發商騰出更多的自有資金，房企資金鏈將更加安全。一方面有利于開發商繼續擴大規模；另一方面，這一項目本身的資金運營壓力也得到緩解。

  “此次政策調整，表明對于過去政策層面相對較緊的中高端項目，政府已經鼓勵其積極進行投資，同時通過降低資本金比例，鼓勵此類房企后續能有一個較高的投資熱情。這可能會改善后續中高端物業的供應規模和結構。” 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受記者采訪時表示。

  寬松政策仍將持續

  2014年，各地房地產市場普遍遇冷，之后政府出臺了多輪樓市利好政策。中原地產首席分析師張大偉認為，近期出臺的一系列寬松政策，包括房地產項目資本金比例下調，已經是全國第五輪寬松政策。

  張大偉進一步稱，8月至今松綁限外令、再次降準降息、二套房公積金政策松綁、遼寧等省的救市政策以及房地產項目資本金比例下調等寬松政策相繼出臺，說明了房地產市場對整體經濟運行影響較大。在整體市場已經企穩的基礎上，再次出現了連續降息，表明一線城市的政策出現了再次寬松的趨勢。

  “目前，雖然政策調整步伐較大，但對樓市形成最直接影響的政策并不多，很多政策主要還是影響房地產市場預期，并不能直接降低購房成本，并未對樓市產生直接作用。”郭毅稱，如果這輪樓市寬松政策并沒有達到預期，明顯拉動房地產市場上行，未來政策可能會進一步放寬。政府手里還握有調控樓市的砝碼，政策松動空間依然存在，比如進一步調低二手房個稅等政策。假如未來寬松政策能夠繼續加碼，那么將對房地產市場產生真正的促進作用。