樓市6月成交量繼續延續“紅五月”的態勢，住建部官員也表示，成交量的回暖是樓市回歸正常的市場表現，從這個角度來說，官方已經默許樓市“微調”政策對于成交量回暖的作用，并且短期內來講“微調”政策應該還會延續。

　　據經濟觀察報等媒體報道，國家發改委對于房地產提出了三條非常明確的調控建議，即落實利率優惠、降低首付比例、減免相關稅費。而具體落實則需由地方政府操作，“要求各地各部門采取有力措施”、“引導各方面形成統一的市場預期”。

　　從已經出臺的樓市“微調”政策來看，落實利率優惠、減免相關稅費已經在落實，降低首付比例在個別城市的公積金首套房貸款中已經有所體現，但是還不具有普遍性，并且在首套房商業貸款中也沒有體現，這有可能成為今后政策“微調”的儲備政策之一，值得我們持續關注。

　　政策面的“微調”讓當前的房地產市場產生了一定的變化，同策咨詢研究中心總監張宏偉(博客)認為，這些變化主要表現在兩方面：

　　第一、“炒房價”制造熱銷與買漲不買跌的氣氛。從市場表現來看，開發商降價“見好就收”，正在通過少量多批、千人看房、連夜排隊、長期蓄客后的集中開盤等營銷手段制造市場熱銷、“日光盤”、買漲不買跌的市場氣氛。

　　第二、“炒地價”制造高溢價和“地王”，讓市場覺得又迎來了一輪新的發展機會。從具體表現來看，近期恒 大出手獲廣州商業“地王”地塊，上海土地市場出現“高溢價”現象，并且進入6月之后，各地的土地成交溢價率明顯上升。

　　總體來看，市場成交量的長期低迷讓市場壓抑了許久，一旦政策面出現微調松動，開發企業便會想法設法讓市場活躍起來。從當前來看，“炒房價”、“炒地價”成為當前市場成交量逐漸回暖的背景下兩大炒作主題，通過這樣的市場炒作讓市場重新回歸熱鬧的氣氛。

　　的確，市場比之前熱鬧了許多。我們也心知肚明這寫熱鬧的氣氛炒作嫌疑很大，那么，對于購房者來說如何撥開迷霧見真相?如何正確判斷市場信號?我們分別來分析“炒房價”、“炒地價”兩個現象的背后的問題，撥開“炒房價”、“炒地價”迷霧背后的市場真相。

　　首先，我們來看“炒房價”。當然最關心的話題莫過于通過“炒房價”的諸多營銷手段房價到底能否在當前市場背景下炒作上去。同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，“炒房價”現階段來講對于市場最重要的作用在于增加售樓處的來電來訪量，一定程度上活躍現場的銷售氣氛，對于房價降幅的而言，取決于個案樓盤成交量的情況及開發企業資金面狀況。從宏觀市場基本面來講，盡管市場成交量出現回暖，但成交量的可持續性回暖仍然存在一定的變數，這樣的變數主要表現在：開發商降價“見好就收”，政策面還沒有出現實質性松動，整體市場庫存壓力還是比較大、開發企業資金面還是相對緊張等，這就決定了短期內市場“降價跑量”的勢頭不會改變，“炒房價”的營銷動作短期內不會改變樓市“降價跑量”的基本面。

　　此外，從政策角度而言， 由于“去投資化”的常態化的樓市調控措施，各地投資性投機性需求已經被大量擠出樓市，市場基本回歸至以“自住需求”為主。“去投資化”的常態化的樓市調控措施并沒有出現實質性的松動，也就是說投資性投機性需求現階段還沒有辦法大規模進入房地產市場，那么，從這個角度而言，開發企業“炒房價”的營銷動作主要還是促成自住需求購房者達成成交，而投資投機性需求沒有辦法進入樓市支撐樓市價格上行，從而短期內也沒有辦法形成“買漲不買跌”的氣氛。

　　從政策走向而言，如果房價在成交量回暖的市場背景下一旦出現快速反彈，那么，政策層面應該還會“微調”收緊，以防止出現房價大幅波動的現象，維持當前房地產市場調控成果。因此，總體而言，樓市價格短期內反彈的可能性不大，但是不排除個案樓盤由于策略調整、成交量達到目標而導致的價格上調的現象。

　　其次，我們來看“炒地價”。從全國1-5月份土地市場表現來看，國家統計局數據顯示，1-5月份，房地產開發企業土地購置面積13532萬平方米，同比下降18.7%，降幅比1-4月份縮小0.6個百分點;土地成交價款2620億元，下降10.0%，降幅縮小3.7個百分點。由于商品房市場銷售并為明顯改善企業資金面，開發企業土地購置面積呈現下降趨勢，開發企業拿地意愿降低。

　　同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，土地市場短期內仍然維持低溢價率狀況，但是，5月份市場成交量的回暖以及微調政策的頻出有可能讓資金實力比較雄厚的大型開發企業拿地意愿提升。但是，當這樣的成交量回暖還沒有呈現出持續狀態時，它還不是一個充分的理由。尤其是當前開發企業資金鏈相對緊張，開發企業不會普遍性地這么激進的進行拿地制造“地王”。從現實意義角度考慮，如果地價略顯高于市場預期，那么開發商就會停止出手。

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　　但是，土地市場確實在商品住宅市場成交量回暖的市場背景下出現，如果市場成交量剛剛反彈就導致開發商在土地市場瘋狂拿地，如果這樣的“地王”的拿地成為常態，那么也就從另外一個角度證明盡管“去投資化”的調控措施使“降價跑量”成為常態，但是，房地產市場調控并沒有改變開發商對于未來市場利好的預期，讓開發商“謹慎”擴張，樓市調控至今仍然是失敗的。

　　與此同時，我們也看到，在樓市“降價跑量”的市場背景下，政府也逐漸改變推地策略，將推出地塊面積劃分的更小，MINI地塊漸成土地市場成交趨勢。從市場接受度來講，MINI地塊控制地塊總價過高，開發企業相對容易接受，減少流拍的風險;與此同時，“低起拍價”導致“高溢價”，政府通過“低起拍價”讓市場呈現出高溢價率現象，隨后，土地市場交易逐漸活躍起來，甚至后期出現多個“地王”。

　　無論何種形式以何種方式讓土地市場出現“高溢價”、“地王”現象，同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，在房地產市場仍然以“降價跑量”為主的環境下，土地市場出現“高溢價”、“地王”不是一件好事情。土地市場“高溢價”、“地王”是魔鬼，如果當前土地市場正在醞釀2009-2010年土地市場復蘇的行情，這極有可能是市場走向出現偏差，這或將導致樓市調控政策由當前的定向“微調”為主的時期轉為再度收緊。

　　從樓市成交量價的表現也可以反映出當前樓市調控政策的走向，當2012年5月份全國大多數城市成交量出現反彈的時候，住建部又出來發話，指明微調政策核心仍然圍繞著首套房，首套房政策“要在統一框架內”，超越這個范圍的政策應該及時糾正叫停。

　　那么，土地市場一旦頻現“高溢價率”、“地王”現象，盡管這可以增加政府的土地財政收入，但是，從樓市調控政策走向大局的角度而言，有可能引來房地產調控的再度收緊。因此，土地市場“高溢價”是魔鬼，我們不希望在這個時候有過多的魔鬼出現。