龔小鋒：警惕房企融資走入“無間道”的噩夢
發布時間：2012-10-12 來源：0352房網 編輯：詩諾
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數日前，龍湖上市至今首次配股融資，與花旗及高盛簽訂協議配售2.6億股份獲得款項總額約30.89億港元。據不完全統計，自9月以來越秀、金地、保利、佳兆業等大手筆融資案例已突破10個。
10月10日晨，融創中國發布首次海外融資公告，稱已與德銀、美銀美林等外資機構訂立一份2017年到期的4億美元12.5厘優先票據購買協議。
由于行業融資環境并不寬松，銀行信貸成效甚微，不被銀行看好的中小型房企，只能借新還舊，接受高利率的信托融資，走入高杠桿財務的融資怪圈，成為“手中無地無房、兜里無錢無糧”的典型。
相比之下，海外融資已為大型房企所熱衷，以融創、龍湖的海外發債行動為代表。最近金地也斥資收購香港星獅地產，繼萬科和招商后繼續開拓海外融資渠道，包括華潤等在港上市房企，在港融資房企競爭更加激烈。
目前不少券商均表示，海外機構借此機會大幅提升了融資成本，年利率約由兩年前的4%-6%提升至9%-12%。如融創的發債年利率達12.5%，融資成本大幅度提高。海外融資門檻的提高是不爭的事實。
基于此，甚至有評論調侃房企出海“挨宰”。當然，內地房企海外融資是無奈之舉，但融資用途的變化，卻值得進一步考量。相比此前融資緩解經營壓力，現在房企更加重視規模擴張，左手借進補血，右手輸出買地。比如融創中國一邊高價拿地，一邊高價融資，企業風險增加。
與此前綠城董事長宋衛平“再也不買地了”的論調相反的是，近幾個月地市節節升溫，尤其是9月，眾多知名房企酣戰地市。在經歷樓市回暖大量出貨之后，買地補倉勢在必行。萬科、龍湖、中海、華潤等巨頭不乏拿地資金總額超過百億者。
但在這個地市火熱的節點，房市的暗淡顯得突兀。今年的國慶黃金周，多地出現淡市，北京新建和二手商品住宅合計成交587套，創下四年來的新低。基于這一波上漲行情，房企日益缺少以價換量的意愿，降價促銷樓盤隨之減少。
在融資利率高企、償債壓力和風險并行的情況下，能否保持理性拿地，保持小步推盤快跑，將成為房企會否走入“無間道”噩夢的試金石。
