在郊區(qū)買下一套度假公寓，自己不住的時候，還可以日租出去賺錢?商業(yè)地產(chǎn)的售后返租模式大家已經(jīng)習(xí)以為常了，旅游地產(chǎn)的返租模式似乎也開始悄悄殺到廣州。日前，方圓明月山溪與國內(nèi)最大的度假公寓托管平臺途家牽手，“途家模式”也首次進(jìn)入廣州市場。

鄧浩志

　　途家在從化明月山溪模式:業(yè)主每年繳1500年管家費(fèi)，一次性交3年即4500元。業(yè)主不住時，途家將房源放到網(wǎng)上供其他客人預(yù)訂，房費(fèi)收入將由途家和業(yè)主五五分成。在三亞，業(yè)主最多一個月能收到1萬元的房租。

　　頤杰鴻泰獅子湖模式:業(yè)主自2013年年底收樓開始，連續(xù)3年享返租收益：第一年6000元/月;第二年7000元/月;第三年8000元/月。此外每年可享免費(fèi)到獅子湖度假30天。

　　望谷美廬模式:業(yè)主以800元/月的保底租金租給開發(fā)商，開發(fā)商出租公寓，營業(yè)收入的23%分給業(yè)主。年回報率最少超過5%。業(yè)主每年還可享受12天免費(fèi)住宿。

　　中國美林湖模式:提供三年返租，每年返租金額約為物業(yè)價值6%。

　　在郊區(qū)買下一套度假公寓，自己不住的時候，還可以日租出去賺錢?商業(yè)地產(chǎn)的售后返租模式大家已經(jīng)習(xí)以為常了，旅游地產(chǎn)的返租模式似乎也開始悄悄殺到廣州。日前，方圓明月山溪與國內(nèi)最大的度假公寓托管平臺途家牽手，“途家模式”也首次進(jìn)入廣州市場。記者采訪了解到，近期廣州不少郊區(qū)度假型項目都推出了各種類型的返租托管模式，試圖解決旅游度假地產(chǎn)的閑置問題。

　　僅廣州北片區(qū)就有四家

　　一到假期住滿人，一到工作日就上演空城計?旅游度假型地產(chǎn)閑置率高的問題，一直都難以解決。

　　日前，方圓從化明月山溪和國內(nèi)最大的度假公寓托管平臺途家牽手，正式將這個此前在海南、云南等地成熟運(yùn)作的“途家模式”帶入廣州。據(jù)了解，方圓明月山溪接下來一期200套公寓，將與途家的“專業(yè)托管”模式結(jié)合銷售，業(yè)主自住之外將閑暇空置的公寓進(jìn)行托管，出租給游客居住之后還可以賺取房費(fèi)。

　　記者了解到，盡管此次是途家首次進(jìn)入廣州市場，不過近期廣州不少旅游度假地產(chǎn)項目，都已經(jīng)開始試水類似的返租經(jīng)營模式。

　　就在方圓明月山溪旁邊的望谷美廬，在9月底開放新一期公寓樣板房時，就附帶了投資經(jīng)營回報方案，即業(yè)主購買公寓后可以將公寓以保底租金返租給望谷溫泉度假村，然后再按照公寓出租情況進(jìn)行收入分成。

　　無獨有偶，中國美林湖、頤杰鴻泰獅子湖等休閑度假項目，近期也紛紛推出了返租套餐。如中國美林湖，最新推出的一期溫泉養(yǎng)生度假屋產(chǎn)品，依托天然溫泉和美林湖超五星溫泉酒店的資源配套優(yōu)勢，提供帶租約6%酒店式別墅銷售。另外位于清遠(yuǎn)的頤杰鴻泰獅子湖，亦喊出了“給你一套會生錢的別墅”的口號，購買新一期英倫壹號帶裝修度假別墅之后，只要選擇了這種房產(chǎn)增值置業(yè)計劃，即可享有連續(xù)3年合同期每個月返租收益。

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　　“吃剩的半盒飯”收益五五分

　　據(jù)了解，“途家模式”此前在海南、山東、云南等地的旅游城市大面積鋪開，國內(nèi)主要的旅游地產(chǎn)開發(fā)商，包括世茂、龍湖、萬達(dá)等都與途家達(dá)成了合作協(xié)議。不過此次，是途家第一次進(jìn)入廣州市場。

　　“途家模式來自于一個盒飯理論，好比我花10塊錢買了一盒盒飯，吃到一半不想吃了，就以5塊錢把剩下的賣給另一個人，并且另一個人還要幫我把飯盒洗好。”途家廣州大客戶部總監(jiān)崔蘊(yùn)科告訴記者，途家扮演的角色就是接下后面半盒飯的人。

　　據(jù)了解，按照途家與方圓明月山溪合作的項目來看，購買了公寓的業(yè)主選擇與途家簽約的話，需要繳納每年1500元的管家費(fèi)用，一次性交3年即4500元。“小區(qū)的物業(yè)管理主要負(fù)責(zé)的是房子以外的東西，包括公共空間的衛(wèi)生，小區(qū)環(huán)境等，而途家的管家服務(wù)主要是負(fù)責(zé)業(yè)主房子里面的東西，包括開窗通風(fēng)、室內(nèi)家具清潔保養(yǎng)、地板打蠟等，盡量將房屋狀態(tài)保持到最好。”崔蘊(yùn)科表示，管家對房間進(jìn)行打掃之后，還會立刻拍照片上傳到網(wǎng)站，業(yè)主隨時可以看到自己的房子處于什么樣的狀態(tài)。

　　想自己住也需預(yù)訂

　　而對于業(yè)主自住以及出租的方面，崔蘊(yùn)科表示，如果是簽訂了托管協(xié)議的業(yè)主，需要自住的時候，隨時到途家網(wǎng)上進(jìn)行預(yù)訂即可，如果要預(yù)訂期間自己的房間已經(jīng)租出，則會安排同樣的房型入住，都只需要支付水電煤氣等費(fèi)用，無需支付房費(fèi)。

　　而在業(yè)主沒有自住需求的時候，途家便會將該房源放到網(wǎng)上供其他客人預(yù)訂，客人成功入住之后，房費(fèi)收入將由途家和業(yè)主五五分成。“廣州目前還未正式運(yùn)營，難以預(yù)估具體的回報率。按照此前在三亞的經(jīng)驗來看，業(yè)主最多一個月能收到1萬元的房租。”崔蘊(yùn)科表示，回報率主要取決于開房率。

　　據(jù)了解，目前途家模式在海南、山東、云南等地已經(jīng)運(yùn)營得比較成熟，客人入住途家的公寓，其實和正常的酒店一樣，有些城市在機(jī)場就會設(shè)置前廳辦理入住手續(xù)，有些則會在項目大堂設(shè)置前廳辦理入住。“途家還有一個優(yōu)點就是由于房源是每一個業(yè)主根據(jù)自己的喜好布置的，因此客人每一次入住都可能會有不同的驚喜。”

　　有的按月返租

　　其實不少開發(fā)商也有開發(fā)適合自己的旅游地產(chǎn)返租經(jīng)營模式。

　　望谷美廬項目總經(jīng)理張榮林介紹，業(yè)主在買下公寓之后，以一個月800塊錢的保底租金租給我們，我們憑借自身酒店的經(jīng)營，將這些公寓租給客人住，其中的營業(yè)收入的23%分成給小業(yè)主。“在這種經(jīng)營方式之下，年回報最少都超過5%，如果開房率高的話，回報率就可以達(dá)到百分之十幾，此外業(yè)主每年還可以享受12天的免費(fèi)住宿。”

　　張榮林認(rèn)為，相較于其他返租項目，望谷美廬最大的優(yōu)勢在于它本身就不是按照住宅小區(qū)規(guī)劃的項目，而是按照4A級景區(qū)的方向來規(guī)劃的，每一間公寓都有溫泉入戶，有三家星級酒店，對外開放的商業(yè)步行街、溫泉SPA俱樂部等，目前酒店開房率達(dá)到65%，周末都是滿房，出租率應(yīng)該不成問題。#p#分頁標(biāo)題#e#

　　而從頤杰鴻泰獅子湖的運(yùn)營模式來看，參與該項目主動式房產(chǎn)增值置業(yè)計劃的業(yè)主，自2013年年底收樓開始，享有連續(xù)3年合同期每個月返租收益：第一年6000元/月;第二年7000元/月;第三年8000元/月。此外業(yè)主每年可享免費(fèi)到獅子湖度假30天時間，只要業(yè)主提前兩周以上時間聯(lián)系物業(yè)服務(wù)中心預(yù)訂獅子湖英倫壹號度假別墅即可，業(yè)主優(yōu)先享受自購別墅度假使用權(quán)，但若該物業(yè)已租賃，業(yè)主可選擇代租公司安排的空置物業(yè)入住。

　　中國美林湖方面，同樣是提供3年返租，每年返租金額約為物業(yè)價值6%。項目相關(guān)人士表示，在該項目購買別墅的人群中，不少是要等到退休之后才來居住的，其間幾年的空置期，正好可以利用這種增值模式賺錢。

　　觀點

　　可解決旅游地產(chǎn)空置率高問題

　　途家廣州大客戶部總監(jiān)崔蘊(yùn)科介紹，這種模式主要就是為了解決旅游地產(chǎn)空置率的問題。因為旅游地產(chǎn)往往住的時候少，空置的時間多，空閑時間就交給途家來經(jīng)營。在廣州開啟市場，主要是看中廣州短途游出行較多的特點。無論是郊區(qū)還是市中心，只要業(yè)主愿意，我們都可以進(jìn)行合作。“不過目前單獨的業(yè)主我們還不考慮合作，因為管家服務(wù)的成本還是很高的，要有成片的項目一起運(yùn)營才能分?jǐn)傔@個成本。”

　　方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志認(rèn)為，途家這種模式其實在國內(nèi)不少旅游城市已經(jīng)取得成功。廣州不算一個好的旅游城市，不過從化溫泉開發(fā)較早，加上北優(yōu)策略中從化開發(fā)了不少旅游項目，前景應(yīng)該還不錯。

　　望谷美廬項目總經(jīng)理張榮林也認(rèn)為，作為郊區(qū)型的度假物業(yè)，不在城里，雖然開發(fā)商房子是賣光了，但是入住人少，沒有人氣。“之前在香港有項目就通過這種模式操作，現(xiàn)在在望谷推出這種模式，將物業(yè)充分利用起來。”

　　風(fēng)險

　　回報率取決于開房率高低

　　方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志表示，途家模式相較于此前的一些固定返租的模式而言，好的地方在于靈活，自住也可以，出租也可以，兩者轉(zhuǎn)換非常方便。風(fēng)險主要來自于開房率的高低，而這部分風(fēng)險是投資者和經(jīng)營者共同承擔(dān)的，算是合理的風(fēng)險。而不好的地方則在于沒有一個保底的回報率，投資者可能會有所擔(dān)憂。

　　警惕有些項目掛羊頭賣狗肉

　　對于目前市場上出現(xiàn)的不少帶有返租模式的旅游度假地產(chǎn)項目，鄧浩志提醒稱，消費(fèi)者更應(yīng)該關(guān)注的不是頭幾年回報率有多少，而是項目的經(jīng)營模式。“有些項目掛羊頭賣狗肉，說是返租幾年，其實他自身并沒有怎么去經(jīng)營，只是把這幾年返租的租金疊加到樓價里面，給人一種回報率很高的錯覺，但過了返租期之后就難以為繼。”