今天我們關注的是年底火爆的房地產(chǎn)樓市。一般情況下，到年底的時候是房地產(chǎn)的一個淡季，但是今年包括北京在內(nèi)的一線城市出現(xiàn)了非常異常火爆的場面。前一段時間媒體報道，北京一套標價230萬的房子，過了一夜就跳漲到300萬，一下子漲了70萬。而從成交來看，事實上從11月開始，無論是新房還是二手房市場，北京的簽約量環(huán)比都出現(xiàn)了30%左右的上漲。新房簽約的套數(shù)同比上漲了94%，接近3倍。而12月上旬的前兩個星期，第二周的成交量比前一周又漲了118%，所以整個火爆的局面基本上可以講是前幾年前所未有的。

馬光遠

　　隨著成交量的不斷升溫，包括北京在內(nèi)的一線城市價格也出現(xiàn)了明顯的回升，很多恐慌型的購買者不斷進入市場，甚至在一些城市又出現(xiàn)了排隊買房的情況，輪番推動年底樓市的火爆。從全年情況來看，今年盡管一直在強調(diào)政策層面是堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，從年初到現(xiàn)在，政策基本上沒有變化，但是整個房地產(chǎn)的交易可以說是房地產(chǎn)調(diào)控以來表現(xiàn)最好的一年，包括萬科、招商地產(chǎn)、富力、碧桂園等等全國知名的開發(fā)商，他們的業(yè)績不僅僅超過了去年，甚至可以講創(chuàng)下了歷史的新高。今年可以說除了萬科以外，有三到四家的上市公司的銷售額會超過1000億，也就是說在中國房地產(chǎn)歷史上，將產(chǎn)生少見的幾個同時出現(xiàn)千億銷售額的情況，這也是前所未有的。

　　從北京的情況來看，北京房地產(chǎn)市場前十個月銷售面積比去年同比增長了30.4%，而且總的銷售面積已經(jīng)超過了去年的全年，所以從這個情況來看，年底房地產(chǎn)樓市的火爆不同于以往，也不同于一個正常的在年底淡季的情況。這說明了什么?最起碼說明這個情況本身是不正常的。在這個不正常的背后，最大的推手是什么?通過觀察我們發(fā)現(xiàn)，最近無論是開發(fā)商也好，還是一些中介機構也好，推動大家買房的一個主要動力就是三個字：城鎮(zhèn)化。未來城鎮(zhèn)化肯定會導致大量的農(nóng)民轉(zhuǎn)入市民，成為市民以后首先需要房子，需要房子的話肯定造成供應的短缺，供應的短缺肯定導致漲價，這么一個基本的邏輯導致大家出現(xiàn)了市場上的一個恐慌性的購買，這種恐慌性的購買在年底基本上是達到了一個高點。

　　我們問很多去買房的，人為什么現(xiàn)在買房呢?都說明年會漲。明年為什么會漲呢?是因為城鎮(zhèn)化。所以這種情況下，年底形成新一輪恐慌性的購買，但是事實上無論是國家加快城鎮(zhèn)化還是房地產(chǎn)政策，我個人認為并不助長房價的暴漲，因為這是一個很簡單的常識，城鎮(zhèn)化是要農(nóng)民轉(zhuǎn)成市民，城市的農(nóng)民當然需要房子，但是目前的房價而言，不僅僅進入城市的農(nóng)民根本無力購買房子，即使北京的高收入階層也沒有能力購買北京的房子。也就是說，不要說未來房價暴漲，即使維持目前房價的狀況，進入城市的絕大多數(shù)農(nóng)民根本沒有能力購買房子。

　　而且我們從政策層面來講，無論是前幾天召開的中央政治局會議還是剛剛閉幕的中央經(jīng)濟工作會議，在政策層面都一直強調(diào)要堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，這也是高層擔心開發(fā)商利用城鎮(zhèn)化進行先行炒作的先見之明。不出意外的話，我想明年的限購政策也會繼續(xù)，我們抑制房地產(chǎn)的政策應該說沒有很大的改變。在投資需求被抑制的情況下，僅僅依靠自住需求，僅僅依靠目前沒有房子人的購買力，要讓房價明年暴漲，我覺得這是癡人說夢。如果我們把中國房地產(chǎn)放在未來十年周期的話，考慮到我們城鎮(zhèn)化的進程，整個房地產(chǎn)的發(fā)展應該說還是處于一個比較不錯的歷史機遇期，但是并不等于房價還會上漲，更不等于房價還要暴漲。

　　過去的很多年，房價的這種不合理的上漲已經(jīng)讓中國房地產(chǎn)價格上漲的動能幾乎已經(jīng)消耗殆盡，如果未來高層真的要加速中國城鎮(zhèn)化步伐的話，恐怕一個前提就是要保持房價的穩(wěn)定。如果房價不穩(wěn)定的話，進入城市的農(nóng)民沒有房子住，這將面臨一個很大的問題，意味著政府要提供很多的房子。但是我想在目前情況下，如果要政府對于進入城市的農(nóng)民要全部保障他們的住房問題的話，我們沒有這樣的一個財力。

　　如果房價真的暴漲的話，我想不僅僅不是中國城鎮(zhèn)化所希望的，而且將會使中國的城鎮(zhèn)化進程受到沉重的打擊。同時，根據(jù)我們現(xiàn)在看到的住建部的數(shù)字，截至到2011年，我國城鎮(zhèn)人均居住面積已經(jīng)達到了30多平方，可以說我們基本上已經(jīng)度過了住房的絕對短缺期。而且考慮到城鎮(zhèn)化是要一年一年來完成的，不是說明年我們需要完成一個什么樣的城鎮(zhèn)化步伐。未來中國的城鎮(zhèn)化按照高層的界定，只要積極謹慎，也就是說我們一方面要積極地推動，另一方還要穩(wěn)妥的來推進城鎮(zhèn)化，而絕對不會出現(xiàn)大量的農(nóng)民進入到城市以后，造成住房的短缺問題。

　　就未來十年來講，我們一定要不斷地向大家講清楚這個道理：城鎮(zhèn)化不是推動高房價的推手，我們的城鎮(zhèn)化需要房價的穩(wěn)定。明年房價的暴漲，我認為仍然是一個小概率事件。