摘要：最近，民政部部長李紀(jì)恒發(fā)文《實施積極應(yīng)對人口老齡化國家戰(zhàn)略》一文。認為，中國目前的總和生育率已經(jīng)破了警戒線，要把握人口發(fā)展重大趨勢變化，制定長期規(guī)劃，實施人口均衡發(fā)展國家戰(zhàn)略。而對于此，一直很受市場關(guān)注的馬光遠老師又發(fā)聲了，馬老師認為，在2010年中國GDP總規(guī)模超過日本之后，中國經(jīng)濟開始進入明顯的減速周期，最根本的原因是中國勞動力人口的轉(zhuǎn)折點提前到來，在缺乏創(chuàng)新等其他競爭要素的情況下，導(dǎo)致制造業(yè)的比較優(yōu)勢全面喪失，如果不調(diào)整人口政策，延緩勞動力人口下滑的態(tài)勢，中國經(jīng)濟的減速將超乎想象。

       美國經(jīng)濟學(xué)家哈瑞．丹特在其《人口峭壁》一書中，認為中國人口會在2025年下降，人口下降將是中國債務(wù)、房地產(chǎn)泡沫加速破滅的根本原因。中國一系列問題的關(guān)鍵在人口，在于改變?nèi)丝谌�面下滑的趨勢，認識不到這一點，將非常可怕。最后，必須意識到，必須盡早放開生育，并出臺鼓勵生二胎的政策。

       說實在馬老師的觀點一直以來都受到大家的廣泛爭論，那么我們要看到的是壓垮房地產(chǎn)泡沫的是不是生育問題？

       首先，我們一直都在說房地產(chǎn)市場最大的根源實際上就是人口問題，中國之所以有之前房地產(chǎn)市場那么好的發(fā)展，其實最核心的原因就是在中國經(jīng)濟發(fā)展的過程中，我們正好處于大量人口城市化的發(fā)展關(guān)鍵時期，由于大量的人口同農(nóng)村轉(zhuǎn)移到了城市，從小城市轉(zhuǎn)移到了大城市，最終的結(jié)果就是房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展起來，因為衣食住行，住幾乎是所有人的必須生活要求，正是因為這種核心關(guān)鍵需求，導(dǎo)致了中國房地產(chǎn)市場一直以來都有非常大的市場剛性需成為中國房地產(chǎn)大規(guī)模高速增長的重要根源。我們之前也曾經(jīng)教過大家一個判斷標(biāo)準(zhǔn)，就是房地產(chǎn)市場到底未來是好是壞，你買的房子到底是漲還是跌的一個重要標(biāo)準(zhǔn)就是看待這個城市的人口流動，如果這個城市有大量的新生勞動力流入，是一個人口長期流入的城市的話，那么房地產(chǎn)市場就一定會呈現(xiàn)比較好的發(fā)展前景。如果你的城市是一個人口凈流出的城市，那么房地產(chǎn)市場也必然會有下跌的趨勢。

       其次，我們用這套邏輯來看馬老師的觀點，從目前來看，一旦中國的人口出生水平開始不斷下降的話，那么必然會導(dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)市場的供給是大于人口的需求，雖然這種供給和需求的差異伴隨著中國還有一定程度的城市化會有調(diào)整，但是從長期宏觀的角度來看，只要人口的下降出現(xiàn)的話，那么必然會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的支撐力度不足，這是一個客觀的經(jīng)濟規(guī)律。而我們再來看中國當(dāng)前的人口和勞動的問題，中國60歲人口占全部人口的比重，迅速從1980年的8%提高到1990年的9.7%、2000年的11.2%和2010年的13.5%，到2019年，中國我國60歲及以上人口約有2.54億，占總?cè)丝诘?8.1%。預(yù)計到本世紀(jì)中葉，60歲及以上人口將達到4.87億，約占總?cè)丝诘?5%。從這個數(shù)據(jù)來看，中國的人口老齡化問題會不斷加速。而老年人本身由于缺乏足夠的市場購買力，實際上并不足以支撐房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

       第三，對于中國房地產(chǎn)的未來，我們到底該怎么看呢？伴隨著中國人口老齡化的不斷推進，實際上中國房地產(chǎn)市場再想像之前一樣擁有長期高速的發(fā)展也已經(jīng)是一個不太現(xiàn)實的事情，中國的房地產(chǎn)市場的未來應(yīng)該是結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，通過調(diào)整房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)，從而讓房地產(chǎn)市場有比較好的發(fā)展。通過形成比較優(yōu)質(zhì)的，改善性的居住條件，這才是未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的一個主要發(fā)展方向。