摘要：2017年春節(jié)之后，又一輪調(diào)控性政策密集出臺，多個城市出臺調(diào)控政策，新政，限購、限貸成為新的話題。樓市調(diào)控席卷全國，房地產(chǎn)市場調(diào)控力度持續(xù)加大，在這種情況下，大家都普遍關心的問題：

       1、樓市調(diào)控潮持續(xù)蔓延，未來房地產(chǎn)走勢怎么走？

       2、房價是否還會上漲？現(xiàn)在要不要買房？

       3、在這個背景下，什么樣的資產(chǎn)配置才是合理的？

       6月3日，獨立經(jīng)濟學家、經(jīng)濟學博士、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學博士后馬光遠蒞臨深圳匯德大廈體驗中心，為大家深入解答在當前全球經(jīng)濟形勢中，資本洪流時代下的資產(chǎn)配置。

       一、房地產(chǎn)才是經(jīng)濟真正的晴雨表

       過了2016年之后，經(jīng)濟開始反彈，又有人討論中國經(jīng)濟有沒有見底。我們要怎么看？在直面“中國經(jīng)濟有沒有見底”這個問題。

       馬光遠表示，民間投資、房地產(chǎn)以及制造業(yè)，是其判斷中國經(jīng)濟的三大指標。

       在他看來，股市并非中國經(jīng)濟的晴雨表，房地產(chǎn)才是。房地產(chǎn)一旦出問題，會影響外界對中國經(jīng)濟的信心。他舉了個例子，2016年，全球看空中國經(jīng)濟，但為何中國經(jīng)濟沒有出現(xiàn)問題？原因就在于房地產(chǎn)回暖。

       今年一季度房地產(chǎn)投資回到兩位數(shù)，連帶著經(jīng)濟數(shù)據(jù)上也有不錯的表現(xiàn)。那么，目前的中國經(jīng)濟究竟是不是底部？他指出，在拉動經(jīng)濟增值的所有指標都大幅度往下走的情況下，目前6.7%、6.9%的增速已經(jīng)很不錯了。

       中國經(jīng)濟不存在底部問題，過去拉動經(jīng)濟的動能需要轉化，中國經(jīng)濟需要更新的動能進行拉動。從而認為，中國經(jīng)濟的韌性非常大，短期內(nèi)比較困難，但長期來講還是比較審慎樂觀的。

       二、價格是歷史概念，中國房子就沒有便宜過

       1989年，北京房價1900元/平方米，當時就有中央媒體呼吁進行調(diào)控，認為房價遠超居民購買力，并舉例一名大學生畢業(yè)之后，需要不吃不喝100年才能買得起兩居室。

       如今，北京房均價超6萬/平，四環(huán)內(nèi)幾乎沒有10萬/平米以內(nèi)的房子。現(xiàn)在還會認為原來1900元/平米的房子貴嗎？

       對此，馬光遠提出，價格是一個歷史概念，在不同情況下看價格感覺是不同的。當時1900元/平，大家覺得房價很高，的確，當時這個價格是很高；后來發(fā)展到5000元/平、1萬/平、2萬/平、5萬/平……到現(xiàn)在均價超6萬/平，大家仍然覺得房價高。

       這說明——中國房價就沒有便宜過！

       但是當你回過頭去看，會認為以前的房價都很便宜。

       因此，長期看，哪怕短期有調(diào)整，房子價格大趨勢是上揚，必要時該買房子就買房子。中國樓市的每次暴漲都與政策有關。

       今年，全國多地都在出臺政策，不過他認為不需要太擔心，從以往政策的壽命來看，中國房地產(chǎn)政策最長沒有超過兩年，這一次的調(diào)控也不可能持續(xù)。此外，購房者一定要意識到政策的力量，一旦政府不顧一切救市，就是最好的買房時機。

       三、房地產(chǎn)的支柱地位不會改變，崩盤沒可能

       今年3月以來的樓市調(diào)控潮持續(xù)蔓延，未來房地產(chǎn)走勢怎么走？對此，馬光遠有5個基本判斷：

       1、樓市會降溫，量價上都會出現(xiàn)調(diào)整；

       2、政府不愿意打壓房地產(chǎn)，也不會讓地產(chǎn)價格斷崖下行；

       3、一些沒有產(chǎn)業(yè)支撐的熱點城市短期是風險點，如果沒有概念支撐的一定會進行調(diào)整；

       4、未來長期特大型城市和城市群沒有任何問題；

       5、城市群核心城市周邊三四線城市存在補漲行情。

       同時，他并不認為樓市會崩盤。在他的分析中，中國房地產(chǎn)六大周期有三個已基本結束，但城鎮(zhèn)化、經(jīng)濟依賴以及貨幣化和證券化這三個周期并沒有結束。

       支撐中國房地產(chǎn)往上的力量仍然很強勁，所以其熱度要降，但肯定不會崩盤。從大周期來看，中國房地產(chǎn)往上走的周期仍然會持續(xù)，但是城市的分化會比其他地方要更加嚴重。

       在可投資的城市中，馬光遠分成四類：

       第一類是五個全球城市，北、上、廣、深、杭州。

       第二類是國際城市，如天津、南京、蘇州等城市。

       第三類是中心城市，如成都、重慶、武漢、長沙等，

       第四個是區(qū)域大城市，如蘭州、昆明、太原等。

       中國房地產(chǎn)只要不出問題，只要不跟趨勢背離而行，這些城市的投資都沒有太大問題，而三四線城市自住可買，投資則無價值。

       四、房地產(chǎn)稅，5年內(nèi)出臺的概率很小

       至于房地產(chǎn)稅，他則認為5年內(nèi)出臺的概率很小；

       其對樓市一個基本的判斷是，房地產(chǎn)的支柱地位不會改變，一個城鎮(zhèn)化人口不斷增加的國家，城市房地產(chǎn)價值是一直存在的。所以，一方面大家要看短期，另一方面要看長期稀缺價值。

       五、中國人財富配置里，房地產(chǎn)永遠是第一位

       最后，對資產(chǎn)配置，馬光遠提出了自身獨特的見解以及建議：

       中國三個20%法則(只有20%的房企能發(fā)展、20%的城市具備房產(chǎn)投資價值、值得投資的城市里選擇20%的最核心資產(chǎn)進行投資)，無論是高凈值人士和中產(chǎn)人士，都要堅守這三個20%法則。

       中國未來整個財富的周期遠遠沒有結束，中國的房地產(chǎn)中期周期也沒有結束，在中國每個人的財富配置里面房地產(chǎn)永遠是第一位的。在他看來，在中國，好的城市非常稀缺，好的城市的好的樓盤也非常稀缺，核心地段的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)在資產(chǎn)配置里面永遠都是不可或缺的。