觀點：保障房投資穩定難增長 未來看棚改房突破
發布時間：2014-05-28 來源：0352房網 編輯：木子
摘要：億翰觀點：保障房投資穩定難增長，未來看棚改房突破。未來一段時間內“保障性住房是否有表現”，將具體視“棚改房的政策能否落實，能否實現商業化開發的介入”是關鍵。
1、保障房
建設在2011年達到投入最高峰。2011年人大會上審議通過的《國民經濟和社會發展第十二個五年
規劃綱要》提出，未來五年，我國將建設3600萬套保障房，使
全國保障性住房覆蓋面達到20%左右。也就是說，在2011年至2015年期間將建設總量為3600萬套的保障性住房，平均每年建設量為720萬套。的確，在《規劃綱要》提出的當年各地政府投入大量的
土地和資源來完成保障性住房指標，即2011 年新開工的保障房安居
工程達到歷史最高峰值1043 萬套。當然由于此前的開工量仍處于較低水平，2011 年的保障性住房竣工量也僅為432萬套。由于2011年巨大的保障房新開工量，2012年的保障房竣工量也達到歷史高位，竣工量達到601萬套。但
數據很清楚的顯示，2013年保障房新開工量和竣工量均出現下行，并且2013年保障房新開工量和竣工量均低于720萬套的計劃年均值。
2、從目前情況看，保障性住房的比例已經不低，其套數已經接近商品
住宅的六成。雖然從面積上看這一比例不高，但從絕對數量的上看，保障性住房已經開始逐步成為
市場不容忽視的一部分。2011年之前年建成套數水平基本為目前的一半左右。也就是說按套數測算，大約
新房市場的三分之一需求是由保障性住房來滿足。這一比例對于
地產行業來說已經不低，足可見出政府在保障性住房方面的努力。
但就未來看，保障性住房新開工量和建成量的增長可能性已經不大，能夠維持目前的絕對量水平已經是不錯的表現。而覆蓋20%人群的3600萬套保障性住房量的完成可能要超出原計劃3年左右的時間，但這個開工建設量已經非常巨大，遠非其他國家政府建設力度所能相比。同時，從我們對于土地的觀察也已經注意到，2011年的保障性住房供地量為歷史高點，達到217974公頃，而2012年和2013年的保障性住房的供地量是逐步減少，因此未來再期待有大量的新開工和竣工也不太可能實現。
3、從比例上看，棚改房一直是市場上最主要的保障性住房品種。從供地量上看，棚改房大約占到總量的一半左右。在2011年國家加大保障性住房力度之前，棚改房所占的比例更高，2010年的棚改房用地在所有保障性住房用地中的占比達到6成。而經濟適用房的比例比較穩定，保持在22%左右。雖然經適房一直被廣泛的質疑，但對于地方政府來說，其是能夠快速落地的保障性住房。但從各類保障性住房的總數量上看，每一類的供地面積均逐年下降，說明保障性住房未來將出現供應量不足局面。
不得不指出的是，未來一段時間內“保障性住房是否有表現”，將具體視“棚改房的政策能否落實，能否實現商業化開發的介入”是關鍵。對于“為什么保障性住房供應計劃量在2011年出現脈沖式的增長，而此后年衰減”，主要是由于政府主導的保障房體系很難落地，而最終的開發環節又必須要有
開發商的參與，這也是矛盾之所在。因此，我們認為未來制度上的頂層設計也將傾向于棚改房的商業化開發。
