摘要：8月13日下午，由大象融媒攜手浩創(chuàng)優(yōu)谷聯(lián)合主辦的大象融媒七里河畔葉檀名家公開課在鄭州如期舉行，知名財經(jīng)評論家、財經(jīng)專欄作家葉檀女士結(jié)合當下財經(jīng)熱點話題，就“L”型下的中國樓市和股市進行了長達兩個小時的主題。

       樓市黃金時期已經(jīng)過去

       在現(xiàn)場，葉檀首先提了一個問題：“認為房地產(chǎn)會崩潰，現(xiàn)在不能買房的朋友舉手。”現(xiàn)場數(shù)百位觀眾只有不到五位舉手。  

       “在2008年之后，中國樓市的黃金時期已經(jīng)過去，現(xiàn)在盡管房價還在大漲特漲，但我要非常明確地跟大家說，房地產(chǎn)的黃金時期已經(jīng)過去了”，葉檀說，這從房地產(chǎn)商的行為就能看出來。 “現(xiàn)在開發(fā)商在做什么事情呢，第一件搶地王，在北京在上海在蘇州狂搶地王，但從數(shù)據(jù)上來看，房地產(chǎn)開工面積卻在不斷下降；第二件所有的開發(fā)商都在做，叫做不務正業(yè)，萬達做文化去了，恒大買足球隊去了，萬達買院線去了，碧桂園在新加坡買了一個小島，在馬來西亞造城，在全國各地到處游走宣傳。” 當開發(fā)商都不愿意在國內(nèi)開發(fā)房地產(chǎn)了，還能說是黃金時期嗎？ 葉檀分析原因說，金融危機以后，進出口貿(mào)易雙雙下降，進口下降的速度更快，衰退型貿(mào)易順差反映了國內(nèi)外貿(mào)易需求低迷的狀況。這對于出口導向型的中國經(jīng)濟十分不利。 與此同時，民間企業(yè)投資也在持續(xù)下降，以前一年百分之二十增長，現(xiàn)在百分之三點八，“這說明沒人愿意投資了。” 葉檀說，房地產(chǎn)長期增長要看經(jīng)濟和收入，實體經(jīng)濟狀況不好，房地產(chǎn)也不可能好。

       五年之內(nèi)房價跌不下來

       雖然房地產(chǎn)不景氣，但葉檀判斷五年內(nèi)房價跌不下來，一個重要原因就是“央媽”一直在增發(fā)貨幣，給樓市托底。

       “這些年，中國央行發(fā)放貨幣量一直在增長，1998年到2014年，25年間，增發(fā)貨幣近100倍！因此，我判斷房地產(chǎn)在短期內(nèi)不可能下跌。” 再一個原因是，受營改增影響，地方政府沒有也沒法真正去打壓房價。 “為什么我們的房價這么高，因為營改增之后中央財政控制權(quán)加強了，錢都到中央去了，地方財政收入下降，還要發(fā)展經(jīng)濟搞建設，怎么辦？賣地，搞地王。所以你要地方政府嚴格限制房地產(chǎn)，這很不現(xiàn)實。” “現(xiàn)在有一種很奇怪的現(xiàn)象，一些人嘴上說不看好未來經(jīng)濟，但卻拿了一半的錢買房子。說明老百姓更愿意相信房子。” “只要經(jīng)濟繼續(xù)下行，房價就必須維持在略有上升的水平。至于什么時候房地產(chǎn)泡沫崩潰，我覺得兩種情況：最好的就是中國經(jīng)濟好轉(zhuǎn)了，政府出手打壓房地產(chǎn)，這是最好的情況。另一種就是經(jīng)濟并沒有好轉(zhuǎn)，泡沫自然崩潰，這會很慘。” “目前很多人都期待房價跌下來再買，但現(xiàn)在不太現(xiàn)實。我的判斷是：五年之內(nèi)，央行不會加息，泡沫不會崩潰。具體到鄭州來說，如果未來經(jīng)濟繼續(xù)好轉(zhuǎn)的話，房地產(chǎn)在五年之內(nèi)會繼續(xù)上升，所以年輕人要買房趁現(xiàn)在。”

       高鐵時代鄭州是最具爆發(fā)力的城市

       葉檀一直把河南看作是經(jīng)濟的風向標，她說：我之前給河南有個定義——暴發(fā)戶城市，為什么這么說呢？我從鬼城看到它變成活城，看著它變得熱火朝天，當時《華爾街日報》在內(nèi)的所有的媒體在說中國房地產(chǎn)泡沫的時候，一定要舉一個例子，就是鄭東新區(qū)。當時鄭東新區(qū)是跟鄂爾多斯并列的，是著名的鬼城。結(jié)果現(xiàn)在呢，我有一個做房地產(chǎn)的朋友，因為當時沒有在鄭東新區(qū)多買幾套房子，現(xiàn)在痛心疾首。 進入高鐵時代，國內(nèi)最爆發(fā)、最壕的城市就是鄭州。如果我在河南投資，就只投鄭州，再遠一點最多投到開封，因為鄭汴一體化。 那么，投資房地產(chǎn)究竟要投哪里？一是看這個城市人口是不是在不斷流入，二是看政府規(guī)劃，三是看這個地方到底能投多少錢。 中部城市我最看好的是兩個，一是鄭州，二是武漢。 有人說，高鐵時代我在周口和鄭州買房是一樣的。我想說，這句話大錯特錯，高鐵時代不是說我們村離北京更近了，而是北京離我們村更近了，這句話是什么意思呢？建了高鐵之后一定會出現(xiàn)虹吸效應，大城市會越來越大，容納不了，人們會往周邊去，會往衛(wèi)星城擁入，但一定會朝著大城市去。 因此，雖然目前鄭州的房價還很高，但還是應該抓緊買房。

       購房要趁現(xiàn)在建議跟著政府規(guī)劃走

       目前，面對不斷高企的房價，鄭漂們該不該買房？

       葉檀說，年輕人如果打算落戶鄭州，而且家里能夠給予足夠的支援，那么還是趕緊“買買買”吧。 “在購房的選擇上，不要盲目追熱點地段，一些目前還并不是很熱門、但發(fā)展?jié)摿�巨大的地段是很好的選擇。比如新鄭機場附近，政府的規(guī)劃非常明確，將來很可能形成衛(wèi)星城，而且又有地鐵，所以你現(xiàn)在就可以埋下伏筆。” “在鄭州買房在哪里買，就看富士康，因為這是全球資源配置效率最高的企業(yè)，它在哪你就在哪。再一個，買房要跟黨走，看政府規(guī)劃，地鐵修到哪里，新區(qū)造到哪里。所以如果你是現(xiàn)在在鄭州工作、還沒房子的人，我勸你買到臨近港區(qū)的位置”。 如果剛剛來到鄭州，家里又沒有足夠的經(jīng)濟后援，在鄭州買房不現(xiàn)實。考慮到房價不斷上漲的趨勢，那么不要干等，可以考慮回縣城買房。 與此同時，葉檀也建議，對于財務性投資者來說，面對鄭州的現(xiàn)狀，“房地產(chǎn)不要超過個人投資的三分之一，因為房地產(chǎn)是一個慢套現(xiàn)的品種，不像股市那樣”。

       投資建議人民幣美元一比一配置

       葉檀說，目前物價上漲的幅度超過了工資上漲幅度，面對這種情況，一方面要加緊學習，提高自己的技能水平，讓自己的工資水平提高的和物價水平相當?shù)姆�度；另一方面，如果做不到第一條，那么就要考慮開始投資了。

       在投資中一要堅持安全投資，二要合理配置。對于年輕人來說，工資的百分之二十五是一條安全紅線，盡量不要踩線。 投資中，雞蛋不要放在一個籃子里，要分散投資，在投資中要合理配置，高風險、中風險和低風險產(chǎn)品各占三分之一。 “房地產(chǎn)屬于中等風險產(chǎn)品，很難套現(xiàn)，因此占投資三分之一就可以，要選擇未來有發(fā)展?jié)摿Φ某鞘兄脴I(yè)；高風險產(chǎn)品主要是股票期貨，如果你沒有接觸過股市，一臉純真，那么我建議現(xiàn)在不要碰股票，因為不缺你這一茬韭菜。” 投資要分散，而且要投資那些可以對沖風險的項目，比如人民幣和美元就可以對沖，在股市里，消費類、酒類、高科技類的品種是可以對沖風險。 “最后，我要再次強調(diào)，房地產(chǎn)是一種很難套現(xiàn)的投資品種，所以我們一定要做資產(chǎn)配置，黃金持有一點，美元持有一點，房地產(chǎn)持有三分之一，另外，還有一個最笨的投資收益方法，就是每年把你價值相等的美元和人民幣放一起，這是最笨的對沖方式，但也是行之有效的投資。”