摘要：在樓市去庫存的大背景下，今年上半年，中國房地產市場出現火熱局面，交易量和價格均出現快速上漲。國家統計局數據顯示，2016年上半年，住房銷售面積達6.4億平方米，同比增長27.9%；住房銷售總額達4.9億元，同比增長42.1%。筆者以為，此輪房地產市場火熱發展的主要動力，并非市場流傳的居民手中錢多沒投資渠道，而是利用銀行住房按揭貸款涌入市場的結果。

      中國人民銀行8月15日發布的金融數據顯示，2016年上半年人民幣貸款增加7.53萬億元，住戶部門貸款增加2.95萬億元，占比將近上半年整個銀行貸款的40%。這意味著，2016年上半年，通過個人住房按揭貸款，40%的銀行信貸資金流入了房地產市場。

      這引發了人們關于金融風險的擔憂。數據顯示，國內銀行住房按揭貸款從2011年的月均增長693億元，飚升到2016年上半年的月均3993億元，增長5倍多。今年7月份更是增加到4500億元以上。有人測算，今年上半年中國居民的住房按揭貸款占GDP比重及居民按揭貸款月支付比重，都達到上個世紀90年代日本房地產泡沫破滅時的水平。

      高杠桿暗藏高風險

      在國家統計局的統計框架中，住房交易歸于投資類而不是消費類。既然購買住房是投資，那么過度擴張的銀行信貸涌向房地產就會推高資產價格，吹大資產泡沫。近日中央層面指出要“抑制資產泡沫”，其中就包括房地產泡沫。

       5月9日權威人士在《人民日報》發表的講話中也指出，“樹不能長到天上，房價也一樣，高杠桿必然帶來高風險。”這就是說，中國再不能用過度金融杠桿的方式來推高資產價格，以此來保證GDP增長，而房價也不可能漲到天上去，中國房地產市場泡沫必須擠出。

       個人住房按揭貸款快速增長的風險有多高？按照中國銀行業協會首席經濟學家巴曙松的分析，中國的居民杠桿率已從2005年的17.1%猛增到2015年的39.9%，2016年這個數字估計會超過43%，達到44%。而截至2015年，英國、美國已經到80%以上，日本也超過了60%，所以中國居民杠桿水平尚低于發達國家。也正因如此，有些人認為中國居民債務杠桿率不高，個人住房按揭貸款仍然有較大的發展空間。

       但是，從中國的人口結構來看，無論是職業分布，還是收入差距，都與歐美發達國家完全不同。中國有近一半農村人口沒有進入城市商品房市場，農民購買住房債務比重很小甚至為零。如果把大量的農村人口也放在居民債杠桿率中來計算，就會全面降低居民債務杠桿率水平。不少三四線城市的房價水平也很低，這些城市的居民通過債務方式進入房地產市場所占的比重同樣會很低。剔除這些因素，僅以經濟發達地區及高房價地區的居民債務杠桿率來計算，肯定遠超現在發達國家的水平。

       風險為何沒有暴露？

       個人住房按揭貸款快速增長的風險為何沒有暴露出來？它會在什么時候暴露出來？這個問題并不難回答。只要房價在上漲，那么住房的總價值也會上升，這時住房按揭貸款就不存在多大風險。但是，房價會一直上漲嗎？

       當前房地產泡沫較大的城市，周期性調整不可避免，房價必然出現下跌，個人住房按揭貸款的風險也就會全部暴露出來。

       中國房地產市場的繁榮，建立在很高的金融杠桿基礎之上，不僅把房價推到了天上(如一線城市及部分二線城市)，也把這些城市的地價推到了天上，把房地產泡沫吹得巨大。大量的流動性在金融市場空轉而不流入實體經濟，使得民營企業投資迅速下降。如果這種局面不扭轉，房地產市場及金融市場將面臨著巨大的風險，中國經濟增長下行的壓力也會越來越大。

       筆者以為，要降低住房市場的風險，要讓房子回歸到居住的功能，去除其投資投機的功能，這是當前抑制房地產泡沫的關鍵所在。這需要政府用住房交易稅、交易所得稅把住房投資與消費嚴格區分，并對個人住房按揭貸款進行嚴控，房貸利率、首付比例、貸款實質性審查等應予全面收緊。