摘要：年底到了，房地產市場有點迷茫。據相關媒體最新發布的“2016國民安居報告”看來，迷茫實屬正常，因為現在就是一個房市大“分化”的時代。現在各城市群被包裹在一團團的星云中，有些已經顯形，一些還在孕育。

       分析下來，能夠總結2016年房地產市場的只有一個詞——分化。

       一、城市分化

       哪些二線城市有前景？

       2016年一二線城市房價漲勢驚人：北京和上海房價同比上漲超過了40%，廈門、合肥、南京、蘇州四小龍房價上漲超過了30%，領漲二線城市，隨后是鄭州等城市發力。

       核心城市群與熱門城市已經形成，一線城市加上東部沿海的杭州、南京等城市在房地產市場中的地位無法撼動，而一線城市已經開始滲透到周邊的衛星城市，同城效應開始顯現，如北京的燕郊、上海周邊的昆山等城市。

       有些北漂、滬漂沒辦法在當地定居下來，轉向了當地的二線城市和一線城市的衛星城，開始提前布局。最具有說服力的是，今年房價同比增長最快的是廊坊，同比上漲102%，排名第二的合肥為76%。北漂買房，首選廊坊。

       與此同時，一些城市出現買房難，房價工資比可以大致反映各城市房地產的受追捧程度。

       像北京，按照現行的平均工資，購房者大概不吃不喝7.3個月才能買一平米的房，接下來不出意外是上海，要6.9個月。第三位出人意料，不是深圳，是廈門，需要6.6個月。成都、無錫、長沙人民比較幸福，都在兩個月以下。根據這樣的直觀數字，也可以看看你是不是生活在比較幸福、購房壓力不那么大的城市。

       分化不僅在一二線城市之間，二三線城市之間的房價分化也開始擴大，高鐵時代與轉型時代，是城市劇烈競爭的時代。

       根據房價，目前各城市分成五個梯隊，第一梯隊京滬深三市，均價每平米超過4萬元，第二梯隊廈門、南京、廣州、天津，每平米超過2萬平米，第三梯隊是杭州、福州、青島、武漢、蘇州等，每平米超過1萬元，第四梯隊是大連、成都、無錫、蘭州以及佛山等市，每平米超過6千元，第五梯隊是威海、吉林、常德、荊州、濰坊等，每平米低于6千元。

       根據目前的狀況預測，一線城市土地資源匱乏，某些二線城市已成為城市群中的核心城市，這些城市的房地產安全邊際比較高，在兩三年的穩定期后，房價還有最后一段上漲空間。

       不同的房價梯隊，并不意味著這些城市的發展前景相同，由于處于不同的城市圈，同樣的梯隊里還會繼續產生分化。

       二手房與租金價格，同樣可以看出城市大分化。

       從二手房交易價格看，三線城市同比上漲13%，一線城市同比上漲29%，二線城市同比上漲28%，二線城市格外扎眼，快要趕上一線城市的步伐。考慮到43.2%以上的人青睞2年以上5年以下的二手房，所以，二手房與房租一樣，很說明城市與房地產市場的熱度。細看市場漲幅，就不難發現地鐵房的搶手程度已直逼學區房，這一點在一二線城市表現的尤為明顯。

       上海租金數據力壓北京，兩居室月租金5122元，成為中國租金最高的城市。北京是4652元，天津是2222元。說到這里，不免又要談到租房值還是買房值的問題了，買房固然會更為安定，可以滿足“丈母娘”的要求，但經濟壓力擺在眼前讓人無法忽視;租房更自由，對年輕人來說能保證一定的生活質量。租房或買房是由生活方式選擇導向的不同結果，在核心城市已有一定事業根基，同時當地房地產安全邊際也較高，選擇有軌交、生活服務配套設施更好的地方購買剛需房，是個相對可行、性價比較高的選擇。

       二、購房者分化

       同樣在大城市生活，不同的收入階層生活壓力截然不同。

       購房者正在分化成不同的群體，不同群體之間的距離，就像地球與火星、男人與女人一樣相隔遙遠，說起來都是淚。

       首先，有戶口的本地居民是生活壓力最小的一個群體，如果一個上海本地居民從父母那兒獲得一套60平的房子，如今已價值312.8萬。

       接下來并列的群體是有房無戶口、無房有戶口的人，前者已經享受到房地產溢價，后者起碼有本地公租房甚至拆遷補償可以享受。

       第三等級是無房無戶口的人，你要買都不行，很多熱門城市現在都是限購的。

       最悲催的是無房無戶口無錢的三無群體。讓我同情一把先。從社會保障的角度說，要解決無房問題，首先要解決的是這些人。

       在經濟基本相近的城市群各城市之間，有必要率先取消戶籍制度，蘇州、杭州、南京之間沒必要存在戶籍門檻，這樣才能打通區域教育、醫療等資源，使城市群互融互通。

       房地產購買群體中，女人是極少數、極少數的一小撮。女人一直被稱為是剁手黨，在房地產市場，男人才是真正的剁手黨，家庭里面，買房男性做主的占80%。怪不得以前說丈母娘經濟，沒有房就過不了丈母娘這一關，就沒有娘子。從房地產市場看，中國是傳統社會，類似于房地產等大額支出基本由男性支付。從今年開始，已經陸續輪到90后的小鮮肉們買房了，他們看房的比例大幅上升;但從購房動機來看，他們買房不僅僅是為了結婚，更多的是想在異鄉謀求一份歸屬感。

       現在正好是好好觀察、挑選樓盤的時候，因為購房者的信心有所下降，價格相對穩定。隨著調控升級，11月以來認為房價繼續大幅上漲的用戶比例下降，更多人認為房價將微幅上調，同時購房者轉入觀望態度。認為房價將大幅上漲的，從11月前的45%下降到22%，而認為現在買房非常合適的，從11月前的38%下降到14%。

       相比而言，作為撮合者的經紀人，看漲成交量與房價的依然比較多，并且跟成交量相比，更看好房價，當然，這也可能只是經紀人的愿望。

       三、政策分化

       正因為各城市房價分化如此明顯，房價如此冷熱不均，房地產政策也千城千策，有的限購限貸，有的鼓勵購房去庫存。

       越是限制的地方，說明想進入的人口越多，城市越具競爭力。

       一些大城市有競爭力也大力去庫存，如重慶、昆明等，主要是“歷史遺留問題”，庫存量太大了。重慶通過減少土地供應、控制新開工面積、引導農民工及外來人口購房等方式加大力度去庫存。沈陽這兩年由于東北經濟形勢，出臺非常寬松的政策去庫存，6月出臺22條新政對于大學生買房，出臺了一系列補貼政策，8月又出臺11條補充意見，重點解決商業地產去庫存;但根據有關資料顯示，2016年三四線城市去庫存率僅有8%，說白了房市火爆的還是只有一線與準一線城市而已。

       “供需”是房產市場的永恒話題，需求大于供應是常態，也因此，一二線城市才會被認為是最為保險的房產投資城市，而這也是房市“大分化”的其中一條導火索。

       2017年政策將繼續分化，也意味著城市的分化還將持續，這是經濟轉型期的特點，不以人的意志為轉型。

       對于年輕人來說，最好的地方是政策鼓勵，同時處于核心城市圈，市場經濟開始起飛的城市。這些城市是你們的天堂。