摘要：二三線城市商鋪價格便宜，將吸引不少人返鄉(xiāng)買鋪投資。在二三線城市，市民買鋪不能單看圖紙和模型，要了解商場所在位置的商業(yè)氣氛。 慎買“樓花”，謹慎看待“返租”等問題。

　　去年以來，隨著限購令在二三線城市實施，商用物業(yè)，特別是面積小、總價低的小商鋪，已成了不少人回鄉(xiāng)投資的一大選擇。

　　二三線城市主題商場鋪監(jiān)管少風險大

　　據(jù)了解，目前不少二三線城市的主題商場鋪，大多與廣州前幾年的情況相似，發(fā)展商都把有3-5年的“統(tǒng)一經(jīng)營”期做旺商場作為商鋪的一大賣點來宣傳，而且“統(tǒng)一經(jīng)營”期間的返租回報高達8%-12%。另一方面，不少主題商場還宣傳自家有經(jīng)驗豐富的“統(tǒng)一經(jīng)營”團隊，而且這些團隊還大多自稱來自廣州、香港，以其在廣州和香港成功運作的項目作噱頭。

　　但值得一提的是，自去年“3·15”過后，因為小面積主題商場鋪頻頻爆出遲交鋪、辦不了房產(chǎn)證、開不了業(yè)或開業(yè)后經(jīng)營不善等負面消息，小面積主題商場鋪投資風險備受社會關(guān)注。去年初至今，在廣州等地市政府相關(guān)部門大力監(jiān)管之下，廣州等地的小面積主題商場鋪市場已逐步走向規(guī)范化，買家的投資風險也一定程度有所降低。

　　但是，與廣州相對成熟的商鋪市場大為不同的是，目前在大多數(shù)二三線城市，方興未艾的小面積主題商場鋪熱潮卻明顯缺乏充足的監(jiān)管，一些在廣州已早被制止的銷售行為，在二三線城市卻仍“行得通”。比如說在廣州，目前已規(guī)定裙樓商鋪如果想改規(guī)劃“大拆小”散賣，通常都只能分拆成最小20平方米的鋪，而且都需要有經(jīng)驗充足的經(jīng)營管理方進行管理。而一手商鋪需申請到預(yù)售證后才能開賣，二手商鋪需有房產(chǎn)證才能交易。而且廣州不少在售的主題商場鋪絕大多數(shù)是已建好的現(xiàn)樓，就算商鋪仍是圖紙上的一小塊，現(xiàn)場還沒有間隔出來，但至少商鋪所在的那棟樓是一早建好的，看得見摸得著，也有了整棟樓的房產(chǎn)證。可在一些二三線城市推售的主題商場鋪，卻有不少項目目前仍只是在建性質(zhì)，有的甚至還只是“樓花”，整個商場只是挖了個坑，還沒有建起來，只有圖紙就已開始賣鋪了。需再等上兩三年才能交鋪，再加上開業(yè)頭3-5年的“統(tǒng)一經(jīng)營”期，商鋪買下來后，要5-8年后才交到小業(yè)主手中，這樣投資的風險會相對增加。

　　專家提醒

　　出手前先考察商業(yè)氛圍

　　對人們在老家買鋪的計劃，中原地產(chǎn)商鋪部總監(jiān)法永能指出，對商業(yè)地產(chǎn)的投資客來說，出錢買商鋪，除了產(chǎn)品本身以外，最關(guān)鍵的還是要看投資回報，也就是商鋪交到自己手中時，能租多少錢，價值能不能上升，這主要還是要靠商鋪周邊的商業(yè)氛圍。廣州等地畢竟是一線城市，有成熟的商圈和業(yè)態(tài)，但一些二三線城市商業(yè)仍在起步階段。雖然近年來，二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)也如雨后春筍般蓬勃發(fā)展，但是有些城市規(guī)模不大，人口不多，卻一下子建起了多個大型商業(yè)中心，有些項目在后期招商、運營都困難重重，商業(yè)地產(chǎn)的泡沫已開始在二三線城市顯現(xiàn)。因此，對投資者來說，在出手前一定要考察好商場周邊是不是有較為成熟的商業(yè)氛圍，如果周邊商業(yè)氛圍仍冷淡的話，投資主題商場鋪的風險就會更高。除了地段商業(yè)氛圍外，商鋪發(fā)展商、經(jīng)營管理方的實力也非常重要，不要被所謂廣州、香港經(jīng)營團隊的花哨包裝所迷惑，最好要打聽清楚發(fā)展商或運營團隊在本地有沒有成熟運營案例，真正的運作情況如何。

　　另外，因為一些二三線城市對商鋪銷售的監(jiān)管遠不如廣州完善，如廣州對“樓花”銷售有嚴格的限制，建筑主體沒有建好的商場不能銷售，也嚴禁期樓商鋪搞售后返租，但很多二三線城市仍然缺少這方面的監(jiān)管，有的商場挖一個坑就能賣鋪了。如果投資購買商鋪“樓花”，一旦開發(fā)商“走佬”，投資者的付出將血本無歸，所以說，對回鄉(xiāng)投資商鋪的人來說，一要看好地段，二要考慮發(fā)展商及經(jīng)營方實力，三是要慎買“樓花”。