摘要：歲末年初，一二線城市的樓市延續著交易量火爆的局面，而有的三四線城市卻陷入交易冷清、價格下跌的泥沼中。不過，一個值得關注的背景是，城鎮化正成為近期影響房地產業的關鍵詞。有觀點認為，三四線城市將是房地產行業的下一個金礦。

　　“城鎮化蘊含著最大的內需潛力”、“推進城鎮化，關鍵是提高城鎮化質量”等中央層面有關對城鎮化的表態讓一些市場分析人士認為，這將帶來三四線房地產市場的春天。

　　也有不少業內專家認為，一些對城鎮化的曲解正是房地產行業要警惕的。

　　“城鎮化并不是房地產化。”中國房地產學會副會長、北京大學房地產研究所所長陳國強表示，目前，相當一部分三四線城市的房地產市場已經供大于求，如果市場還有人曲解、炒作城鎮化，借機大賣土地，推高房地產投資，將會對三四線城市的房地產發展帶來巨大的危險。

　　部分房企受困三四線城市

　　國家統計局2012年12月公布的數據顯示，在2012年11月，70個大中城市中有53個城市住宅銷售價格環比上漲，而下跌的城市中，基本上是丹東、煙臺、泉州、秦皇島、揚州、桂林等三四線城市。

　　一二線城市與三四線城市的房地產市場已經在分化。

　　另一組數據也證明了這個事實。

　　從房地產企業的業績增長來看，業務側重于三四線城市的企業明顯低于側重一二線城市發展的企業。

　　根據公開統計資料，2012年前11月，保利地產銷售額同比增長36%，中海也增長近30%，這兩家企業在2012年都側重在一二線城市發展。但是側重在三四線城市圈地開發的恒大地產銷售額同比僅增6%，同樣布局的碧桂園僅增長6.5%。

　　這樣的對比讓很多房地產企業感到意外。最近幾年，到三四線城市圈地幾乎是房地產企業的主流，但去年的數據卻讓這一信心滿滿的預期大打折扣。

　　“三四線城市現在已經空置了大量的土地和住宅，很多三四線城市的房地產供應已經超過了當地的需求。”中原地產市場研究部總監張大偉說。

　　實際上，三四線城市這種住宅供大于求的現象并不是今天才暴露，早在2012年年中，這種局面就已經初現端倪。唐山、煙臺、營口、常州、貴陽等城市都在那個時期出現開發商扎堆兒，項目銷售困難的局面。

　　在2012年年中之前，這些三四線城市都處在房地產開發建設的集中爆發期，眾多國內知名開發商紛紛進入，到處都是房地產建設工地。

　　上海房地產研究院企業研究中心在當時就曾拿出一份研究報告，指明在三四線城市熱鬧的房地產開發背后，隱藏著嚴重過剩的巨大隱患。

　　這份研究報告以唐山為例，從2008年到2011年，唐山商品房用地年均成交量為2100萬平方米，而北京為2268萬平方米;唐山2011年商品房成交量為159萬平方米，只有北京的18%。

　　如果用類似的方法去比較其他三四線城市，幾乎可以得到類似的數據和結論：盡管城市不大、人口不多，但最近幾年的房地產開發量卻大幅猛增。

　　2012年年末，一些三四線城市相繼爆出樓市危機的新聞。比如貴陽，住宅待消化庫存高達3490萬平方米，而這個城市的人口即使計入流動人口，也才500萬人，這樣的庫存量要消化掉至少需要4年。

　　而在海南，房價大幅縮水在多個城市上演。

　　偉業我愛我家集團副總胡景暉在2012年年底參加的幾次地產界的聚會上聽到了數家房地產企業的抱怨，“他們都在說唐山、煙臺、營口等三四線城市，房子賣不動。”

　　幾年前一些開發商興沖沖地到三四線城市跑馬圈地，2012年大多進入銷售期，卻發現已經陷了進去。

　　正是這種狀況，讓那些知名開發商改變了拿地策略。偉業我愛我家集團統計了包括萬科、保利、金地、龍湖等8家知名開發商在2012年的拿地狀況，結果發現，這8家開發商在一二線城市拿地共205宗，在三四線城市拿地降為110宗。

　　張大偉表示，這種拿地策略的變化出現在2012年8月之后，從標桿房企拿地數量來看，一線城市占比20%，二線城市占比63%，三四線城市占比僅為18%。開發商回歸一二線城市已經成為既成事實。

　　不過，拿地策略的變化并不能改變三四線城市在建項目銷售的尷尬，可以看到的是，這些前期房地產開發建設活躍的三四線城市，未來將有著極大的銷售壓力。

　　在近日召開的瑞銀2013年大中華研討會上，瑞銀房地產行業研究主管李智穎表示，三線城市新房供應過大的問題，在今年仍可能延續，供過于求現象將會存在。

　　單靠房地產，地方經濟難持續發展

　　如果說三四線城市的房地產市場供大于求已是基本事實，那么，是什么造成了如今的結果?

　　時光需要倒回5年前。2008年年底，全球金融危機爆發，為了防止此次金融危機對我國經濟的拖累，2009年，我國出臺了4萬億元的刺激經濟政策，也正是在此之后，不少三四線城市的房地產市場開始吹起了泡沫。

　　“當年是基礎設施建設的高潮，各地都在造新城，投資拉動是當時絕大多數城市的最重要的經濟增長方式。”張大偉表示，三四線城市開始大量出讓土地，吸引開發商進入。

　　胡景暉透露，當時不少地方政府想的只是讓開發商進來，把土地賣出去，把錢賺回來，而沒有想到要維持一個房地產市場，還需要產業、人口聚集、配套設施等等條件。在胡景暉看來，當時確實有一些開發商的投資過于草率。

　　而始于2011年1月的樓市限購政策則加劇了開發商進入三四線城市的步伐和決心。

　　“不少開發商當時的判斷是，北京上海這些一線城市的銷售量會萎縮得很厲害，那只能到不限購的三四線城市尋找機會。”胡景暉說。

　　眾多三四線城市正是從2009年前后開始進入房地產開發的盛宴。

　　在揚州，2010年土地出讓爆發式增長，當年該市市區住宅用地合計供應426.29萬平方米，同比增加68.58%。當年完成房地產開發投資101.48億元，同比增長80%。

　　惠州2011年商品房成交量相當于廣州的31%，但土地成交量相當于廣州的94%。

　　在貴陽，已經有十幾個超過100萬平方米的在售樓盤項目，其中一個項目預計入住人口30萬。根據當地的統計，2012年上半年，貴陽商品房市場的整體供應量就已超過2007～2009年期間每年全年的供應量。#p#分頁標題#e#

　　在南通，近4年土地累計成交量超過7500萬平方米，消化時間需要近15年。

　　這些嚇人的數字在過去幾年的眾多三四線城市輪番出現，引起眾多學者的關注。中國社會科學院經濟研究所研究員汪利娜一直在關注三四線城市的房地產開發高潮，2012年上半年，這些城市已經出現了過度開發的問題，商品房供應已經大于需求。

　　盡管從2009年以來，我國基礎設施建設已經讓不少三四線城市獲得了很大的發展機會，高鐵的建設提速也串聯起了不少三四線城市與一二線城市，但這些三四線城市依舊沒能得到足以支撐迅猛開發的房地產市場的人口聚集、產業配套，那些大力開發的房地產項目不可避免地陷入銷售困境。

　　“當地人買不起，外地人不來買”已經成為這些三四線城市房地產市場的基本狀態。

　　在公布的房地產市場風險排行榜中，風險排名前50名全部是三四線城市。

　　“之所以出現這樣的局面，就是因為這些三四線城市把房地產業作為拉動經濟的引擎，房地產業只是一個先導產業，并不能作為地方經濟持續發展的根本，這個產業的發展需要其他產業的發展作為支撐。”胡景暉說，但從這幾年的發展來看，這些三四線城市基本是提前透支了房地產業的發展，卻沒有在經濟增長上得到相應的成果。

　　標桿房地產企業在拿地策略上回歸一二線城市，也許并不是對三四線城市失去信心，而是暫時還看不到這些城市的發展潛力。

　　城鎮化能否化解難題

　　“三四線城市如果沒有產業的培育，將難以支撐房地產市場的發展。”中國房地產學會副會長、北京大學房地產研究所所長陳國強告訴記者，三四線城市對人口、資金的吸納能力都沒有想象中那么強。過去幾年，不論是地方政府還是開發商，對三四線城市的發展都作了過于樂觀的判斷。

　　在陳國強看來，不同的城市面臨的房地產風險不同，需要從各自城市的經濟基礎、產業基礎進行研究，從而對房地產開發作出調整。對開發商來說，區域布局要均衡，要參與到三四線城市房地產市場的培育過程中，但不能把重心全放在三四線城市。

　　“城鎮化是遠水，不可能馬上解決那些已經出現房地產市場問題的三四線城市的問題。”陳國強說，中央對城鎮化的表態也說明，恰恰是要通過城鎮化來調整前幾年發展中遇到的問題。

　　對于目前已經出現供大于求的三四線城市，有人認為很危險，也有人有著不同的看法。

　　在張大偉看來，對這幾年進入三四線城市發展的開發商來說，并沒有太大的壓力，因為他們拿地的成本并不高，有些城市土地價格一平方米只有幾百元。如果這個城市有發展潛力，目前的供大于求就不是問題，很快就能消化掉庫存。

　　“但如果沒有發展潛力，就值得認真研究。”張大偉說，比如鄂爾多斯，最近一兩年基本上沒有新推什么土地，之所以會出現房價的大幅下跌，是因為煤價下跌了，而煤炭是當地經濟發展的絕對支柱。如果當地除了煤炭之外還有別的經濟發展支柱，那就不會出現房地產的問題。

　　在張大偉看來，中央近期對城鎮化的表態，其實正是強調一二線城市和三四線城市之間的產業布局，培育三四線城市的產業發展，是對經濟結構的優化。

　　其實，產業布局對房地產市場的影響不僅僅出現在三四線城市，在一二線城市同樣存在，一二線城市建設的“新城”往往也因為沒有產業的支撐從而成為“睡城”。

　　在胡景暉看來，未來中國還將有三億到四億的人口轉移，這些人口不是轉移到大城市，而是在百萬人口左右的城市，要做到這一點，這些城市就必須有相當的產業支撐。“一二線城市也需要將現有的一些產業轉移出去，分解到三四線城市。”

　　從國外的經驗來看，當大城市發展到一定程度后往往會出現逆城市化，“中國未來恐怕也會如此，三四線城市的房地產會發展，但基礎一定是產業的發展和配套設施的完善。”