置業者在購買預售的商品房時應把握好重要環節
發布時間：2013-02-21 來源：0352房網 編輯：安靜
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摘要：購買一套商品房對普通人來說是一件既要花費大量積蓄、又要費心勞神的大事，因購買商品房而發生的糾紛更是困饒購房者的一大煩心事。因此，在購買前了解商品房的有關知識和注意事項。能夠對糾紛的產生起到良好的防范作用。目前，商品房銷售分商品房預售和商品房現售兩種，現在試分析購買預售的商品房應注意哪些事項。
商品房預售是指房地產開發企業在建設商品房的工程尚未竣工前，將正在施工的商品房預先出售給購買者，購買者交付定金或預付款，在合同約定的未來一定時間擁有現房的房地產買賣行為。
購買者在購買預售的商品房時應把握好以下幾個重要環節：
一、注意房地產開發企業預售的商品房應具備的條件
《城市房地產管理法》對商品房預售的條件作出以下規定：
1、已經交付了全部土地使用權的出讓金，取得了土地使用權證書。擁有合法的土地使用權是房地產開發企業進行房地產開發和預售的前提條件，在未取得土地使用權的土地上開發的房屋是非法建筑。購買者要在購買前要求驗證開發企業的土地使用權證，以確保該房屋的合法性。
2、持有建設工程規劃許可證。此項規定是房屋開工建設的前提，房地產開發企業只有在其建設項目符合城市規劃，領取建設工程規劃許可證后才能開工建設。
3、按照預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并且已經確定施工進度和竣工交付日期。此規定是為了保障工程建設的穩定性和如期交房，避免開發商過分依賴預售款從事項目開發，防止無法如期交房損害購房者的利益。
4、向縣級以上人民政府房地產管理部門辦理了預售登記，取得商品房預售許可證明（在本市開發房地產的企業應到日照市房地產管理局登記備案并取得該局頒發的商品房預售許可證明）。此規定的目的在于將房地產預售的活動置于政府房地產管理部門的監督之下，從而保證商品房預售的合法性。
二、了解商品房預售合同基本的內容
1、主體。即房地產開發企業和購房人，應寫明雙方的名稱地址等。
2、預售的商品房的基本情況。預售合同應明確記載預售的商品房的所在地區、座落、土地使用權證號、土地使用權取得方式、土地使用性質、建設工程規劃許可證號、商品房預售許可證號、房屋建筑面積、房屋結構、房屋竣工交付日期及附房屋平面圖等。
3、面積。預售商品房的面積應以平方米為單位計算，并明確是建筑面積、使用面積還是其他面積。
4、價款。即預售商品房的價金，包括單價和總價，如每平方米多少元。我國《城市房地產管理法》雖然對商品房預售的條件和程序進行了規定，但對預售款實收的數額和期限卻沒有統一的規定，當事人應在合同中明確。
5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免則條件。例如合同中可以約定由于一定的自然事件，如地震、洪水、惡劣天氣的影響，房地產開發企業的交房期限可以合理順延。
6、房屋使用性質。是住宅用房、辦公用房還是生產用房或其他。
7、違約責任。包括購房一方不能依約支付價款的責任和預售方不能按時、按質、按量交房的責任。
8、房地產權屬登記義務。
9、物業管理條款。
10、糾紛解決方式。如選擇訴訟還是仲裁。
11、其他條款或當事人約定的條款。
