第四章 物業管理服務

　　第三十一條 物業服務企業應當依法取得物業服務企業資質，并在資質等級許可的范圍內從事物業管理活動。從事物業管理的人員，應當依法取得執業資格證書。

　　物業服務企業應當在經營服務場所公示營業執照、資質證書和從業人員的執業資格證書。

　　第三十二條 業主委員會應當與被選聘或者續聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。物業服務合同應當包括下列主要內容：

　　（一）物業的基本情況；

　　（二）委托方和受托方的權利義務；

　　（三）物業管理服務事項和服務標準要求；

　　（四）物業管理服務費的標準和收取辦法；

　　（五）物業的養護和維修要求；

　　（六）合同的期限、變更和解除；

　　（七）合同終止時物業資料、財物的移交方式；

　　（八）違約責任及解決糾紛的途徑；

　　（九）專項維修資金的管理使用；

　　（十）物業管理用房。

　　物業服務合同可以約定，物業服務企業進駐物業小區前，向業主委員會交納不少于年收費三分之一的履約保證金。物業服務企業如有違約，相關費用從其履約保證金中列支。

　　物業服務企業應當于合同簽訂之日起十五日內將物業服務合同報物業所在地縣、區物業管理主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

　　第三十三條 物業服務企業在物業管理活動中享有下列權利：

　　（一）根據法律、法規的規定和物業服務合同的約定，制定相關工作制度；

　　（二）根據物業服務合同實施物業管理，收取物業服務費用；

　　（三）選擇專業性服務企業承擔專項服務；

　　（四）制止損害物業或者其他侵害業主公共利益的行為；

　　（五）法律、法規規定的其他權利。

　　第三十四條 物業管理服務應當保持物業管理區域物業共用部分、共用設施設備完好，環境整潔舒適、公共秩序良好，保障物業使用方便、安全，并按照下列要求提供服務：

　　（一）履行物業服務合同，按照國家規定的技術標準和規范實施管理服務；

　　（二）在業主、使用人使用物業前，將物業共用部分和共用設施設備使用、維護的方法、注意事項以及法律、法規、規章的有關規定書面告知業主、使用人；

　　（三）經常對物業管理區域進行全面的巡視、檢查，定期對共用部位、共用設施設備進行養護；

　　（四）發現物業共用部分、共用設施設備損壞時，立即采取保護措施，并按照物業服務合同約定進行維修；

　　（五）接到物業損壞報修時，限時進行維護和出理；

　　（六）健全物業維修、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業檔案資料和有關的業務賬冊；

　　（七）建立、完善和宣傳應對突發公共事件的處理機制、處理預案和具體處理措施；

　　（八）聽取業主委員會、業主、使用人的意見和建議，改進和完善管理服務；

　　（九）維護物業管理區域內生活、安全秩序，協助做好安全防范工作，發現違反法律、法規或者管理規約的行為，立即進行勸阻、制止，并向業主委員會和有關行政主管部門報告；

　　（十）經業主或使用人同意，為業主和使用人購買物業共用部分、共用設施設備保險和公眾責任保險；

　　（十一）按照物業服務合同約定的要求，提供與業主、使用人約定的其他管理服務事項。#p#副標題#e#

　　第三十五條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國家和省、市制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。物業服務企業根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。

　　物業服務企業應當在物業管理區域內的顯著位置公示服務內容、服務標準、收費項目、計費方式、收費依據和標準等有關事項。

　　實行政府指導價的，價格主管部門應當會同物業管理主管部門，根據物業的類型、服務內容、服務等級和物價指數變動情況，制定相應等級的最高限價，并向社會公布。

　　第三十六條 業主應當根據物業服務合同的約定向物業服務企業交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

　　物業服務費用經約定可以預交預收，但預收期限不得違反物業服務合同的有關約定。合同未約定的，預收期限不得超過三個月。

　　未按照物業服務合同約定或者未經業主、使用人委托，物業服務企業自行提供服務收取費用或者服務報酬的，業主或者使用人可以拒絕支付。

　　違反物業服務合同約定，業主或者使用人逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；限期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴，但不得以部分業主和使用人拖欠物業服務費為由，降低其他業主和使用人的物業服務質量和標準。

　　第三十七條 供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位，應當按照下列規定向物業管理區域內的最終用戶收取有關費用：

　　（一）業主自用的按分戶的計量器具顯示的量值向業主收取；

　　（二）部分業主共同使用的，由相關業主分攤；

　　（三）全體業主共同使用的，由全體業主分攤；

　　（四）物業服務企業使用的，由物業服務企業承擔。

　　物業服務企業可以接受供水、供電、供氣、供熱等單位的委托，代收有關費用，但不得向業主或者使用人收取手續等額外費用，不得以任務理由捆綁收費。

　　建設單位、物業服務企業和業主應當為供水、供電、供氣、供熱等單位抄表收費提供條件。

　　第三十八條 物業服務合同期限屆滿三個月前，業主委員會應當組織召開業主大會決定選聘或者續聘物業服務企業。物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當在物業服務合同期限屆滿三個月前書面告知業主委員會。

　　業主大會決定續聘的，業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿七日前與物業服務企業續簽物業服務合同。

　　業主大會決定選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當在物業合同終止之日起十五日內退出物業管理區域。

　　物業服務企業在物業合同期限為屆滿時，不得單方面退出物業管理區域。

　　第三十九條 物業服務企業退出物業管理區域時，應當在七日內向業主委員會移交下列資料和財物，并配合新的物業服務企業做好交接工作：

　　（一）業主共有的結余資金；

　　（二）建設單位向物業服務企業移交的資料；

　　（三）物業管理用房；

　　（四）維修、保養物業形成的技術資料；

　　（五）物業管理期間配置的屬業主共有的固定設施設備；

　　（六）其他應當移交的資料和財物。

　　物業服務企業不得損毀、隱匿、銷毀物業資料和財物。

　　第四十條 市、縣區物業管理主管部門，街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當建立物業投訴受理制度，受理業主、使用人、業主委員會和物業服務企業的投訴并依法及時處理。

　　（未完待續）