摘要：商品房建設(shè)與上市交易過程中，公用面積分攤由房地產(chǎn)管理部門核準，法律法規(guī)及規(guī)范性法律文件對此均予以明確規(guī)定。集資房公用面積分攤問題，法律并沒有給出明確規(guī)定。房地產(chǎn)管理部門擅自作出核準集資房公攤面積的行為屬于超越職權(quán)的行政行為，相對人可以依法請求予以撤銷。

　　一、超越職權(quán)的行政行為介紹

　　超越職權(quán)的行政行為，或稱行政越權(quán)行為，是行政主體違反行政行為合法性要求，不具有相應(yīng)職權(quán)也未經(jīng)法律、法規(guī)或規(guī)章授權(quán)，作出的具體行政行為。行為主體必須是行政主體，并不一定以主觀過錯為要件，但是，該行為一定是超越了行政主體本身具有的或被授予的職權(quán)的行為。針對該類行政行為，行政相對人既可以申請行政復(fù)議，也可以提起行政訴訟，請求撤銷。

　　二、商品房公攤面積的分擔(dān)與核準

　　1、公用建筑面積分攤原則。

　　商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位。每套商品房應(yīng)分攤的公用建筑面積按其套內(nèi)建筑面積占該幢樓各套套內(nèi)建筑面積之和的比例確定;為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤;為局部范圍服務(wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分攤;多次分攤公用建筑面積的，分別計算分攤系數(shù)。各套商品房應(yīng)分攤的公用建筑面積，為各次分攤的公用建筑面積之和;公用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，任何人不得侵占或改變原設(shè)計的使用功能。

　　2、可分攤的公用建筑面積。

　　大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變(配)電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房;套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。

　　3、不應(yīng)計入的公用建筑空間。

　　作為人防工程的地下室、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、單獨具備使用功能的獨立使用空間。

　　售房單位自營、自用的房屋。

　　其他購房人受益的非經(jīng)營性用房，需要進行分攤的，應(yīng)在銷(預(yù))售合同中寫明房屋名稱、需分攤的總建筑面積。

　　4、分攤公用建筑面積的計算方法。

　　分攤的公用建筑面積=套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分攤系數(shù)

　　公用建筑分攤系數(shù)=公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和

　　公用建筑面積=整幢建筑的建筑面積-套內(nèi)建筑面積之和-不應(yīng)分攤的建筑面積

　　5、售房單位在銷(預(yù))售商品房時，在銷(預(yù))售合同(含補充協(xié)議)中應(yīng)明確商品房銷售面積、分攤的公用建筑面積及公用建筑部位。

　　6、商品房公攤面積由房地產(chǎn)行政管理部門核準。

　　三、集資房公攤面積分擔(dān)與核準

　　目前，集資房公攤面積分擔(dān)以協(xié)商解決和協(xié)議約定為主，房地產(chǎn)行政管理部門無權(quán)核準集資房公攤面積;反之，房產(chǎn)行政管理部門的行為違法，可以行政越權(quán)行為予以撤銷。這就要求當(dāng)事人雙方在簽署集資建房協(xié)議的同時，認真考慮公攤面積分擔(dān)問題并明確約定解決方案。