摘要：購買住宅后，大部分消費者會入住其中，但是由于出現消費者對住宅質量或合同不滿的情況，往往會出現退房，即開發商解除與消費者之間的買賣合同，將購房款退還給消費者。在這個過程中有兩個問題比較重要，一是消費者要解除什么合同;二是解除這些合同過程中的先后順序。

　　如果消費者提出的退房要求被開發商接受，那么有兩個合同需要解除，一是消費者與開發商的買賣合同，二是消費者與銀行的借款合同。

　　房屋買賣合同的解除，意味著雙方財產的返還或權利的恢復，對于已經入住的消費者來說，需要將已經占有的住宅交還給開發商，對于還沒有入住的消費者來說，則需要放棄占有即將入住的住宅；開發商則不能再根據合同要求消費者支付房款，對于已經收取的部分要退還給消費者；解除合同履行完畢后，雙方的財產狀態將恢復到簽訂合同前的狀態，買賣合同的解除與履行無須其他人的協助，雙方自己即可以完成

　　借款合同的解除，表明消費者將一次性歸還從銀行的借款，然后不再支付任何本金和利息，無須承擔任何還款的義務。這個合同的解除與買賣合同不一樣，它需要在除了銀行與消費者之外的第三方、也就是開發商的協助下才能完成。因為消費者雖然從銀行取得了借款，但并不直接占有這部分借款，銀行借款通過轉帳的形式由開發商取得；如果要歸還借款，必須由開發商向銀行歸還已經占有的借款，才可以實現歸還借款的目的；銀行只有收到開發商以消費者名義還來的借款后，才能認為消費者已經履行了全部還款義務，雙方的借款合同才能真正的解除；因此借款合同的解除與履行需要第三方協助才能完成。

　　因為有三方當事人，而且有兩個合同，由于在空間操作上無法同步進行，就會出現時間上的先后順序問題；從實際行為上，我們可以設計出多種可能的選擇方案，目前較為普遍的有以下幾種，分別描述：

　　一、消費者先與開發商解除買賣合同，然后取回首付款，再與銀行解除借款合同，然后由開發商歸還銀行借款。

　　二、消費者先與開發商解除買賣合同，然后再與銀行解除借款合同，然后取回首付款，最后由開發商歸還銀行借款。

　　三、消費者先與開發商解除買賣合同，然后由開發商歸還銀行借款，再與銀行解除借款合同，最后取得首付款。

　　這三種過程有一個共同的特點，就是消費者首先要與開發商解除買賣合同，表明消費者放棄對住宅行使占有的權利，在這種情況下，消費者存在一種風險：一旦解除合同后，即不能再度占有住宅，如果開發商不能按時歸還銀行借款，則消費者除了喪失房屋權利外，仍然需要承擔向銀行還款的義務，即所謂“錢房兩空”；如果開發商在此期間出現破產，則消費者損失更為巨大：不僅住宅（僅指沒有取得產權證的）可能會作破產財產被拍賣，而且已經支付的首付款無法取得，同時還要支付15年到20年的銀行借款。

　　為了使消費者最大限地免除上述風險，在開發商不會破產的前提下，我們認為在實際操作時可以通過以下程序：

　　一、消費者首先與開發商簽訂一個補充協議，這是一個附條件的關于解除買賣合同的補充協議。

　　二、消費者再與銀行簽訂一個補充協議，也是一個附條件的解除借款合同的補充協議。

　　三、開發商歸還銀行借款，消費者與銀行簽訂的協議中確定的條件出現，消費者與銀行的借款合同解除。

　　四、開發商歸還消費者的首付款，并協助辦理消費者退房的各種相關手續。

　　五、第三、第四個行為履行完畢后，第一步雙方簽訂的協議中假設的條件出現，消費者與開發商的買賣合同解除。

　　退房條件

　　一、置業者與開發商簽訂的房屋銷售合同無效，置業者有權退房。置業者與開發商訂立的房屋銷售合同被法院或者仲裁機構確認為無效后，置業者則有權退房，開發商應將購房款退還置業者。

　　二、置業者與開發商訂立的合同顯失公平，可以請求法院予以撤消，要求退房。

　　三、開發商根本違約，置業者有權解除合同，并追究開發商的責任。

　　依據合同法的一般理論，開發商根本違約，置業者有權解除合同，予以退房并追究開發商的違約責任，主要有以下三種情況：

　　（1）逾期交房超過一定期限。

　　（2）房屋結構有重大質量問題，不能修復或者經修復仍不能得到約定的質量標準，置業者有權退房。

　　（3）由于開發商的過錯，置業者不能依法取得房屋所有權證書。