摘要：由于房價居高不下，二手房因其獨特的優(yōu)勢成為不少購房者青睞的目標。那么在二手房買賣中，最有必要被提醒的是買家，如果買商品房上當受騙至少冤有頭債有主，買二手公房上當受騙后的追索和賠償難度則要高得多。下面0352房網(wǎng)為您詳細解讀二手房買賣中需要注意的細節(jié)問題。

二手房合同注意事項

　　一、確認產(chǎn)權(quán)的可靠度

　　1.注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個人；

　　2.搞清楚是成本價房還是標準價房或者是經(jīng)濟適用住房；

　　3.產(chǎn)權(quán)證所確認的面積與實際面積是否有不符之處；

　　4.一定要驗看產(chǎn)權(quán)證的正本而且到房管局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實性。

　　二、考察原單位是否允許轉(zhuǎn)賣

　　1.確認標準價購買的公房出讓時是否已經(jīng)按成本價補足費用或者與原單位按比例分成；

　　2.大部分公房進行房改時原單位都保留優(yōu)先回購權(quán)，因此要確認原單位是否同意出讓；

　　3.一般說來，軍產(chǎn)、院（醫(yī)院）產(chǎn)、校（學校）產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。

　　三、查看是否有私搭私建部分

　　1.是否有占用屋頂?shù)钠脚_、走廊的情況;或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓；

　　2.是否改動過房屋的內(nèi)外部結(jié)構(gòu)，如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間；

　　3.陽臺是否是屋主自己封閉的，這牽涉到陽臺面積應該怎么計算的問題。

　　四、確認房屋的準確面積

　　1.包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實際面積；

　　2.產(chǎn)權(quán)證上一般標明的是建筑面積；

　　3.最保險的辦法是測量一下房屋內(nèi)從墻角到墻角的面積，即所謂地毯面積。

　　五、觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)

　　1.戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點；

　　2.管線是否太多或者走線不合理；

　　3.天花板是否有滲水的痕跡，墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問題。

　　六、考核房屋的市政配套

　　1.打開水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓；

　　2.打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少個臺的節(jié)目；

　　3.確認房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開不了空調(diào)的現(xiàn)象；

　　4.觀察戶內(nèi)外電線是否有老化的現(xiàn)象；

　　5.電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線；

　　6.煤氣的接通情況，是否已經(jīng)換用天然氣；

　　7.小區(qū)有無熱水供應，或者房屋本身是否帶有熱水器；

　　七、了解裝修的狀況

　　1.原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何是不是需要全部打掉；

　　2.了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。

　　八、查驗物業(yè)管理的水平

　　1.水、電、煤、暖的費用如何收取是上門代收還是自己去繳三表是否出戶；

　　2.觀察電梯的品牌、速度及管理方式，觀察公共樓道的整潔程度及布局；

　　3.小區(qū)是否封閉保安水平怎樣觀察一下保安人員的數(shù)量和責任心；

　　4.小區(qū)綠化工作如何物業(yè)管理公司提供哪些服務。

　　九、了解往后居住的費用

　　1.水、電、煤、暖的價格；

　　2.物業(yè)管理費的收取標準；

　　3.車位的費用。

　　十、追溯舊房的歷史

　　1.哪一年蓋的還有多長時間的土地使用期限；

　　2.哪些人住過什么背景是何種用途；

　　3.是否發(fā)生過不好的事情是否欠人錢或者發(fā)生過盜竊案；

　　4.是否欠物業(yè)管理公司的費用以及水、電、煤、暖的費用。#p#副標題#e#

　　十一、了解鄰居的組合

　　1.好鄰居會讓你生活愉快在不同的時間在社區(qū)內(nèi)看人來人往，通過衣著和生活規(guī)律判斷人的社會層次；

　　2.拜訪上、下、左、右的鄰居，了解他們在此居住是否順心；

　　3.與居委會或者傳達室的值班人員聊天，了解情況。

　　十二、算計一下房價

　　1.自己通過對市場上公房的反復比較判斷房屋的價值；

　　2.委托信得過的中介公司或者評估事務所進行評；

　　3.銀行提供按揭時會做保值評估，這個價格可以看成房屋的最低保值價。

　　十三、看看能否做二手房按揭

　　二手房按揭的條件是：

　　1.滿18歲，有城鎮(zhèn)戶口，成都、外地均可；

　　2.能提供穩(wěn)定的收入支付本息的證明；　　

       3.愿意將所賣的房子作為抵押，或者能提供其他符合條件的抵押；

　　4.所購房屋產(chǎn)權(quán)所屬真實可靠；

　　5.支付有關手續(xù)費。

　　十四、請律師

　　1.二手房買賣的情況比商品房更為復雜，因此有律師提供建議參考更可靠；

　　2.公房上市的時間不長，能提供這一類服務的律師并不多，收費標準也無一定之規(guī)；

　　3.建議請一位盡可能熟悉業(yè)務的律師做全面顧問。

　　十五、找代理行

　　1.成都公房上市采取兩頭把關、中間放開的政策，中間的交易過程完全由代理行來操作；

　　2.代理行的二手房信息要比個人更全面，但是目前來看信息的準確程度還需要驗證；

　　3.在把你的業(yè)務交給代理行之前應該了解：

　　代理行提供的服務有哪幾項?是否可以幫助申請二手房按揭？

　　買賣過程中若發(fā)生了問題，代理行是否有義務、有能力負責賠償損失？

　　代理行的服務收費標準是多少？是否能保證買到稱心的二手房？

　　十六、考察代理行是否可靠

　　代理行應該提供兩證：

　　1.有效的成都工商局頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，成都房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理行資質(zhì)證書；

　　2.資質(zhì)證書是行業(yè)管理部門頒發(fā)的，對保證代理行的可靠性更有作用。

　　十七、及時了解政策、程序、費用上的變化

　　1.公房上市在成都市啟動不久，因此要做好心理準備，隨時了解政策的變化；

　　2.媒體的報道十分關注公房上市，要注意報紙的新消息；

　　3.向律師及中介代理行咨詢；

　　4.最可靠的還是向有關房管部門咨詢，及時了解最新的信息。

　　十八、產(chǎn)權(quán)是否完整

　　1.確認產(chǎn)權(quán)的完整性，有沒有抵押（包括私下抵押）、共有人等等，要知道即使在法律十分完善的香港，也會出現(xiàn)這樣的糾紛；

　　2.只可相信自己的眼睛，一定要在過完戶以后才能將房款轉(zhuǎn)移到原戶主手上。

　　十九、小心房款和產(chǎn)權(quán)的交接

　　1.不要隨便相信對方的信譽，先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個重要問題；

　　2.可以考慮將房款押在一個雙方都信得過的單位，如律師樓或信譽較好的代理行處，等過戶完成后，再將房款轉(zhuǎn)入賣方的賬戶。

　　二十、保證產(chǎn)權(quán)順利過戶

　　1.必須要經(jīng)成都市房屋土地管理局辦理才算完成過戶手續(xù)，有代理行、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程；

　　2.從買房的角度來說，一定是產(chǎn)權(quán)過完戶以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣方隨時可以毀約。