購房寶典：購房補充協議怎么簽？遵循三大原則

發布時間：2013-09-30 來源：0352房網編輯：李建霞

摘要：買房子的時候需要簽訂買房合同，如果有什么明細補充或是要添加的一些協議，就會寫入購房補充協議。目前，補充協議已受到越來越多購房者的重視，然而仍然有些人對補充協議不甚了了。

　　原本，開發商通常都是使用《商品房買賣合同》示范文本的，正式合同無法修改，但是購房者卻可以通過簽署補充協議，來保障自己的權益。然而如何簽訂補充協議才更為有效，不會讓其反而成了開發商亂開霸王條款的便利工具呢?我們在購房前就必須先弄清補充協議該怎么審、怎么簽。

　　遵循三大原則

　　其實，補充協議是買賣雙方在使用《商品房買賣合同》范本簽約時，對雙方各自關心的條款內容進行修改或增加，以明確雙方權利義務的條款或協議。現在市場交易中二手房合同補充條款多為雙方協商的自擬格式，商品房出售合同的補充條款多為開發商擬訂的格式條款，但條款是可以調整的。對于補充協議，購房者可以盡可能地就自己重點考慮的問題與開發商多進行溝通和協商，并遵循三大原則：

　　一是細致。首先將整個交易的全過程，包括合同簽訂、履行的全過程，其中涉及廣告、合同、退房、退款甚至離婚和死亡等都應予以充分考慮;其次是對涉及房屋的質量、面積、配套設施及社區環境等方面內容加以明確;最后是對可能產生爭議的地方，包括一些有借鑒意義的案例訂入協議。

　　二是違約責任。訂立補充協議時，應該注意權利與義務的對應，每一項義務都意味著責任，每一個責任都會產生違約對應的后果。

　　三是舉證責任。購房者在目前的全部房地產交易過程中較難行使知情權，在訴訟或仲裁中無法提供相應的證據，如果按照一般舉證原則即誰主張誰舉證的做法，是無法有效地保護購房者權利的，所以補充協議在某些方面采用舉證責任倒置的方法，規定由開發商來承擔舉證責任，以此來保護購房者利益。

　　細數八個問題

　　另外，對于許多購房合同所沒有提到的細節問題和容易出現糾紛的部分，購房者則要仔細羅列，具體則可以重點關注以下八個問題：

　　1、套內建筑面積和公攤面積的合理誤差范圍，目的是防止交房時在合同約定范圍內套內建筑面積縮水、公攤面積增大。

　　2、公積金和商業貸款因銀行和開發商的原因辦不下來的處理問題，目的是防止開發商應退房而扣除購房者的定金或追究違約金。

　　3、房屋交付時開發商要提供房屋面積實測數據，約定如果開發商提供不了，購房者可以退房或者拒收，而開發商要按日支付違約金，目的是防止購房者辦理入住后因裝修等問題而被動。

　　4、物業的約定，目的是防止入住后開發商或物業公司提高收費標準，而購房者又無當初開發商承諾的依據的情況。

　　5、精裝修房屋的具體裝修標準，不能被開發商以“進口”、“高級”、“優質”等不明確的說明誤導，要詳細約定與房屋有關的內外裝修、設施的種類、型號、顏色、位置、方向、可參考的價格等因素，目的是防止對裝修提出異議而無依據的情況。

　　6、開發商給購房者辦理產權證的具體時間，合同里約定的只是開發商提交材料的時間，目的是防止開發商無限期的給購房者辦理產權證，影響購房者行使所有權。

　　7、房屋的屋面、外墻面使用權歸業主所有，開發商使用要經過業委會同意，目的是防止開發商因商業目的使用而影響購房者的正常生活。