房地產(chǎn)名詞解釋:二次房貸
          發(fā)布時間:2010-05-15  來源:0352房網(wǎng)  編輯:
          
         
        
簡單的說就是
貸款的房子再抵押出去貸款,購買第二套。
08年9月27日
央行與銀監(jiān)會聯(lián)合下文對商業(yè)
銀行發(fā)放“第二套房貸”提出
調(diào)控要求,這也是歷年來最為嚴厲的一次房貸調(diào)控。目前對于人們所關心的“第二套房”認定標準已有輪廓,但是各家銀行的執(zhí)行細則仍有較大差異。 
“聽說新
政策主要是在首付比例和貸款
利率兩個方面進行
調(diào)整。”最近,銀行房貸
新政策是不少人最為關心的熱點話題。以前對于不少有二次房貸要求的人來說提高
購房首付款還屬于可以承受的范圍之內(nèi)。但是,這次“第二套房”貸款利率的提高讓不少人覺得難以承受,從基準貸款利率的85折提高到1.1倍,其中增加的利息支出可不是一個小數(shù)目。 
“第二套房”界定基本明確 
業(yè)內(nèi)人士分析,由于《通知》中對于購買首套自
住房的借款人貸款比例和貸款利率都有比較明確的規(guī)定:購買首套自住房且套型建筑面積90平方米以下的借款人,執(zhí)行20%的貸款最低首付款比例規(guī)定;對購買首套自住房且套型建筑面積90平方米以上的借款人,繼續(xù)執(zhí)行30%的貸款最低首付款比例規(guī)定。而首套自住房的貸款利率按照同期貸款基準利率的85折來計算,這一政策也沒有改變。因此對于首次置業(yè)的購房者來說,幾乎沒有受到調(diào)控政策的影響。 
作為本次調(diào)控房貸新政的關鍵環(huán)節(jié),如何界定“第二套房”,牽涉到了諸多具有改善需求的自住型購房者的切身利益。據(jù)悉,“第二套房”的界定標準達成共識,并已確定下基調(diào): 
首先,對于已結(jié)清銀行貸款的購房者,如再貸款仍可享首套自住房待遇,利率可酌情下浮。這就意味著如果購房者以前購買過
房產(chǎn),并已將貸款全部償清,那么再次購房時仍可視作首套住房,首付比例和貸款利率可以獲得一定的
優(yōu)惠。這一標準的確定,對于需要改善住房條件的購房人顯然是有利的。 
其次,
公積金貸款不列入認定是否為“第二套房”的參考項。也就是說,如果購房人在其它住房中使用到了
公積金貸款,沒有申請商業(yè)住房貸款或是貸款已經(jīng)結(jié)清,那么他在貸款購買新的住房時,仍可依據(jù)首套房的相關政策來執(zhí)行。業(yè)內(nèi)人士分析,此次央行和銀監(jiān)會聯(lián)合推出《通知》的主要目的在于控制商業(yè)銀行的貸款風險,公積金貸款并不屬于此列。同時公積金貸款的額度不高,有關政策還規(guī)定,貸款人需在第一筆
住房公積金貸款還清后,才可以申請第二筆住房公積金貸款,因此相對來說公積金貸款的
市場風險要低于商業(yè)貸款。 
另外,基調(diào)中確定在認定“第二套房”時,使用“戶”為單位,夫妻雙方只要有一方仍有房貸未結(jié)清的,再貸款購房則認定為“第二套房”。 
銀行出臺細則有所不一 
有的銀行在認定“第二套房”時,都采用了以個人為單位,而不是以“戶”為單位,這也就意味著夫妻二人可以分別貸款購房。但是光大和華夏對于“首套房”的界定有所不一,據(jù)悉光大規(guī)定,首套自住房是指借款人第一次利用貸款所購買的用于自住的住房,即使此前的房貸已經(jīng)還清,再貸款
買房仍被視為第二套房。但華夏銀行的做法是,判斷是否“第二套房”,要看借款人在銀行內(nèi)是否有住房貸款余額尚未結(jié)清,如果結(jié)清貸款,再貸款購房,同樣可享受“首套自住房”待遇。但是華夏銀行認為,公積金貸款視同貸款,只要有公積金貸款尚未結(jié)清,再貸款購房,則要執(zhí)行“首付不少于40%,利率不低于同期同檔次貸款基準利率的1.1倍”的房貸新規(guī)。 
在貸款利率的制定上,兩家銀行的利率標準也不相同。除了對于首套房的利率可以享受到基準利率八五折的優(yōu)惠貸款利率外,光大暫定了第二套房的固定利率房貸業(yè)務,同時提高貸款首付至40%,貸款利率為同期貸款基準利率的1.1倍;對于第三套房,首付比例則不能低于購房款的42%,貸款利率按基準利率的1.15倍執(zhí)行;第四套(含)以上住房貸款利率需按基準利率的1.2倍執(zhí)行。華夏銀行對于多套房產(chǎn)的貸款利率制定得略低,從第三套貸款購房(有兩套房正處于還貸中)起,每增加一套貸款購房,其貸款首付比例將在上一套房貸首付比基礎上至少增加5%,同時利率也會相應上調(diào),其最低利率水平為上一套房貸利率基礎上浮至少2%,即第二套房利率如為基準利率的1.1倍,第三套房利率至少則為基準利率×1.1×1.02。 
不難看到,業(yè)已推出的細則與“第二套房”的界定標準并不完全一致。對此,銀行內(nèi)部人士透露,執(zhí)行細則出現(xiàn)差異,主要是考慮到商業(yè)銀行實際的執(zhí)行能力。如就以“戶”還是以“個人”作為單位這個問題,現(xiàn)有的
數(shù)據(jù)基礎主要來源于央行征信系統(tǒng)的有關數(shù)據(jù),對于銀行來說查詢到個人的信息更加容易操作。而且以“戶”作為單位,很難對父母和子女買房做出區(qū)分,從而影響到購房的自住需求。此外不同銀行對于風險的控制能力、信貸額度有著不同的要求,也會導致執(zhí)行細則的不同。同時,已推出細則的兩家銀行工作人員告訴記者,并不排除進一步調(diào)整的可能。 
08年12月12日央行發(fā)布《關于加強商業(yè)性
房地產(chǎn)信貸管理補充通知》,文件規(guī)定: 
1、以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定房貸次數(shù); 
2、對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭,如其人均住房面積低于當?shù)仄骄剑俅蜗蛏虡I(yè)銀行申請住房貸款的,可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行,但借款人應當提供當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門依據(jù)房屋登記信息系統(tǒng)出具的家庭住房總面積查詢結(jié)果。當?shù)厝司》科骄揭越y(tǒng)計部門公布上年度數(shù)據(jù)為準。其他均按第二套房貸執(zhí)行; 
3、已利用住房公積金貸款購房的家庭,再向商業(yè)銀行申請住房貸款的,按前款執(zhí)行; 
4、商業(yè)銀行應切實履行告知義務,要求借款人按誠信原則提交真實的房產(chǎn)、收入、戶籍、稅收等證明材料。凡發(fā)現(xiàn)填報虛假信息、提供虛假證明的,所有商業(yè)銀行都不得受理其信貸申請。對于出具虛假收入證明并已被查實的單位,所有商業(yè)銀行不得再采信其證明。對發(fā)生上述情況的借款人和單位,商業(yè)銀行應及時向其所在地銀行業(yè)協(xié)會報告,由銀行業(yè)協(xié)會負責收集上述信息并予以通報,監(jiān)管部門列入重點檢查內(nèi)容。 
上面的是國家相關政策規(guī)定,不過各商業(yè)銀行執(zhí)行過程中有一定的差別,不同的地方在執(zhí)行中也有一些變動。
 
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