房地產(chǎn)名詞解釋：存量房貸
發(fā)布時(shí)間：2010-05-15 來源：0352房網(wǎng) 編輯：
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存量房貸
存量房貸，是指2008年10月27日房貸新政出臺(tái)前發(fā)放的個(gè)人貸款中尚未還清的部分。央行當(dāng)時(shí)決定，自2008年10月27日起，金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首次購(gòu)買自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。
2009年1月1日，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行(601988)、建設(shè)銀行(601939)四大行出臺(tái)關(guān)于存量房貸優(yōu)惠政策，根據(jù)四大行最新規(guī)定，只要2008年10月27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠、無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)房貸客戶，原則上都可以申請(qǐng)七折優(yōu)惠利率。
據(jù)建設(shè)銀行95533客服人員稱，根據(jù)最新通知，只要調(diào)整前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠、近兩年內(nèi)沒有拖欠兩期以上還貸、不存在違約和兩筆以上未結(jié)清房貸的客戶，均可在1月4日-2 月22日之間，申請(qǐng)七折利率優(yōu)惠。工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行客服人員也稱存量房貸優(yōu)惠措施細(xì)則已發(fā)至個(gè)人貸款業(yè)務(wù)部門。而農(nóng)業(yè)銀行人士透露，工、農(nóng)、中、建四大行在節(jié)前就已有具體優(yōu)惠措施細(xì)則，差異并不大，估計(jì)節(jié)后都會(huì)實(shí)施。
據(jù)了解，各行出臺(tái)的細(xì)則多數(shù)大同小異，基本要求是前期執(zhí)行基準(zhǔn)利率八五折(0.85倍)優(yōu)惠、無不良信用記錄，有些銀行還有貸款余額、首套房等限制。
事實(shí)上，截止元旦以前，北京地區(qū)多家銀行已經(jīng)針對(duì)存量房貸推出利率七折的優(yōu)惠政策，包括民生銀行(600016)、交通銀行(601328)、廣發(fā)銀行、北京銀行(601169)以及其他中小商業(yè)銀行。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，如果四大行對(duì)存量房貸優(yōu)惠利率細(xì)則限制較寬的話，其他中小銀行肯定會(huì)跟著放寬條件，比大行更靈活。
據(jù)悉，存量房貸的老客戶元旦后可向發(fā)放貸款的支行咨詢和申請(qǐng)優(yōu)惠利率
存量房貸指的是2008年10月27日房貸新政出臺(tái)前發(fā)放的個(gè)人住房貸款中尚未還清的部分。截至2008年12月31日，全國(guó)多家銀行已經(jīng)針對(duì)存量房貸客戶推出了七折優(yōu)惠利率，如民生銀行、交通銀行、浦發(fā)銀行、光大銀行以及其他中小商業(yè)銀行。
民生銀行出臺(tái)的細(xì)則稱，對(duì)存量的個(gè)人住房貸款，凡執(zhí)行中國(guó)人民銀行公布的，同期同檔次基準(zhǔn)利率下浮15%，且還款記錄良好的客戶，從2009年的1月1日起進(jìn)行利率調(diào)整，新利率執(zhí)行中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率30%執(zhí)行。
光大銀行出臺(tái)的細(xì)則要求，只要光大銀行個(gè)貸系統(tǒng)中認(rèn)定的首套房客戶，貸款余額在30萬元以上，前期執(zhí)行基準(zhǔn)利率八五折優(yōu)惠，沒有不良信用記錄的，在審查通過后就可以享受七折利率優(yōu)惠。
據(jù)記者了解，其他一些中小銀行出臺(tái)的細(xì)則多數(shù)大同小異，基本要求是前期執(zhí)行基準(zhǔn)利率八五折優(yōu)惠、無不良信用記錄，有些銀行還有貸款余額、首套房等限制。但一家股份制商業(yè)銀行高層1日告訴記者，如果建設(shè)銀行等四大行對(duì)存量房貸優(yōu)惠利率細(xì)則限制過寬的話，其他中小銀行肯定會(huì)跟著放寬條件，比大行更靈活。
從2008年12月開始，中小銀行已在上海拉開了存量房貸競(jìng)爭(zhēng)的帷幕。一些銀行告知其客戶，如果將房屋貸款從其他銀行轉(zhuǎn)至該行，首套房貸利率可以下浮30%。一些房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司稱，從2008年12月以來已幫助客戶操作了多筆首套房貸轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，這些客戶都獲得了七折優(yōu)惠利率。
自從央行和財(cái)政部聯(lián)合出臺(tái)救市政策以來，已經(jīng)有杭州銀行、建行、中信銀行三家銀行出臺(tái)了針對(duì)本地范圍內(nèi)的房貸細(xì)則。
仔細(xì)比較這三家銀行的落地細(xì)則可以發(fā)現(xiàn)，三家銀行對(duì)于“普通自住房”的界定不盡相同，不過建行浙江省分行的房貸細(xì)則對(duì)面積的認(rèn)定最為嚴(yán)格。
浙江省內(nèi)首家公布房貸細(xì)則的杭州銀行表示，單套建筑面積在140平方米(含)以下的個(gè)人住房，貸款利率下線可擴(kuò)大為基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付比例可調(diào)整為20%。
而在建行浙江省分行方面，優(yōu)惠政策主要集中在90平方米(含)以下的普通自住房，對(duì)于首次貸款購(gòu)買或改善型貸款購(gòu)買這檔面積的普通自住房，首付款比例可調(diào)整為20%，貸款利率可擴(kuò)大為同期同檔次基準(zhǔn)利率的0.7倍。
相比于其他兩家銀行的細(xì)則，中信銀行的實(shí)施細(xì)則顯得更加“靈活”。中信銀行總行表示，客戶首次購(gòu)買或改善型購(gòu)買90平方米(含)以下的普通自住房，首付款比例調(diào)整為20%，貸款利率可擴(kuò)大為同期同檔次基準(zhǔn)利率的0.7倍，但各地分行可根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r進(jìn)行一定的調(diào)整。中信銀行杭州分行則對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶和貴賓客戶，將普通自住房面積放寬到140平方米 (含)以下。
存量房貸能否優(yōu)惠仍是難點(diǎn)
房貸細(xì)則的落地讓不少“準(zhǔn)購(gòu)房族”的心里有了底，不過對(duì)于很多已經(jīng)從銀行貸款買房的“房奴”來說，心里多少還是有點(diǎn)不踏實(shí)。
一位去年剛剛買房的鄭先生告訴記者，他從建設(shè)銀行貸了30年的商業(yè)貸款，而目前建設(shè)銀行的落地細(xì)則中，對(duì)于存量房貸問題沒有明確規(guī)定，“我買的是86平方米的房子，也是首次貸款，能不能享受優(yōu)惠利率？”鄭先生很疑惑。事實(shí)上，在三家銀行公布的落地細(xì)則中，除了杭州銀行對(duì)于存量房貸有優(yōu)惠之外，中信銀行和建設(shè)銀行都沒有公布調(diào)整方式。
“還好我是從杭州銀行貸的款！”周小姐非常興奮地告訴記者。她是今年初首次貸款買了一套90平方米的兩居室，而根據(jù)杭州銀行公布的落地細(xì)則，對(duì)于2008年11月10日前已發(fā)放的存量個(gè)人住房貸款客戶，銀行將根據(jù)其住房性質(zhì)、還款記錄等情況區(qū)別對(duì)待，由系統(tǒng)自 2009年1月1日起統(tǒng)一下調(diào)為基準(zhǔn)利率的0.8倍，客戶無須提出申請(qǐng)。“我是首次貸款，而且面積是90平方米的，之前每個(gè)月都按時(shí)還款，所以明年開始我每個(gè)月的房貸壓力要減輕一些了！”周小姐說。
樓市觀望情緒有所緩解
“銀行落地細(xì)則的陸續(xù)出臺(tái)，終于可以讓杭州樓市緩口氣了。”浙江大學(xué)房產(chǎn)研究所所長(zhǎng)趙杭生表示，最近樓市成交的緩步回升，讓杭城樓市的觀望情緒有所緩解。
來自中國(guó)指數(shù)院杭州分院的數(shù)據(jù)顯示，上周(11月17日-11月23日)，杭州市主城區(qū)商品住宅成交295套，成交面積4.07萬平方米；在此前的一周(11月10日-16日)，商品住宅則成交263套，成交面積2.94萬平方米。
趙杭生認(rèn)為，細(xì)則的出臺(tái)落地，對(duì)于開發(fā)商來說也是一件好事，“年底是開發(fā)商回籠資金的時(shí)候，這時(shí)候細(xì)則不出臺(tái)就意味著購(gòu)房者必須等待，購(gòu)房者辦不出貸款，開發(fā)商自然面臨巨大的資金缺口。”
有專家認(rèn)為，房貸細(xì)則的出臺(tái)，也遏制了部分炒房者。中國(guó)社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容日前在博客中表示，銀行細(xì)則的陸續(xù)出臺(tái)，說明商業(yè)銀行看到了房地產(chǎn)民生問題的重要性，因此如何強(qiáng)調(diào)商業(yè)銀行對(duì)民生支持都不過分，但是房地產(chǎn)炒作及投機(jī)要拒之門外。
在房貸新政出臺(tái)前辦理了房貸的市民，對(duì)從明年1月1日開始究竟執(zhí)行何種利率很是關(guān)注。昨日，民生銀行重慶分行率先在重慶公布了存量房貸的實(shí)施細(xì)則，只要在以往房貸利率享受了15%的優(yōu)惠，明年1月1日開始，房貸利率都可下浮30%。業(yè)內(nèi)稱，此舉有望拉開其他銀行出臺(tái)存量房貸細(xì)則的帷幕。
利率自動(dòng)下浮30%
記者看到，民生銀行重慶分行昨日已經(jīng)陸續(xù)開始在其網(wǎng)點(diǎn)張貼告示，告知市民該行關(guān)于存量房貸的具體實(shí)施細(xì)則，而這份告示主要是針對(duì)2008年10月27日前發(fā)放的個(gè)人住房貸款。
按照這份告示，對(duì)2008年10月27日前發(fā)放的存量個(gè)人住房貸款，凡執(zhí)行人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率下浮15%的客戶，將從2009年1月1日起予以調(diào)整，新利率按照中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率下浮30％執(zhí)行。客戶不需要提出申請(qǐng)，銀行自動(dòng)通過系統(tǒng)進(jìn)行調(diào)整。
據(jù)悉，符合該標(biāo)準(zhǔn)的客戶為首套房購(gòu)房者，而這個(gè)群體又在存量房貸者中占了絕大多數(shù)，因此該銀行的多數(shù)存量房貸客戶都將從中受益。同時(shí)，民生銀行表示，其他銀行的房貸客戶，如果目前享受貸款利率下浮15%，轉(zhuǎn)按揭到該行后，也可享受該優(yōu)惠。據(jù)悉，一筆30萬元20年的房貸，如果采取等額本息還款方法，可節(jié)省利息 2.9萬元。
信用不佳者可能被拒
不過，民生銀行的自動(dòng)調(diào)整是有條件的，即借貸人在過去一年中，信用記錄良好，凡是有連續(xù)三個(gè)月逾期不還貸款，或者連續(xù)超過30天沒有還房貸的行為，銀行可能拒絕給予最低房貸利率。如果市民因?yàn)樘厥庠蛟斐尚庞糜涗洸患眩膊挥弥薄Ｃ裆y行人士表示，市民只要提出申請(qǐng)，并且有合適的理由，銀行仍然會(huì)考慮給予最大幅度的利率優(yōu)惠，即利率下浮30%。
多數(shù)銀行仍在觀望
由于還有1天就到了2009年，每月究竟該還多少房貸，一直是市民關(guān)注的話題。
對(duì)此，記者采訪了多數(shù)銀行。只有農(nóng)行表示，在實(shí)際執(zhí)行過程中，對(duì)于存量房貸，貸款額度超過30萬元的客戶，只要以往享受的利率下浮了15%，且信用記錄好，基本都給予了利率下浮30%的優(yōu)惠。但是，貸款額度不足30萬元者，則需提出申請(qǐng)，由銀行審批同意。
而其他大多數(shù)銀行的答復(fù)基本上都是：存量房貸的細(xì)則估計(jì)會(huì)到元旦后才能出臺(tái)。而此前本報(bào)所報(bào)道的，對(duì)存量房貸客戶的房貸利率下浮30%的5家銀行，多數(shù)仍只給予跨行轉(zhuǎn)按揭客戶該優(yōu)惠。
對(duì)此，銀行人士普遍認(rèn)為，在民生銀行和農(nóng)行的帶領(lǐng)下，估計(jì)多數(shù)銀行都會(huì)按照類似的政策跟進(jìn)，但存量房貸量大的銀行執(zhí)行起來可能比較有難度，因?yàn)檫@可能導(dǎo)致其收益大幅下滑。
存量房貸細(xì)則
發(fā)布方：民生銀行
發(fā)布對(duì)象：該行存量房貸客戶（2008年10月27日前房貸客戶）
細(xì)則內(nèi)容：此前執(zhí)行基準(zhǔn)利率下浮15%的房貸，從2009年1月1日開始，利率自動(dòng)下浮30%
備注：有不良信用記錄者不適合本條例
2008年12月29日
房貸份額最大的中、農(nóng)、工、建四大銀行已出臺(tái)政策，只要2008年10月27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠、無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可以申請(qǐng)7折優(yōu)惠利率。
但據(jù)《東方早報(bào)》1月5日?qǐng)?bào)道，具體到每個(gè)客戶的執(zhí)行卻依然有點(diǎn)“難”-首套、普通自住、貸款余額、信用記錄都成了一座座大山。
通過記者對(duì)滬上四大行的求證，僅建行上海分行已正式開始受理存量房貸客戶的申請(qǐng)，受理期限為1月4日到2月22日，至于工行總行則表示尚未有具體細(xì)則可公布，預(yù)計(jì)近期將公布。
建行存量房貸客戶需要帶齊資料，到貸款經(jīng)辦行提交貸款利率調(diào)整申請(qǐng)，如能否獲得最低7折的優(yōu)惠利率，則需銀行審核。有媒體報(bào)道，有的銀行則要求，客戶需主動(dòng)與相關(guān)房貸部門聯(lián)系，提供書面證明，然后再等待銀行選擇。其實(shí)這一冗長(zhǎng)繁復(fù)的操作流程并無必要，因?yàn)殂y行只要在已有的存量房貸客戶中選擇符合條件者自動(dòng)升級(jí)為7折房貸即可，這樣既免去了客戶準(zhǔn)備材料、跑腿銀行之苦，同時(shí)也規(guī)避了銀行操作冗余及可能出錯(cuò)的問題。另外，將前期享有8.5折基準(zhǔn)利率房貸優(yōu)惠作為前置條件，實(shí)際上大大收窄了可享受新政優(yōu)惠的存量房貸客戶群體。
盡管各銀行的優(yōu)惠條件語焉含糊，但通過分析直接可知的是，7折肯定不是所有存量房貸客戶都可享受。某股份制銀行風(fēng)險(xiǎn)管理部人士告訴早報(bào)記者，“再說回來，如果所有人都享受7折，銀行也吃不消。”為何銀行要在政府大力倡導(dǎo)擴(kuò)大內(nèi)需，明確第二套房貸優(yōu)惠政策的大前提下，對(duì)存量房貸優(yōu)惠“猶抱琵琶半遮面”呢？其真正的目的已經(jīng)表露：“如果所有人都享受7折，銀行也吃不消。”這種態(tài)度是有依據(jù)的：
其一，從新政給銀行帶來的收益來看，房貸優(yōu)惠雖然在宏觀層面上能刺激房市、拉動(dòng)內(nèi)需，但是從單一銀行微觀層面來看，不僅無間接利益可求，而且還會(huì)影響其直接經(jīng)濟(jì)收益。從目前披露的情況來看，滿足7折優(yōu)惠房貸要求的客戶主要是銀行目前風(fēng)險(xiǎn)最小、收益最為穩(wěn)定的客戶群。這部分客戶的還款能力毋庸置疑，但是提供優(yōu)惠房貸之后，這些客戶是否會(huì)將資金投入與銀行利益密切相關(guān)的領(lǐng)域，尚不得而知。
就拿中央與地方政府大力支持的房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，左右購(gòu)房者決定的主要因素，是國(guó)際金融危機(jī)沖擊帶來的預(yù)期薪酬水平的降低,以及國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來存在明顯的下行空間，這是單純依靠降低房貸利率所無法解決的。存量房貸客戶在享受到銀行優(yōu)惠房貸的同時(shí)，依然會(huì)保持對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀望態(tài)度。
其二，從新政給銀行帶來的風(fēng)險(xiǎn)性來看，房貸優(yōu)惠是在國(guó)際金融危機(jī)不斷深化蔓延至實(shí)體經(jīng)濟(jì)時(shí)期提出的，這就給予了這項(xiàng)看似尋常的新政以不同的政策背景。本身在金融危機(jī)時(shí)期已經(jīng)經(jīng)受了直接損失沖擊的銀行機(jī)構(gòu)自然對(duì)這一時(shí)期的金融風(fēng)險(xiǎn)倍加謹(jǐn)慎，再加上當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來1-2年內(nèi)景氣度不可能存在大幅上升的空間，銀行對(duì)房市相關(guān)領(lǐng)域的資產(chǎn)保持高度的警惕也在所難免。
正是基于風(fēng)險(xiǎn)與收益方面的考慮，銀行作為獨(dú)立核算的市場(chǎng)參與主體，對(duì)于政府倡導(dǎo)的拯救房市新政出現(xiàn)明為推廣、實(shí)則“遲延”的存量房貸優(yōu)惠行動(dòng)在所難免。有鑒于此，政府應(yīng)在消除銀行經(jīng)營(yíng)顧慮、提升其優(yōu)惠政策信心與收入方面有所作為。如完善存款保險(xiǎn)制度，對(duì)于銀行提供的首套7折優(yōu)惠房貸給予更多的保障，事實(shí)上，這部分客戶也是銀行最優(yōu)質(zhì)的客戶群之一，其還款能力和意愿還是有相當(dāng)保障的。
此外，可提高銀行提供優(yōu)惠房貸后的期望收益。如規(guī)定享受存量房貸優(yōu)惠政策的客戶必須優(yōu)先到同一銀行辦理與房貸相關(guān)業(yè)務(wù)，即通過未來業(yè)務(wù)綁定拓展銀行的盈利空間。相信通過給予銀行更多自主獲利的機(jī)會(huì)，那么在現(xiàn)有狀況下，銀行對(duì)于擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)存量房貸的積極性也將會(huì)大大提高。
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