房地產名詞解釋：房產經紀人
2010-05-15 來源：0352房網 編輯：
房地產經紀人
經紀人[1]指溝通房地產賣方與買方之間聯系，促進達成交易并從中取得傭金的代理人，聯系人，中間人，經理人或介紹人。
（1）采集、核實和分析客戶與房源等信息，設計與管理房號體系，填報和分析業務報表等；
（2）陪伴客戶查看房屋，測算購房費用等；
（3）代理契約鑒證與契稅繳納及權證辦理，咨詢與代理各類房貸事宜，協理房屋驗收與移交等；
（4）申辦租售許可證，調研房地產市場，核算與評估房價，設計價格體系，編制宣傳展示與管理用圖表文件，設計平面安排和處理面積誤差。
自20世紀80年代后期以來，隨著房地產交易量日益擴大，房地產經紀人從業人員隊伍迅速發展成為一支數以十萬計的職業大軍，在房地產開發、銷售、租賃、購買、投資、轉讓、抵押、置換及典當等各類經濟活動過程中，以第三者的獨立身份，從事顧問代理、信息處理、售后服務、前期準備和咨詢策劃等工作，而且其從事的職業活動也隨社會經濟發展而進一步拓展，從規劃設計、建造運籌、經營促銷到物業管理的咨詢策劃，全方位地融入房地產經營開發的全過程，對促進房地產業的正常發展，日益發揮著不可替代的巨大作用。
根據南京房地產管理局最近公布的數據，南京地區房地產經紀從業人員數量就有4000余人。以此為基數進行推算，全國本職業現有從業人員不低于40萬人，而且還在不斷擴展之中。本職業從業人員在地域上主要集中分布在全國的大中型城市，但已有向中小型城市擴散的明顯態勢。
近幾年來，本職業已成為常年招聘但總是招聘不足的職業之一，在人力資源市場上是典型的供方市場，缺口較大，就業形勢很好。本職業從業人員的收入較高，但年更新率亦始終很高，達15%以上，即一方面不斷有人進入，同時也有許多人被淘汰出局。
與本職業直接相關的專業為“房地產經營開發”和“市場營銷房地產方向”等，間接的有“傳播與策劃”等。當前，在國內大專院校中，普遍設置有“房地產經營開發”和“市場營銷房地產方向”等專業。
在港臺，本職業是比律師更為人們所看好的職業；在人口流動性較大的美國和西歐，更是最近百余年來平均收入穩居全國前二十名的傳統而又不斷獲得新生活力的職業之一。
由于國內房地產業中新建房勢頭正猛，二手房市場日見廣闊，加上社會上二次置業潮流方興未艾，本職業的前景預期十分良好，預計在未來的20-30年內，從業人員總數將呈幾何級數增長。整個行業從業人員將大幅增加，屬于快速發展的朝陽型職業之一。但由于本職業從業人員所從事的工作內容始終沒有一個完整、準確的界定，加之從業人員素質參差不齊，尤其是一些從業者見利忘義，化經紀為經營，化售房為炒房，干出很多先壟斷房源然后再抬價出售等不規范行為，成為導致當前房價增長過快的一個重要因素。因此，按照房地產經紀人的職業特點，標準化、制度化地建立起規范完整的職業體系和與國際慣例接軌的行業自律體系，制定統一的工作規范，對本職業從業人員素質的提高，整個職業穩定和健康地持續發展，具有十分重要的現實意義。
怎樣做好房地產經紀人
若想做一名合格的房地產經紀人，不僅要通曉房地產專業知識，而且還要熟練掌握法律知識、金融知識及談判技巧，才能在房地產開發商和消費者、買家和賣家中間搭起橋梁，才能在中介行業中使自己立于不敗之地。
房地產專業知識（包括房地信息）
所謂房地產經紀，是指為委托人提供房地產信息和居間代理業務。居間，通俗地說就是作中間人。居間是一手牽兩家：上家和下家，并在兩者之間起一種溝通、促進和平穩的作用。對一個房地產經紀人來說，掌握大量的市場信息是他從事好這項業務的先決條件。這些住處應該包括：房地產有關的法律、法規及相關的政策信息、購買對象變化信息等。在很大大程度上來說，經紀人就是利用信息制造利潤，信息就是他們最主要的資本。如果說居間側重的是信息的話，那么代理就非得要具備專業知識才行。代理是代表某一方去尋找另一方，是買賣和租賃的全過程代理，貫穿于房地產生產各個環節，因此要求經紀人在熟悉有關房地產法律、法規、條例的基礎上通曉房地產開發與經營、建筑學、房地產交易、房地產價格評估等專業知識。具體地說，一要掌握房地產開發投資，以及與之相關的市場研究、開發程序、項目可行性研究、工程建設與竣工驗收、資金融通、市場推廣。二要熟悉建筑基礎知識，了解建設工程全過程。三要熟悉轉讓、抵押和租賃的條件、程序及具體規定，以及產權產籍的一些基本知識。四要掌握房地產價格評估的理論和實務。
市場營銷知識
房地產開發到了今天這樣的局面，早就不是幾年前的單一產品競爭了。對于房地產商來說，他們所需要的也不是單純的中介服務，而是能夠提供開拓市場的完善營銷計劃和高超的市場策劃方案的中介服務。房地產市場生產與消費的分離特征，決定了房地產營銷的重要性。房地產在時間、數量、類型、房型、樓層所有權、信息、估價的分離，非得靠市場營銷來彌補。房地產市場營銷組合理論、市場預測和調研方法，乃至產品策略、定價策略、分銷和促銷策略都是房地產市場營銷中心必不可少的東西。要掌握市場營銷知識，就必須掌握市場調研、選擇目標市場、產品開發、產品定價、渠道選擇、產品促銷、售后服務等知識技能。
法律知識
房地產經紀人雖然不是律師，也不一定要達到專業水平，但與房地產有關的法律法規是非掌握不可的。我國的房地產業發展得益于房地產法律法規的調整和完善，也就是說房地產的每一項業務，都離不開法律和具體的法規。房地產的三部法律《城市房地產管理法》、《土地管理法》和《城市規劃法》以及據此制定的部門規章和地方性法規，幾乎涵蓋了整個房地產事務。作為經紀人不但要掌握房地產方面的法律法規及各級政府部門關于房地產的政策、方針和精神，而且還要熟悉民法、經濟法、行政法及行政訴訟法、民事訴訟法的知識。舉個最簡單的例子，簽合同，就要牽涉到經濟合同法、民法通則等法律知識。代理租賃要熟悉《城市房屋租賃管理辦法》、《城市私有房屋管理條件》等，懂得什么房可以租、什么房不能出租、租賃合同以什么方式生效等。代理買賣，就得熟悉《城市房屋轉讓管理規定》、《城市已權屬登記管理辦法》中轉讓的條件、交易程序、產權產籍知識及****程序。如果代理發展商，要掌握的法律知識就更多了。近年來時興的房地產律師見證業務足以說明法律知識的重要。房地產經紀人要學法、懂法、用法，依法辦事，用法律來維護委托人的合法權益。
金融知識。房地產金融作為金融業的一個重要組成部分，與房地產開發、經營與管理有著密切的聯系，房地產金融是房地產與金融聯姻的產物。房地產業的發展，要金融業作為后盾，金融業要拓展，房地產業是首選。特別是房改新制度實施、取消實物分房后居民到市場購買住房，經紀人的金融知識就顯得尤為重要。不論是作開發商的全過程代理還是抵押貸款，甚至房地產咨詢業務，都少不了金融知識。一般來說，經紀人應該熟悉國際金融慣例、現行國家金融政策、融資形式、銀行利率、利息計算、貸款種類及手續、還款方法以及住房分積金等知識。
談判技巧
談判是一門技術，更是一門藝術和科學。它通過談判各方觀點、感情溝通，達成一個雙方都能基本滿意的協議。房地產經紀人的談判也不例外，通過談判完成委托方交給的任務、本身獲得傭金的同時，也使市場的需求得到了滿足。在談判中常見的策略如時機運用策略、利益讓步策略、以誠取勝策略都是房地產經紀人所必須借鑒的。具體到居間或代理業務上至少要提出上策、中策、下策三種甚至更多方案。對房地產經紀人來說，還有一個最現實的問題，就是如何使雙方成交，這就要求房地產經紀人“該出手時就出手”，還可以運用一些智謀、技巧和方法，促使對方早下決心成交。但不能使用欺騙手段。
房地產經紀人執業資格實行全國統一大綱，統一命題，統一組織的考試制度，由人事部、建設部共同組織實施，原則上每年舉行一次。 建設部負責編制房地產經紀人執業資格考試大綱，編寫考試教材和組織命題工作，統一規劃、組織或授權組織房地產經紀人執業資格的考前培訓等有關工作。 考前培訓工作按照培訓與考試分開，自愿參加的原則進行。 人事部負責審定房地產經紀人執業資格考試科目、考試大綱和考試試題，組織實施考務工作。會同建設部對房地產經紀人執業資格考試進行檢查、監督、指導和確定合格標準。 房地產經紀人執業資格考試合格，由各省、自治區、直轄市人事部門頒發人事部統一印制，人事部、建設部用印的《中華人民共和國房地產經紀人執業資格證書》。該證書全國范圍有效。 房地產經紀人協理從業資格實行全國統一大綱，各省、自治區、直轄市命題并組織考試的制度。建設部負責擬定房地產經紀人協理從業資格考試大綱。人事部負責審定考試大綱。 房地產經紀人協理從業資格考試合格，由各省、自治區、直轄市人事部門頒發人事部、建設部統一格式的《中華人民共和國房地產經紀人協理從業資格證書》。該證書在所在行政區域內有效。
凡中華人民共和國公民，遵守國家法律、法規，并具備下列條件之一者，可以申請參加房地產經紀人執業資格考試：
（一）取得大專學歷，工作6年，其中從事房地產經紀業務工作3年。
（二）取得大學本科學歷，工作滿4年，其中從事房地產經紀業務工作滿2年。
（三）取得雙學士學位或研究生班畢業，工作滿3年，其中從事房地產經紀業務工作滿1年。
（四）取得碩士學位，工作滿2年，從事房地產經紀業務工作滿1年。
（五）取得博士學位，從事房地產經紀業務工作滿1年。 估價師考試報名條件： 凡屬中華人民共和國公民，遵紀守法并具備下列條件之一的，可申請參加房地產經紀人考試
房地產基本制度與政策
房地產經紀概論
房地產經紀實務
房地產經紀相關知識
成績管理
考試成績實行2年為一個周期的滾動管理辦法，參加全部4個科目考試的人員必須在連續的兩個考試年度內通過全部科目；免試部分科目的人員必須在一個考試年度內通過應試科目。
考試教材
全國房地產經紀人執業資格考試輔導教材一套共四冊（含《房地產基本制度與政策》、《房地產經紀概論》、《房地產經紀實務》和《房地產經紀相關知識》）以及一本考試大綱。
培訓機構
如：中國房產考試網等！
第一條為了規范房地產經紀行為，提高房地產經紀服務質量，保障房地產交易者的合法權益，維護房地產市場秩序，制定本規則。
第二條本規則是指導房地產經紀行業組織對房地產經紀人員進行自律管理的重要依據，是指導房地 產經紀行為的基本準則。
第三條本規則有關用語定義如下：
（一）房地產經紀，是指以收取傭金為目的，為促成他人房地產交易而提供居間或者代理等專業服務的行為。
（二）房地產代理，是指以委托人的名義，在委托協議約定的范圍內，為促成委托人與第三人進行房地產交易而提供專業服務，并向委托人收取傭金的行為。
（三）房地產居間，是指向委托人報告訂立房地產交易合同的機會或者提供訂立房地產交易合同的媒介服務，并向委托人收取傭金的行為。
（四）房地產經紀機構，是指依法設立并到工商登記所在地的縣級以上人民政府房地產管理部門備案，從事房地產經紀活動的公司、合伙企業、個人獨資企業等經濟組織。
（五）房地產經紀人員，是指房地產經紀人或者房地產經紀人協理。房地產經紀人在房地產經紀機構中執行房地產經紀業務；房地產經紀人協理在房地產經紀機構中協助房地產經紀人執行房地產經紀業務。
（六）房地產經紀人，是指通過全國房地產經紀人執業資格考試或者資格互認，取得中華人民共和國房地產經紀人執業資格，并按照有關規定注冊，取得中華人民共和國房地產經紀人注冊證書，從事房地產經紀活動的專業人員。
（七）房地產經紀人協理，是指通過房地產經紀人協理從業資格考試或者資格互認，取得中華人民共 和國房地產經紀人協理從業資格，并按照有關規定注冊，取得中華人民共和國房地產經紀人協理注冊證書，在房地產經紀人的指導和監督下，從事房地產經紀具體活動的協助執行人員。
（八）委托協議，是指委托人和房地產經紀機構約定，由房地產經紀機構提供專業服務，為促成委托人與第三人進行房地產交易的合同。
（九）獨家代理，是指委托人只委托一家房地產經紀機構代理房地產交易事宜。
（十）傭金，是指房地產經紀機構完成受委托事項后，由委托人向其支付的報酬。
（十一）差價，是指通過房地產經紀促成的交易中，房屋出售人（出租人）得到的價格（租金）低于房屋承購人（承租人）支付的價格（租金）的部分。
第四條房地產經紀人員應當充分認識房地產經紀存在的社會意義和價值，懂得房地產經紀在增進交易安全、保障交易公平、縮短交易時間、降低交易成本、優化資源配置、促進人民群眾居住水平化等方面的重要作用，樹立崇高的職業榮譽感和強烈的職業責任感。
第五條 房地產經紀機構、房地產經紀人員從事房地產經紀活動，應當遵守法律法規，遵循平等、自愿、公平和誠實信用的原則。
第六條 房地產經紀機構、房地產經紀人員應當勤勉盡責，以向委托人提供規范、優質、高效的專業服務為宗旨，以促成合法、安全、公平的房地產交易為使命。
第七條房地產經紀機構、房地產經紀人員在執行代理業務時，在合法、誠信的前提下，應當維護委托人的最大權益；在執行居間業務時，應當公平正直，不偏袒任何一方。
第八條房地產經紀機構以及房地產經紀人員之間，應當相互尊重，公平競爭，共同營造良好的市場環境，建立優勢互補、信息資源共享的和諧發展關系。
第九條房地產經紀機構、房地產經紀人員應當保守委托人的商業秘密或者個人隱私，不得擅自將委托人提供的資料公開或者泄漏給他人。
第十條房地產經紀機構應當建立和健全各項內部管理制度，加強內部管理，規范自身執業行為，指導、監督房地產經紀人員及相關輔助人員認真遵守本規則，對房地產經紀人員的違法違規行為進行干預并采取必要的補救措施，依法對房地產經紀人員的業務行為承擔責任。
第十一條房地產經紀機構應當加強對房地產經紀人員的職業道德教育和業務培訓，鼓勵和支持房地產經紀人員參加行業組織舉辦的繼續教育等活動，促使其不斷增長專業知識，提高專業能力，維護良好的專業形象。
第十二條房地產經紀機構與委托人簽訂委托協議后，方可對外發布相應的房源、客源信息；發布的信息應當與事實相符。
第十三條房地產經紀機構應當在經營場所內的醒目位置明示下列事項：
（一）營業執照；
（二）房地產管理部門備案證明；
（三）房地產經紀行業組織會員證書；
（四）房地產經紀機構品牌標識；
（五）所聘用的房地產經紀人員的姓名、照片、職業資格、聯系電話等；
（六）服務內容、服務標準及業務流程；
（七）服務收費標準及收取方式；
（八）遵守的房地產經紀執業規劃；
（九）使用的房地產經紀業務合同文本；
（十）信用檔案上網公示證明；
（十一）投訴方式和渠道；
（十二）法律法規規定應當明示的事項。
第十四條房地產經紀機構應當貪污承接房地產經紀業務，并指派或者由委托人選定注冊在本機構的房地產經紀人為經紀業務的承辦人，執行經紀業務，并在委托協議中載明。
承辦人可以選派注冊在本機構的房地產經紀人協理為經紀業務的協辦人，協助承辦人執行經紀業務。承辦人選派協辦人的，應當在委托協議中載明，對協辦人執行經紀業務進行指導和監督，并對其工作結果負責。
第十五條 房地產經紀機構、房地產經紀人員不得采取引誘、欺詐、脅迫、賄賂、惡意串通、惡意降低傭金標準或者詆毀其他房地產經紀機構、房地產經紀人員等不正當手段承攬房地產經紀業務。
第十六條房地產經紀機構、房地產經紀人員不得招攬已由另一房地產經紀機構獨家代理的經紀業務；不得承接、承辦自己不能勝任的經紀業務；應當拒絕接受違法違規或者違背社會公德、損害社會公共利益的房地產經紀業務。
第十七條房地產經紀機構承接經紀業務，應當與當事人簽訂委托協議，并尊重委托人的選擇，優先使用行政主管部門制定的房地產經紀合同示范文本或者房地產經紀行業組織推薦的房地產經紀合同文本。
在房地產經紀合同中應當有執行該項經紀業務的房地產經紀執業人員的簽名及注冊號。
第十八條房地產經紀機構不得轉讓或者變相轉讓受托的經紀業務。
經委托人書面同意，兩個或者兩個以上的房地產經紀機構可以合作完成委托人委托的房地產經紀業務。參與合作的機構應當合理分工、明確職責、密切協作，意見不一致時應當及時通報委托人協商決定。房地產經紀機構對合作完成的經紀業務承擔連帶責任。合作完成經紀業務根據合作協議分配傭金。
第十九條房地產經紀售貨員在執行業務時，應當注重儀表、禮貌待人，維護良好的職業形象。
第二十條 房地產經紀人員在執行業務時，應當向當事人出示自己的注冊證書，不得將注冊證書借給他人使用或者允許他人以自己的名義執業。
第二十一條 房地產經紀人員應當要求委托人提供其身份證件，憑借自己的專業知識和經驗做好下列工作：
（一）對于房屋出售人（出租人）委托的，應當向其全面、詳細詢問為促成委托人與第三人進行委托出售（出租）房屋交易必必須的房屋的坐落、實物狀況、權益狀況、周圍環境等情況，要求委托人如實提供相應的房屋權屬證明等資料（核實后留下復印件，退還原件），并到委托出售（出租）房屋現場及有關部門進行必要的調查、核實，向委托人說明其中的有利和不利因素及對交易可能產生的影響。
（二）對于房屋承購人（承租人）委托的，應當向其詳細詢問意愿購買（租賃）房屋的用途、區位、價位（租金水平）、面積、戶型、建成年份新舊程度等要求。
第二十二條房地產經紀人員采取假贈與、瞞報或者不實申報成交價、借公證委托售房等手段規避國家相關規定。
第二十三條房地產經紀人員應當及時、如實地向委托人報告業務進行過程中的訂約機會、市場行情變化及其他有關情況，不得對委托人隱瞞與交易有關的重要事項；應當及時向房地產經紀機構報告業務進展情況，不得在脫離、隱瞞、欺騙房地產經紀機構的情況下開展經紀業務。
第二十四條房地產經紀人員應當憑借自己的專業知識和經驗，向承購人（承租人）提供經過調查、核實的標的房屋信息，如實地向其告知標的房屋的有關情況，協助其對標的房屋進行查驗。
第二十五條房地產經紀機構、房地產經紀人員應當嚴格遵守房地產交易資金監管規定，保障房地產交易資金安全，不得挪用、占用或者拖延支付客戶的房地產交易資金。
第二十六條 房地產經紀機構、經紀人員不得在隱瞞或者欺騙委托人的情況，向委托人推薦使用與自己有直接利益關系的擔保、估價、保險、金融等機構的服務。
第二十七條 房地產經紀機構收取傭金不得違反國家法律法規，不得謀取委托協議約定以外的非法收益，不得以低價購進（租賃）、高價售出（轉租）等方式賺取差價，不得利用虛假信息中介費、服務費、看房費等費用。
房地產經紀機構未完成協議約定的事項，或者服務未達到委托協議約定的標準的，不應收取傭金，但可以依據委托協議的約定，要求委托人支付從事經紀服務已支出的必要費用。房地產經紀機構事先未與委托人就經紀服務費用達成約定的，不得要求委托人承擔經紀服務費用。
第二十八條 房地產經紀機構應當建立和健全業務記錄制度。執行業務的房地產經紀人員應當如實全程記錄業務執行情況及發生的費用等，形成業務記錄。
第二十九條房地產經紀機構應當妥善保管委托人提供的資料、委托協議、買賣合同或租賃合同、業務記錄、業務交接單據、原始憑證等與經紀業務有關的資料、文件和物品，嚴禁偽造、涂改交易文件和憑證。
第三十條本規則將根據需要及時修訂、完善，為房地產經紀機構和房地產經紀人員提供良好執業的指引。
第三十一條本規則由中國房地產估價師與房地產經紀人學會負責解釋。
第三十二條本規則自2007年1月1日起施行
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