置業者必看九大購房陷阱專家支招防內部隱患

2012-08-17 來源：0352房網編輯：紫函

　　如今，在買房置業中“縮水”現象屢見不鮮，房屋認購內部存在很多隱患。在專業人士看來，產生這些現象的原因之一是購房者對于購房合同了解得不夠全面，稍不小心就會掉進開發商設置的陷阱中，讓購房者在經濟上蒙受損失，但目前一些購房者對這些陷阱卻渾然不知。

　　對此，房地產專業人士提醒置業者，購房陷阱不容小視。

　　一、知己知彼，百戰不殆

　　房地產市場各種類型的房屋很多，作為購房人一定要清楚自身的收入情況和消費層次，不能妄自菲薄，也不能好高騖遠，以免日后給自己帶來沉重的經濟負擔。在明確自己應該購買哪一類商品房后，更為重要的是了解開發商的售樓資格。由于開發商與購房人存在著嚴重的市場信息不對稱，雙方的地位實質上是不平等的。實踐中曾出現開發商利用集體土地開發房地產、開發商卷逃預售款和在預售房地產上設置抵押等情況，嚴重侵害購房人的權益。

　　二、看清“內部認購”真面目

　　許多開發商在樓盤預售前，喜歡搞內部認購，一為造勢，二為摸底，都是為預售作準備。而對于購房人來說，相對而言，內部認購的價格相對較低，有一定的吸引力。對此，筆者認為，由于內部認購行為政府不認可，也沒有納入管理，商品房的內部認購可能存在以下隱患：

　　1、開發商還沒有繳清開發地塊的土地使用權出讓金，導致將來難以取得房地產證;

　　2、該商品房可能已經被開發商拿去抵押，將來購房人取得的不是完全的房屋所有權;

　　3、由于內部認購合同沒有政府部門的登記備案，開發商可能會將房屋一樓多售。因此，購房人切不可因為內部認購商品房的所謂價格優勢而麻痹大意。

　　三、慎簽認購書

　　在實踐中，為了盡早銷售商品房，開發商在與購房人簽訂商品房銷售合同前，雙方先簽訂商品房預售認購書，購房人依認購書約定繳納一定數額的款項。但往往在正式的商品房買賣談判中，又因為對具體條款的爭議，不能簽訂正式的商品房買賣合同，雙方進而轉為對購房人所繳款項是否視為定金，適用“定金罰則”而爭吵不休。對于認購書的法律性質，一般認為，如果認購書含有商品房買賣合同的主要條款，如商品房的位置、樓層、總面積、單價、總價、簽訂正式預售合同的時間等，商品房認購書具有合同約束力，當事人違約要承擔違約責任。認購書中約定的款項應當視為解約定金，適用定金罰則。如果認購書沒有含有商品房買賣合同的主要條款，則認購書只是沒有法律約束力的“意向書”，購房人所繳款項應當退回。

　　四、確定合理的付款方式

　　為加快資金回籠，實踐中有的開發商對一次性付款的購房人提供一定的優惠，有的經濟條件優越的購房人也樂于一次性付款，以免麻煩。但這種做法其實存在一定的風險，如果開發商開發爛尾，購房人極有可能血本無歸。因此，購房人應盡可能爭取按照開發建設工程的進度分期支付房款，這樣可以將風險降到最低，避免將來被“套牢”。如在合同中約定簽約時支付房款的10%，簽約后開發商應保證工程應建至四層完工，購房人再付10%……等等。

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