入市有風(fēng)險(xiǎn) 買房需謹(jǐn)慎

　　投資有風(fēng)險(xiǎn)，買房需謹(jǐn)慎。很多人在買了房子之后發(fā)現(xiàn)說好的面積，層高，規(guī)劃配套，產(chǎn)權(quán)年限，怎么全都“縮水”不見啦!這些都是開發(fā)商稍一忽悠，沒有買房經(jīng)驗(yàn)的你就會(huì)上當(dāng)?shù)氖虑椋�在這樣的“縮水”陷阱里栽跟頭實(shí)在不值。

　　2012年年初，李先生買下某爛尾樓續(xù)建工程樓盤，買之前他詢問了該樓盤土地使用年限，售樓小姐說保證是70年。后來簽預(yù)售合同時(shí)，他發(fā)現(xiàn)合同附件《房屋土地狀況》備注里寫著土地使用期限為1993年至2052年，該房屋使用年限竟不到60年，李先生大呼上當(dāng)。有許多買房者不太清楚土地使用年限和房屋使用年限的具體區(qū)別。時(shí)下大多開發(fā)商是直接從政府部門受讓或從其他開發(fā)商那里轉(zhuǎn)讓而拿到土地的。買房者買房后，對(duì)該房屋所享有的使用年限應(yīng)為：原土地出讓合同規(guī)定的土地使用年限減去開發(fā)商已使用的年限。友情提醒下，在看房選房的時(shí)候，就要注意問一下售樓處人員，這房子的拿地時(shí)間，這樣的話，產(chǎn)權(quán)年限還剩多少，在拿地時(shí)間上加70年就行了。如果售樓處人員連這一問題都無法為你解答的話，那建議還是先別下手購(gòu)買。另外，建議買房者在簽約前，最好到相關(guān)部門就土地性質(zhì)和房屋土地使用權(quán)的起始期限了解清楚。

　　張先生預(yù)購(gòu)了一套商品房，預(yù)售合同約定建筑面積為102平米，套內(nèi)建筑面積為81平米。還約定如果產(chǎn)權(quán)登記建筑面積與合同約定建筑面積發(fā)生誤差，比例絕對(duì)值低于3%時(shí)據(jù)實(shí)結(jié)算，超過3%時(shí)，買家可退房。房子交付之后，張先生委托某房產(chǎn)測(cè)繪單位重新測(cè)量，發(fā)現(xiàn)總面積與約定一致，但套內(nèi)建筑面積比合同約定少了4%。張先生要求退房，但是開發(fā)商認(rèn)為不存在違約。根據(jù)有關(guān)司法解釋，房屋套內(nèi)建筑面積或建筑面積與約定面積不符時(shí)，合同有約定的從約定，無約定的誤差比例在3%以內(nèi)的雙方據(jù)實(shí)結(jié)算，若超過3%買房者可要求退房并主張返還已付購(gòu)房款及利息。友情提醒下，各位買房者在簽訂合同時(shí)應(yīng)注意約定細(xì)節(jié)。因此建議在簽合同時(shí)，要把建筑面積與套內(nèi)建筑面積都做準(zhǔn)確的約定

　　李先生被廣告吸引，來到某樓盤售樓處。售樓小姐指著模型介紹了該樓盤的宏偉規(guī)劃，還重點(diǎn)介紹了一期和二期之間的一處景觀。簽約時(shí)，盡管李先生看到樣本[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]合同中“廣告宣傳內(nèi)容僅供參考”字樣，但看到附件中有一期和二期的規(guī)劃圖，也就沒多問，他買下了一套一期的房子。入左不久，隨著二期建設(shè)的推進(jìn)，他和其他業(yè)主發(fā)現(xiàn)這處景觀竟然變成了一幢樓房。于是，李先生與小區(qū)百余名業(yè)主共同將開發(fā)商告上法庭，要求將其恢復(fù)原狀，但既成事實(shí)的東西無法改動(dòng)。部分開發(fā)商會(huì)把一期后面的規(guī)劃描繪到樓書中，并就后期規(guī)劃在合同中約定免責(zé)條款，或約定特別輕的違約責(zé)任，以獲取較小的違約成本與小區(qū)規(guī)劃變更間的差額利益。專家提醒說，把開發(fā)商的規(guī)劃作為補(bǔ)充條款寫入合同，建議買房人先查明開發(fā)商是否已取得了后面地塊的開發(fā)權(quán)，再查明小區(qū)規(guī)劃是否已經(jīng)過規(guī)劃部門的審批;也可要求開發(fā)商把這個(gè)規(guī)劃作為補(bǔ)充條款寫入合同，并在合同補(bǔ)充條款中約定較高違約金。

　　某樓盤多位業(yè)主一起與開發(fā)商簽訂了預(yù)售合同，合同約定房屋層高為2.9米。交房后，有業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量保證書中注明的層高有的為2.8米，有的為2.9米。于是業(yè)主作了自測(cè)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)高度為2.6-2.62米不等。當(dāng)業(yè)主們要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任時(shí)，開發(fā)商卻推說是銷售公司在制作預(yù)售合同文本時(shí)的筆誤。從法律上講，都以寫入合同的文字為準(zhǔn)，所以僅僅以筆誤為由不能影響違約事實(shí)。商品房層高與合同約定不符屬于違約行為，必須承擔(dān)違約責(zé)任。如果業(yè)主沒有約定開發(fā)商賠償數(shù)額，法院只能從合理性角度出發(fā)，酌情確定賠償數(shù)額，而這種賠償數(shù)額一般低于業(yè)主的預(yù)期。友情提示下，對(duì)待層高“縮水”要明確約定違約賠償數(shù)額，建議買房人在合同中明確約定違約責(zé)任和違約賠償數(shù)額。

　　張女士看到某樓盤樓書的介紹：小區(qū)將設(shè)有1.5萬平米的高檔會(huì)所，有室內(nèi)游泳池等設(shè)施。張女士很喜歡，于是當(dāng)場(chǎng)就買了房。不料會(huì)所建成后嚴(yán)重“縮水”，面積不足4000平米，游泳池規(guī)模也很小會(huì)所不是房產(chǎn)開發(fā)的必備設(shè)施，買房者一般也不能據(jù)此主張解除合同。許多購(gòu)房者在簽合同時(shí)往往只關(guān)注房屋情況，忘了約定配套設(shè)施等相關(guān)條款，導(dǎo)致糾紛不斷。專家提醒說，對(duì)配套設(shè)施的約定要明確詳細(xì)的責(zé)任承擔(dān)，建議業(yè)主在簽預(yù)售合同時(shí)，把會(huì)所等相關(guān)的條款明確寫進(jìn)合同，如會(huì)所的交付時(shí)間、所有權(quán)歸屬、服務(wù)功能、服務(wù)對(duì)象等，同時(shí)明確責(zé)任承擔(dān)。

　　房子到手的時(shí)候，一不小心就有可能縮水了，如果你不是那么在意細(xì)節(jié)的買房者，那就可能會(huì)包容這樣的“縮水”陷阱，但如果你是一定的完美主義者，房子與原本想象的稍有出入，便寢食難安，那就要在買房前就事事小心、步步為營(yíng)，要不很有可能買到一套自己不那么滿意的房子。

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