兩證不全的房屋合同二手房交易需謹慎
2012-09-19 來源：0352房網 編輯：木木
在二手房市場，次新房也屬于二手房的范疇。一般來講，這類房屋僅有購房合同，業內稱之為“合同房”，兩證并沒有辦理，或者“權證正在辦理中”;而也有部分非次新房的兩證也并未辦理齊全，對于這類兩證不全的房屋，是否能夠進行交易?若能交易，又應該注意哪些事項?需要防范何種風險?
房東各種反悔，二手房買家如何維權?
二手房這一概念所涵蓋的范圍很廣，即使是新房，在交房驗收的那一刻也成為了二手房。而這類次新房的兩證一般都沒有辦理，除了這種次新房之外，有一些已經入住的二手房也沒有辦理兩證，像這類兩證沒有辦理的二手房是否能夠交易呢?交易時又該注意哪些問題?武昌區的陳先生正為此而煩惱。
典型案例:付了定金不能過戶 全因“權證正在辦理”。今年年初，購房者陳先生從房東張先生手中買了一套60萬元的房子，現在已經付了30多萬元。可是，當陳先生詢問張先生何時能拿到產權證辦理過戶時，卻被告知開發商一直無法辦理出產權證。陳先生一下愣住了，自己花了這么多錢買下的二手房產權卻無法得到保障。據了解，房東張先生在與開發商簽訂購房合同之后，兩證一直未辦理，今年年初，張先生欲將該套房產以總價60萬元的價格出售，陳先生得知這一消息后，遂與張先生簽訂了購房協議。簽訂合同時，張先生表示“兩證正在辦理”，辦好之后即可過戶，陳先生一次性付給張先生將50%的購房款，約定剩余房款等產權過戶以后再支付。可是時間過了半年多，陳先生發現，早該辦理出來的房屋產權證卻遲遲無法辦出，過戶的事情也只能擱在一邊。陳先生無奈地說道：“我現在是進退兩難呀，買也不是，不買也不是。”產權證無法辦理出來，買了這樣的房子，自己的利益無法得到保障，住在里面也不安心;不買也不行，自己已經付了50%的房款給賣方，如果存在銀行，單利息就是一筆不少的收入了，況且，當初費了好大的勁才淘到價格較低的房子，現在肯定不止這個價，不買也可惜。
業內觀點：兩證齊全是交易前提，合同房交易可進行公證。對于類似上述案例中的合同房交易的情況，筆者咨詢了武漢房產中介市場幾位資深業內人士。世紀宏圖旺德福加盟店尚文店店長熊浩對此表示，一般來講，合同房交易的前提是憑合同辦理出兩證，然后再進行過戶交易，因為從嚴格意義上來講，在產權證沒有下發前，房屋仍屬于開發商，而相關法律是明文禁止兩證不全的二手房進行交易的。如果是購房者直接與房東進行交易，務必要在合同中對此進行條款的約束。武漢漢創地產經理鄒志偉表示，一些產權正在辦理的合同房，交易時可以辦理公證手續以減少糾紛的發生。武漢二手房交易市場中存在不少產權正在辦理，但已經進行二手交易的案例，一旦出現問題的話，那么購房者將會承擔很大的風險。武漢萬領地產錦繡江南店經理伍鵬表示，對于合同房交易，如果是買賣雙方直接交易的，可以在合同中約定“如果因房屋兩證辦理不了而導致過戶手續無法進行的，則買方可要求終止購房合同”等內容，具體條款還要靠買賣雙方友好協商決定。不過為了最大程度的降低購房風險，建議還是通過正規中介進行交易。
專家建議:慎購合同房，條款約束務必明確。在二手房交易，尤其是合同房交易過程中，最容易產生糾紛的是購房者將房款付了大部分給房東后，由于開發商的原因遲遲辦不出產權證。雖然這種情況賣方也不想看到，但是對于已經轉讓的房產，買方的損失是最大的。為了防止產權無法過戶而造成買方付出的房款無法收回的風險，他建議買賣雙方，如果雙方同意，最好到公證處去辦理提存公證，或者到房產交易中心實行監管，申請了公證或監管之后，一旦產權證辦不出來，賣方就無法收到款項，買方的權益也得到了保障。對于兩證沒有辦理的房子或者產權無法辦理的房子，最好了解樓盤產權目前沒有取得的原因，是因為開發商“五證”不全而無法順利辦理，還是暫時沒有取得;如果是因為“五證”不全而造成的產權無法辦理，那么建議購房者最好不要購買此類房產。
取得兩證后 如何辦理轉讓手續
1、買賣雙方(賣方如果已婚，必須夫妻雙方都到)持房屋買賣合同、夫妻雙方身份證、戶口本、結婚證、原《房屋所有權證》到房地產交易管理部門申請辦理房屋產權轉讓手續，并申報交易價格;2、房地產交易管理部門對交易的房地產進行價格評估;3、由買方到財政部門繳納契稅，賣方到地方稅務局申報繳納營業稅、個人所得稅，買方或者賣方(根據合同約定的一方)到房地產交易管理部門繳納交易費、工本費;4、等待領取新的《房屋所有權證》;5、買方持新的《房屋所有權證》和原《土地使用權證》到國土資源管理部門辦理土地使用權變更手續，繳納工本費，領取新的《土地使用權證》。
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