專家建議：買房送車位應先看清產權歸屬
2012-10-29 來源：0352房網 編輯：加文
小區地上停車位
1、具有獨立產權證的經營型停車場內的停車位，收益應當歸產權人和管理人享有
2、由開發商或物業管理公司在小區道路兩旁自行劃分的停車位，若該條道路是市政道路，產權當屬國家所有;若該條道路是小區公共道路，則屬全體業主共有
3、土地租金收入，歸全體業主所有
4、車輛看管費用，由開發商或物業公司所有
開發商和物業公司都無權擅自在小區公共道路上設立停車位，必須得到業主大會的許可并與業主委員會簽訂協議，對有關收益分配作出具體約定后，才能設立和運營這種地上停車位
開發商在房屋產權轉移前，可以贈送地面停車位，但在產權轉移給購房者之后，開發商的“贈送”在法律上是無法履行的，因此要承擔違約責任
在持續調控的大背景下，開發商采用打折、優惠的方式進行銷售，已經對購房者產生不了太大的吸引力。買一套房贈送一間屋、買一套房贈送一個停車位、甚至買一套房贈送一輛豪華轎車等大尺度的促銷措施也頻頻出現在宣傳廣告中。然而在現實中，部分開發企業卻虛假承諾，贈送的車位等不能兌現，最終導致購房者與開發商產生購房糾紛。
典型案例
買房送車位產權卻屬全體業主
李先生一直想買一套擁有私家停車位的房子，2011年4月，李先生在春交會上看中一個項目，戶型結構等都非常滿意。最主要的還是開發商承諾如果李先生購買一套房子，開發商將贈送李先生一個停車位。于是，李先生按照合同約定一次性支付了房款。
今年8月，李先生購買的項目開始交房。在查看房屋的建筑質量、交房手續后，李先生向工作人員提出，想看看開發商贈送的停車位在什么地方。工作人員表示，停車位早就準備好了，只要李先生繳納相關費用并收房后，就可以立刻帶李先生去看停車位，并辦理相關的車位手續。然而，在李先生繳納相關費用并收房后，工作人員告訴他，開發商贈送的停車位，位于距離他所購買房屋這棟樓背后比較遠的小區公共道路上;而且他使用該停車位，還需要每月繳納200元的停車費用。
對此，李先生十分不滿：開發商贈送給我的停車位，我停車還要繳納費用，這顯然不合理。開發商對此的解釋是，停車位是提供給李先生免費使用，但李先生需要繳納200元的車位物管費。
上周，李先生與朋友一起聊天，講述到他買房的遭遇時，朋友告訴他，他家的停車位應該屬于公共停車位，產權屬于全體業主，開發商無權贈送給他。
小區道路停車位道路性質決定產權歸屬
開發商贈送李先生的小區停車位，其產權究竟應該屬于誰呢?
四川致高律師事務所趙軻律師介紹，李先生獲贈的是地上停車位，小區內的地上停車位主要有兩種類型。第一種是在具有獨立產權證的經營型停車場內的停車位，這種停車場是經過相關管理部門的批準而設立，因而產權明確，其收益應當歸產權人和管理人享有。第二種是小區內更為常見的，即由開發商或物業管理公司在小區的道路兩旁自行劃線分割出若干停車位，出租給業主使用，并按期收取停車費。這種類型的停車位產權歸屬取決于停車位所在的道路性質。
如果位于小區內的該條道路是市政道路，其產權當然屬于國家所有，由政府代表國家行使。開發商設立停車位必須取得政府的授權與批準。如果該條道路是小區的公共道路，則由于該道路用地屬于小區宗地的一部分，在計算小區容積率時已經被計算在小區總土地使用面積之內，其土地使用權已歸全體業主按比例共同享有。因此，該類型的停車位使用的是全體業主的土地使用權，因此應當屬于全體業主共有。
趙軻律師還介紹，根據相關法律規定，屬于全體業主共有的小區停車位，其停車費實際上包括兩部分，一部分是土地租金收入，該收入應當歸全體業主所有;另一部分為車輛看管費用，該費用歸作為看管人的開發商或者物業公司所有。需要指出的是，無論是開發商還是物業公司都無權擅自在小區的公共道路上設立停車位，而必須在得到業主大會的許可并與業主委員會簽訂協議，對有關收益分配作出具體約定(比如可約定租金所得用于彌補小區內的物業管理費用開支)后，才能設立和運營這種地上停車位。
開發商有無贈送權利先看物業產權是否移交業主
四川致高守民律師事務所趙軻律師認為，目前成都市的私家汽車占有量已躋身全國三甲，隨著越來越多的人成為有車一族，小區的車位也越發緊張，圍繞著小區停車位而引發的糾紛也越來越多。究竟誰是小區停車位的真正權利主體?業主購買了停車位每月還應不應該繳納停車費?停車位的收益應該歸誰?這都是應該弄清的問題。
對于李先生遭遇的贈送車位一事，趙軻律師認為，按照目前國內的房地產開發管理法規，開發商在開發過程首先要取得開發項目的土地使用權，在房屋建成后，再將房屋的產權轉移給業主，以房屋產權轉移為界限，之前的土地使用權屬于開發商，之后屬于業主共有。因此，開發商在房屋產權轉移之前是可以贈送地面停車位的，并不是無權贈送。但必須明確的是，即使簽訂合同時開發商不是無權贈送，但在產權轉移給購房者之后，開發商的“贈送”在法律上是無法履行的，因此要承擔違約責任。
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