網友咨詢：公攤面積大到底是好事還是壞事？ (2)

2013-05-20 來源：0352房網編輯：紅蘭

　　公攤如何自我推算

　　有不少網友反映，買房前開發商宣傳20%的公攤，往往在交房時變成了25%。別小看了這小小5%的出入，眨眼就是幾萬塊錢打了水漂。公攤能不能在看房時就進行自我推算？

　　自己購買的房子究竟需要承擔多大的公攤,其實是可以自己加以判斷的。由于公攤面積是分攤的共有建筑面積的簡稱,即指各產權共同占有或共同使用的共有建筑面積包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、值班警衛室、為整幢樓服務的公共用房和管理用房的建筑面積、套內與公共建筑之間的分隔墻以及外墻（山墻）、計入套內建筑面積之外的共用墻體面積。

　　簡單的來說，只要注意在購房初期注意對項目進行觀察，同一棟樓是一梯一戶、一梯兩戶還是一梯三戶;單層房子是大還是小;是只有樓梯還是既有樓梯又有電梯，公共設施、走廊有多少……只要購房者注意，雖然不能計算出具體項目的公攤，但完全可以對兩個項目之間的公攤大小進行對比。

　　由于房屋的公攤建筑面積主要涉及的大堂、電梯間、樓梯間、外墻面等因素，剛需在購房時，最好盡可能選擇純住宅小區，以避免大堂造成額外的公攤。而很多樓盤都設計的獨立的單元門廳，也可能提升公攤率0.5—1%。地下室人防設施、用于住戶的設備用房、法規規定的小區配套物業管理用房、居民活動用房等，這一部分面積也會影響1—3%的公攤。

　　最簡單的方法是，購房者可以看看其樓盤的一層有多少住戶，一棟樓有多少層。一個樓盤的分層的住戶越多，勢必得增加電梯的數量，以及公共走廊的長度和面積，這樣公攤面積就會加大：一梯兩戶肯定比兩梯三戶的項目節約公攤。而在電梯數量相同的情況下，小高層肯定比高層公攤要低，一般小高層帶電梯的（1-12層樓）的公攤比例約為20%；而高層純住宅（12層以上）的公攤比例約為25%，今后還可能更高——即將實施的國家新版《住宅設計規范》明確規定：十二層及以上住宅，設置電梯不應少于兩臺，其中應設置一臺可容納擔架的電梯。”很明顯，可容納擔架的電梯占用的面積比普通電梯更大，公攤也會變得更多。

　　公攤并非越小越好

　　公攤面積是建筑面積的一部分，公攤率低意味著購房者得到住宅使用面積大。那么，住宅公攤多少才算合適？

　　據介紹，國家并未針對各種型的建筑公攤系數指標做出硬性規定，并且公攤系數同時受到限高積率、綠化面積等諸多規劃因薄響，因此無法確定具體指標。不過根據建筑工藝和一般的配套要求，高層建筑、多層建筑有著不同的公共面積分攤系數，且大致在某個具體范圍內浮動。一般來說，30層以上高層建筑住宅公攤率不超過25%為宜；18-30層建筑住宅公攤率在17%-20%之間為宜；18 層以下小高層住宅公攤率應當在13%一17%之間；多層建筑住宅公攤率應當在10%-13%之間。

　　“公攤率低的普通住宅適合追求經濟實用的購房者，但對于中高端樓盤而言，公攤率高一點，居住會正適。”某業內人士認為，“合理的公攤率是一個綜合平衡的區間。公攤率過高固然會物不所值，但市民如果過度追求低公攤率，就只有減小配套規模，甚至不做配建了。這也會傷害到住宅自身的品質。”

　　如果將房屋配套用房壓縮到最小，一些公共設施能省則省，這樣雖然公攤會較小，但往往會影響到樓梯的寬度、公共走道、電梯的數量等，住戶的實際使用感受并不一定好;而有的開發商開發的小區配套齊全，將一些休閑、會所等公共用房計入公攤，雖然公攤較大，但也意味著住宅樓的配套設施齊全，這種小區往往整體檔次也較高。

（責任編輯：王紅蘭）