據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》報(bào)道，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年第三季度北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、杭州、成都、沈陽(yáng)、武漢等全國(guó)十個(gè)主要城市的總土地出讓金為1352億元，環(huán)比上漲123.8%，翻了一倍有余。

　　隨著三季度土地市場(chǎng)成交井噴，之前備受約束的央企開(kāi)始按捺不住。保利地產(chǎn)昨天一天就開(kāi)出兩朵花，上午攜手萬(wàn)科拿下長(zhǎng)沙濱江新城B7地塊;下午，旗下保利建錦、信保(天津)股權(quán)投資基金聯(lián)合體經(jīng)過(guò)幾百輪激烈競(jìng)拍后，奪得上海徐匯區(qū)商住辦地塊，成為今年的上海總價(jià)新地王。在三季度全國(guó)土地市場(chǎng)迎來(lái)調(diào)控后供需兩旺的局面下，房?jī)r(jià)連連上漲的勢(shì)頭讓人難以淡定。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭

　　根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)一百個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，今年9月，全國(guó)一百個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格比8月上漲0.17%。盡管漲幅收窄，但已經(jīng)連續(xù)第4個(gè)月環(huán)比上漲。不少大型開(kāi)發(fā)商當(dāng)前進(jìn)入推盤(pán)小高峰，業(yè)內(nèi)也有觀點(diǎn)認(rèn)為目前房?jī)r(jià)處于筑底回穩(wěn)局面，這讓很多購(gòu)房者擔(dān)心，購(gòu)房的最佳時(shí)機(jī)是否已經(jīng)過(guò)去?經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員、上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭評(píng)論此話題。

　　小編：在十一長(zhǎng)假前，保利聯(lián)合首開(kāi)摘得北京土地市場(chǎng)大興生物醫(yī)藥基地的住宅地塊。但是最新公告顯示，公司遭遇了"金"九不金，此前市場(chǎng)對(duì)它的百億銷(xiāo)售預(yù)期落空，而且簽約銷(xiāo)售金額和合約每平方米銷(xiāo)售均價(jià)連續(xù)三個(gè)月下滑。在銷(xiāo)售情況低于預(yù)期的情況下，保利為什么仍然連續(xù)圈地、在土地市場(chǎng)持續(xù)激進(jìn)?

　　楊紅旭：從8月份開(kāi)始，全國(guó)主要城市的成交量有所下滑，但是幅度并不大，與之相適應(yīng)，企業(yè)的銷(xiāo)售也有所盤(pán)整。總體上講，今年二季度以來(lái)，大企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)總體上遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)行業(yè)平均水平。比如保利9月份的銷(xiāo)售面積同比增了33%，即便是相比8月份依然增了4%，但是銷(xiāo)售金額環(huán)比8月份下降了8.5%，說(shuō)明銷(xiāo)售面積總體上還是不錯(cuò)的，只是價(jià)格有所下滑，這也說(shuō)明保利這種大企業(yè)依然是在執(zhí)行以價(jià)換量策略。它拿地主要基于幾個(gè)方面，第一，他們不差錢(qián)，央企背靠大樹(shù)好乘涼，融資比較方便，現(xiàn)在地價(jià)比較低，是拿地的好時(shí)機(jī)。第二，他們對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)的預(yù)期發(fā)生了變化，由年初的悲觀轉(zhuǎn)為現(xiàn)在謹(jǐn)慎樂(lè)觀。第三，現(xiàn)在行業(yè)巨頭競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，針對(duì)行業(yè)排名的第一、第二，尤其是第一這個(gè)位置的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，所以說(shuō)萬(wàn)科現(xiàn)在也比較著急，大幅度去拿地。保利、中海這種所謂的沖刺老大的市場(chǎng)跟隨者們也想通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)拿地再賣(mài)房子，擴(kuò)大市場(chǎng)份額來(lái)樹(shù)立自己在行業(yè)內(nèi)比較有利的競(jìng)爭(zhēng)地位.

　　小編：從您介紹中，我們可以看到總體上這些房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是央企對(duì)于市場(chǎng)還是比較樂(lè)觀的。我們注意到這一次保利拿地的組合中包括了有限合伙形式的房地產(chǎn)私募基金，這在土地市場(chǎng)是很罕見(jiàn)的，怎樣解讀房地產(chǎn)業(yè)這個(gè)新現(xiàn)象?

　　楊紅旭：近幾年以來(lái)，房地產(chǎn)的融資出現(xiàn)了新變化，隨著調(diào)控的逐步深入，銀行的開(kāi)發(fā)貸款是越收越緊，所以逼著很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商被迫擴(kuò)大融資渠道。像房地產(chǎn)信托、私募基金這兩類(lèi)所謂的非銀行類(lèi)的貸款類(lèi)融資發(fā)展的比較快，尤其是私募股權(quán)基金這一塊，而我們之前大部分的私募基金都是幕后英雄，他們只是在企業(yè)需要錢(qián)的時(shí)候把錢(qián)借給企業(yè)，然后他們要求的是固定回報(bào)率。比如這幾年是年回報(bào)率百分之十幾這樣的利率，一般很少有企業(yè)跟開(kāi)發(fā)商去拿地，因?yàn)檫@樣是從幕后走向幕前。我認(rèn)為這次保利跟基金公司一塊兒去拿地說(shuō)明基金由所謂幕后英雄轉(zhuǎn)為幕前，幕前意味著是作為一個(gè)主體去拿地的，也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)將共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共同獲得更高的收益，以前是百分之十幾的收益率，現(xiàn)在可能是百分之二十幾、百分之三十幾項(xiàng)目的盈利率，當(dāng)然也面臨著如果項(xiàng)目遭遇市場(chǎng)的變化，比如市場(chǎng)的下滑低迷，這個(gè)項(xiàng)目可能是不賺錢(qián)甚至賠錢(qián)。所以從中可以發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在房地產(chǎn)私募基金開(kāi)始規(guī)模越來(lái)越大，而且他們的經(jīng)營(yíng)方式由以前的貪圖安穩(wěn)轉(zhuǎn)向更加激進(jìn)的一種模式，這也代表著中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)資本為王的時(shí)代在慢慢的到來(lái)。#p#副標(biāo)題#e#

　　小編：四季度有沒(méi)有可能出現(xiàn)降價(jià)的可能呢?

　　楊紅旭：就過(guò)去的黃金周，十一房產(chǎn)稅推的時(shí)候，各地都發(fā)現(xiàn)了現(xiàn)在房展會(huì)上的一些項(xiàng)目折扣可能還有，但是折扣的幅度比較小了，明顯是小于我們年初第一季度時(shí)的力度，說(shuō)明今年3月份以來(lái)的成交價(jià)逐步攀升，現(xiàn)在資金回籠情況也不錯(cuò)，很多企業(yè)已經(jīng)是渡過(guò)了難關(guān)。這種情況之下，我認(rèn)為四季度整個(gè)企業(yè)促銷(xiāo)讓利的幅度可能會(huì)進(jìn)一步收窄，相比去年四季度和今年第一季度這樣一個(gè)下跌，未來(lái)四季度甚至包括明年上半年，房?jī)r(jià)基本上將企穩(wěn)，大漲的可能性不大，跌的可能性也不大，總體上是一個(gè)先震蕩后爬升的格局。

　　小編：如果從購(gòu)房者角度來(lái)看他們是不是已經(jīng)錯(cuò)過(guò)了最佳的購(gòu)房時(shí)間窗口?

　　楊紅旭：如果僅看市場(chǎng)表現(xiàn)的話確實(shí)是這樣的，我一直認(rèn)為最好的購(gòu)房時(shí)機(jī)可能是在上半年，進(jìn)入下半年以來(lái)，價(jià)格折扣變小，新房、二手房都有提價(jià)的行為，北京可能比較明顯。北京很多項(xiàng)目從年初到現(xiàn)在，上漲20%到30%，上海漲10%-20%，所以我認(rèn)為最好的時(shí)機(jī)已經(jīng)過(guò)了。但是還不能認(rèn)為不能買(mǎi)房了，我倒覺(jué)得是7月份以來(lái)政策反復(fù)的強(qiáng)調(diào)導(dǎo)致市場(chǎng)降溫，導(dǎo)致部分項(xiàng)目重新開(kāi)始促銷(xiāo)，反倒是一個(gè)二次購(gòu)房的時(shí)機(jī)。

　　記者：購(gòu)房者現(xiàn)在要不要出手?

　　楊紅旭：我還是那句話，隨著政策高壓之下的推房量也增加了，尤其是9月份，部分企業(yè)可能為了跑量，尤其大企業(yè)，可能還會(huì)有一些促銷(xiāo)，我認(rèn)為是自主需求購(gòu)房的相對(duì)好的時(shí)機(jī)，因?yàn)楝F(xiàn)在不買(mǎi)房我認(rèn)為到明年上半年的時(shí)候，相比現(xiàn)在我覺(jué)得很多項(xiàng)目?jī)r(jià)格可能還會(huì)有提升，雖然幅度不會(huì)很大，但是對(duì)于其他需求，比如投資投機(jī)類(lèi)的需求，現(xiàn)在我們的投資回報(bào)率已經(jīng)低很多了，沒(méi)有必要冒這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)去投資投機(jī)了，像長(zhǎng)線、做一種資產(chǎn)配置，我認(rèn)為可以考慮投資一些比較好的物業(yè)。