摘要：我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入行業(yè)發(fā)展的下半場(chǎng)。無(wú)論是從需求、供給還是從競(jìng)爭(zhēng)力、利潤(rùn)空間來(lái)看，出現(xiàn)類(lèi)似廈門(mén)階段性“回調(diào)”應(yīng)是大概率事件。要抓住難得的調(diào)控窗口期，加快出臺(tái)和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，進(jìn)而穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)人心

       據(jù)報(bào)道，近日福建省廈門(mén)市出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌、成交慘淡、土地流拍現(xiàn)象，相比于去年3月份的房?jī)r(jià)高峰期，島內(nèi)房?jī)r(jià)普遍下跌。

       數(shù)據(jù)顯示，自2017年年中至今，廈門(mén)二手房房?jī)r(jià)有20%左右的回調(diào)。這說(shuō)明，在房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松的形勢(shì)下，中國(guó)房?jī)r(jià)“只漲不跌”觀點(diǎn)是站不住腳的。筆者認(rèn)為，中央“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”的態(tài)度是明確、清晰的，個(gè)別地方房?jī)r(jià)不再單向上漲或出現(xiàn)下降將不只是個(gè)案。

       正如房?jī)r(jià)上漲一樣，廈門(mén)房?jī)r(jià)下跌也是由多方面因素導(dǎo)致的。從表面來(lái)看，除了限購(gòu)政策以外，地價(jià)下跌直接導(dǎo)致廈門(mén)房?jī)r(jià)下跌。與國(guó)家相關(guān)政策步伐一致，目前廈門(mén)出臺(tái)政策持續(xù)加大土地的供應(yīng)力度，落實(shí)“房住不炒”定位，以穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期。這也導(dǎo)致供給超出預(yù)期，以致土地流拍。可見(jiàn)，有序加大土地供應(yīng)仍是調(diào)控房?jī)r(jià)的“撒手锏”。

        市場(chǎng)規(guī)律告訴我們，供求決定價(jià)格。廈門(mén)房?jī)r(jià)比肩一二線城市，當(dāng)然與超額需求分不開(kāi)。不過(guò)，對(duì)此要作理性分析。統(tǒng)計(jì)資料顯示，2017年廈門(mén)全體居民人均可支配收入46630元，房?jī)r(jià)高峰時(shí)達(dá)每平方米5萬(wàn)元至6萬(wàn)元，這也就意味著一個(gè)廈門(mén)居民一年的收入可能都買(mǎi)不起一平方米房子。這說(shuō)明，廈門(mén)樓市的需求大多數(shù)是由外地投資者的需求構(gòu)成，價(jià)格泡沫嚴(yán)重，但當(dāng)前大多數(shù)投資者都處于觀望期，這正是廈門(mén)此輪房?jī)r(jià)大幅回調(diào)的重要原因。

       無(wú)論是政策調(diào)控升級(jí)，或是市場(chǎng)價(jià)格到了一定高點(diǎn)后的正常回調(diào)，影響房?jī)r(jià)走勢(shì)的一個(gè)核心因素是預(yù)期收益率，而且預(yù)期收益率往往走在實(shí)際影響因素的前面，進(jìn)而造成價(jià)格波動(dòng)。此次中央政治局會(huì)議釋放“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”信號(hào)之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)冷靜了很多。筆者認(rèn)為，短期內(nèi)一些地方的房?jī)r(jià)或出現(xiàn)階段性見(jiàn)頂。

       從政策層面看，短期內(nèi)不可能出現(xiàn)政策松動(dòng)。從日前召開(kāi)的中央政治局會(huì)議可以看出，宏觀環(huán)境雖然寬松，但卻不是大水漫灌，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)定向?qū)捤梢鈭D明顯，意在防止貨幣政策助推房?jī)r(jià)上漲。整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情緒都會(huì)隨著調(diào)控加緊轉(zhuǎn)向理性。

       從行業(yè)發(fā)展周期看，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入行業(yè)發(fā)展的下半場(chǎng)。無(wú)論是從需求、供給還是從競(jìng)爭(zhēng)力、利潤(rùn)空間來(lái)看，出現(xiàn)類(lèi)似廈門(mén)階段性“回調(diào)”應(yīng)是大概率事件。目前，一些城市的房?jī)r(jià)水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出居民可承受范圍，已經(jīng)是不爭(zhēng)的現(xiàn)實(shí)，高位運(yùn)行泡沫明顯。

       有觀點(diǎn)認(rèn)為，如果沒(méi)有形成有力的長(zhǎng)效機(jī)制，中短期之內(nèi)，廈門(mén)等一些城市的房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，甚至在回調(diào)之后還可能反彈。這個(gè)觀點(diǎn)是中肯的。這也啟示有關(guān)方面，要抓住難得的調(diào)控窗口期，加快出臺(tái)和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，進(jìn)而穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)人心。