摘要：投資比例劇增“中國購買”狂掃全球樓市 廣州去年成交超千宗流出資金50億中國人海外置業從美澳加英，向迪拜、塞浦路斯、愛爾蘭等國家擴散。

　　揭秘中國購買

　　當中國人最為迷戀的投資品“房產”被限購以后，一股由中國富豪們掀起的房地產投資颶風更瘋狂席卷全世界，并在剛剛過去的2012年里達到新高峰。投資機構指出，國內的限購政策和物業租金回報率的下降，促成了一個到海外置業的中國軍團。不僅如此，以純投資為目的的海外置業比例急劇上升，已超過移民和留學達到50%。美國有雜志甚至仿造“中國制造”創作了“中國購買”一詞，來形容中國資本正在引發的海外樓市熱潮。

　　只是，這些揮金如土，富有到無視價格的“中國購買”到底是些什么人?而那上百萬甚至上千萬人民幣的房款，又是如何輕松過“關”遠赴重洋的呢?“他一個人就在我手上買了三套房，兒子還在芝加哥買了樓”。馮小姐(化名)是一家海外置業公司廣州分公司的銷售顧問，說話爽快，自信干練，經常在推介會上被客戶圍得連喝水的時間都沒有。“有一次我一上午就賣掉了兩套房子。”她有些得意地告訴記者，那次是他們公司針對美國某度假項目舉辦的推介會，很多同事都沒有簽單，她的業績最好。

　　這個在北京、深圳分公司都呆過的女孩子，對廣州買家也有自己的觀察，“廣州人更挑剔一些，廣州沒有深圳好做，我剛來的時候也覺得奇怪，怎么會這樣?”她后來自己分析原因，發現廣州人的海外關系多，很多人通過親戚朋友直接在海外置業了，根本不需要依靠他們。而深圳是新移民城市，想去海外置業對于很多買家來說，找中介公司是最便捷可行的途徑。

　　馮小姐所在的公司主要代理美國的房產業務，但公司代理的房產只屬于中等檔次，大多數總價在二三十萬美元左右，但也有個別高檔盤。“我遇到過一個客戶，他一個人在我手上買走了三套房子，總價超過了百萬美元。”馮小姐告訴記者，這位客戶是大企業的老板，國內已經有很多套房產了，他的兒子在美國大學畢業后留在了那里工作，“他除了通過我在美國買房外，他兒子自己也在芝加哥買了樓。”馮小姐說，像這樣的客戶她們接觸得比較多，特別是在國內樓市調控政策出臺之后，海外購房的人更多了，“他們基本都去過美國，在國內看到合適的房子一般會讓自己的家人或朋友去現場看一下，然后就簽約了。”

　　海外置業持有的成本高、風險大

　　都說海外置業持有的成本高、風險大，但在很多買家眼里，這些并不能阻擋他們的購房意愿。“其實我們也能感覺到，很多人在海外買房并不寄望于這些房產賺多少錢，只要租金抵得過稅費和保養費用，很多人就覺得賺了。”有業內人士向記者透露，目前海外置業的買家主要有三種類型，一是純投資行為;二是有孩子在國外讀書或準備去國外讀書，在海外置業可以用來自住兼具投資用途;三是以個人或公司名義購買房產，用于資金轉移。

　　“2005年是移民，2007年是留學，這兩年是純投資”。

　　“去年我們公司成交的海外購房實例中，純投資需求已占到五成，比2012年之前的不足兩到三成占比翻番。”2013年1月12日，家葉海外在佛山海外房展會上對南都記者表示。感覺純投資比例上升的不僅僅是廣州家葉。來自香港嘉豫投資的統計也顯示，目前國內以純投資為目的的海外置業比例已達50%。“2005-2006年，廣州人去海外置業基本以移民為主;2007年為子女留學而買房多了起來，因為國外大學基本沒有宿舍，學生以租房為主，所以導致了很多‘以房養學’;2008年金融海嘯后，很多人開始意識到財產應該在全球范圍內布局，由此拉開廣州人在海外投資買房的序幕。尤其這兩年，純投資性購房比例增加特別明顯。”

　　至于原因，家葉海外投資分析師黃弼唯認為，國內的限購政策以及物業租金回報率下降，是海外置業中投資比例上升的主因。“這兩年的樓市調控，使本來沒打算在海外置業的客戶也開始向外投資。”“也有人問我沒有調控會怎樣，我覺得那樣的話海外投資也是一種趨勢。”這扇門關了，就要開啟那扇窗，錢總是要找出路的。

　　胡潤2012年11月發布的一份報告似乎也在證明：目前中國高端消費者中擁有海外資產的比例高達1/3，海外資產占到其總資產的約19%，而海外資產中，房地產是這部分群體最主要的投資領域。轉行一年中介成交30宗，“我們只是小公司，大公司一年做幾百單”行情的確很好，好到中介也紛紛轉行。2012年1月，王先生在廣州關閉和轉讓了此前經營的幾家二手中介門店后，專門成立了一家海外置業的機構。從去年4月至今，王先生的公司已促成約30宗的國外房產交易，成交金額近2億。

　　澳洲大約成交了將近20套，其中一手樓占大部分，都是以純投資為主，平均大約七八十萬澳元(相當于人民幣450萬元至520萬元)/套;美國成交了約八套別墅，以移民自住為主，平均金額150萬美金(約人民幣930萬元以上);英國成交的是學生公寓，有三套，均價在二三十萬英鎊(約300萬元人民幣)。至于傭金，和國內置業相比相對要高一點。“購買美國物業收取的傭金一般在4個點，澳洲也是，英國則比較靈活，低的只收1點多，高的亦收五六個點。”在算賬時，王先生笑稱自己只是個小公司，小打小鬧而已，大一點的公司一年可做幾百單。

　　據相關機構統計，除了高力國際、第一太平戴維斯等大型中介機構以外，廣州目前經營海外房產稍有規模的公司還有家葉、環球、新地、奧星、美亞、邦拓、和燕等近10家。而據南都記者側面了解，以廣州某大型海外置業機構為例，該公司2012年廣東省內交易約200套，成交總金額約10億人民幣。其中，廣州占比五成以上。據家葉海外統計，廣州2012年去海外置業的人數環比增加約60%。

　　有業內人士保守估計，廣州2012年海外交易至少有1000套，涉及總金額約50億人民幣。事實上，在限購政策持續的大背景下，經過中介搭橋牽線來中國淘金的海外項目，并不僅僅局限于廣州，從北京、上海、深圳等一線城市到其他二三線城市，都有海外項目的身影。在北京、上海去年的秋季房展會上，海外參展商多達100多家。

　　中國人購房的足跡可謂遍布全球

　　有業內人士指出，中國調控樓市政策擠出的投資資金，預計超過4000億元。其中流向海外樓市的數量比較龐大。橫掃美澳加英法　連塞浦路斯都猛增。“針對這些純投資性的買家，我們樓盤的推廣策略倒是從往年突出周邊學校資源，轉而變成直接計算投資回報率。”家葉海外投資分析師黃弼唯表示。

　　當然，推薦投資的國家和產品也更加廣泛。從澳大利亞、加拿大、英國、美國，到新西蘭、迪拜、塞浦路斯;從學位房到酒店式公寓，從市區地鐵房到郊區大別墅，應有盡有。不過，他告訴南都記者，去年的成交顯示，廣州人似乎更喜歡投資澳洲、加拿大、美國。其中，澳洲和加拿大增加明顯，增幅超過70%。另外，塞浦路斯置業人數也增加不少。

　　黃弼唯分析，廣州人之所以熱衷在澳洲買房，一方面是因為澳洲的總房價不高，200萬人民幣的房處處可見;另一方面是因為澳洲房地產市場相對穩定，租金一般可達5%。“澳洲的房是永久產權，若想移民，買房還可以加分。”澳大利亞贏家房地產開發有限公司董事長程喆這樣形容內地人購買熱度，“澳洲的外國人基本不買房，它們的房子90%是華人在買，而華人中有40%至50%是大陸人，我們在澳洲開發的項目買家也基本都是華人。”

　　而在其他國家買房，黃弼唯直言不諱，在英國、美國買房子，總房款太高，而且風險相對較大，尤其是美國，經過2008年的金融風暴之后，海外人士在美國買房是無法貸款的，再加上資金轉向海外受限，所以限制了相當一部分人到美國置業。

　　廣州的中介不愿做美國市場，并不代表國人在美國投資不多。相反，來自全美房地產經紀人協會的數據顯示，自2011年以來中國內地和香港買家成為購買美國房產的第二大外國買家群體，去年交易額達90億美元，僅次于加拿大，比2011年的73億美元高23%，比2010年的48億美元高88%。來自中國的買家占美國外籍購房比例由2007年的5%一路飆升到10%左右。

　　此外，英國和加拿大等國也是中國買家比較集中的地方。第一太平戴維斯所發布的一份報告顯示，英國的一些樓盤中，包括中國在內的亞洲買家占比在30%-45%之間，高力國際公布的一份調查數據則顯示，在英國倫敦，市中心的新建物業中，近兩成由中國內地和香港買家購入。

　　記者采訪了解到，中國人在新加坡置業的購買力近年來逐漸增強。新加坡市區重建局的統計情況顯示，2009年，中國內地購房者在新加坡私宅外籍買家的比例尚在第三位;在2010時，升至第二位;到了2011年上半年，中國內地購房者首次超過印度尼西亞，成為新加坡私人住宅第一大外籍買家。“在新加坡，大約有30%左右的豪宅被中國人買走，中國人已超越印度尼西亞人和馬來西亞人，成為新加坡豪宅的第一外籍買家。”世邦魏理仕有關專家介紹。

　　2 0 11年以來中國內地和香港買家成為購買美國房產的第二大外國群體，去年交易額達9 0億美元。

　　“澳洲的外國人基本不買房，它們的房子9 0 %是華人在買，而華人中有4 0 %至50 %是大陸人。”

　　塞浦路斯商業、工業和旅游部長西利基奧蒂斯表示，中國人對于購買塞浦路斯房地產的興趣正推動當地建筑業的復興。

　　目前中國高端消費者中擁有海外資產的比例高達1/3，海外資產占其總資產約19%，而海外房產是最主要的投資領域。