京城鄉一體化進入深水區 將擴大集體用地流轉試點
發布時間：2014-02-17 來源：0352房網 編輯：張曉波
摘要：作為特大型城市，北京一直將加快推進城鄉一體化作為建設具有中國特色世界城市的發力點之一。2月12日，北京召開市委常委會，再次研究全面深化改革加快推進城鄉發展一體化等工作。會議強調，“以提高農村資源要素的配置效率為導向，深入推進‘新三起來’”。破解城鄉二元結構、優化資源配置、促進城鄉互動、加強鄉鎮統籌、盤活存量、扎實穩妥推進農村土地有序流轉……今年北京的城鄉一體化將進入“深水區”。
通州臺湖今年計劃出讓約315萬平方米土地
實施統籌利用農村集體建設用地試點工作，是破解首都城鄉一體化建設難題、推進城鄉一體化發展的重要舉措。
臺湖鎮是北京市“鄉鎮統籌利用村集體建設用地試點”。該鎮一直在探索統籌利用好農村集體建設用地，進一步實現產業升級、農民增收和環境改善。
臺湖鎮位于北京市東南部、通州區西南部。全鎮共轄46個行政村，鎮域面積81.5平方公里。目前臺湖鎮有三個產業發展平臺，已建成的中關村光機電一體化產業基地、星湖工業園區和正在開發的環渤海高端總部基地，共占地28平方公里。
據了解，今年通州區臺湖鎮土地一級開發的進程將進一步加快，將啟動外六村非
住宅搬遷工作，多途徑解決耕地占補平衡指標問題，為環渤海高端總部基地發展積聚空間。同時，盡快完成拆遷掃尾工作，實現上市地塊場清地平，為上市奠定基礎。積極做好上市地塊與已簽約企業和意向企業項目設計方案的對接工作，確保已落地項目如期順利開工建設，促進其他簽約項目實現拿地。
此外，臺湖鎮還將推進各項手續辦理，加快土地上市步伐，2014年，臺湖全鎮計劃出讓土地建筑面積為315.8萬平方米。適時啟動丁、白、馬三村的拆遷工作。
在推進城鄉一體化中，臺湖鎮以鎮政府所在地為中心推進中心鎮開發，總面積4平方公里，協調居住、產業、公共服務等功能，以此帶動鎮域東部地區的城鎮化發展。
按照計劃，臺湖鎮今年將加速推進優化產業結構。其中，將深入推進都市型現代農業建設，大力促進金福藝農植物工廠等重點項目建設；優化工業結構，吸引高科技企業落地新華聯民企總部基地、蘭格加華產業園、臺銘國際企業花園等項目開展招商引資工作；加大對鎮域內各總部集群項目入駐企業的協調力度，促進盡快在鎮內實現注冊完稅，使總部集群項目盡快成為新的經濟增長點；確保首開萬科、世紀鴻、東亞新華等已落地項目盡快開工建設等。
豐臺城鄉接合部 由引資轉向選資
豐臺是典型的城鄉接合部地區。2010年，北京確定了50個重點村改造
工程，其中豐臺就有8個。來自豐臺區的
數據顯示，目前，8個重點村回遷房全部開工，累計竣工145萬平方米，4個村實現回遷；夏家胡同項目實現入市交易，完成100公頃土地入市準備。
今年豐臺區計劃實現回遷房新竣工25萬平方米，累計實現竣工面積170萬平方米，達到總建設面積的80%；小瓦窯、周莊子等4個村實現回遷。
實現了農民“上樓”并不是城鎮化的全部，在城鄉一體化中，如何解決產業“小散低弱”的問題？北京商報記者注意到，豐臺的城鄉接合部地區產業正呈現“低退高進”的態勢。豐臺加大了農村低端產業退出力度，明確要求城鄉接合部地區禁止新建低端
市場，低端產業只減不增。2011、2012年共退出38家，2013年已退出25家，未來三年還將陸續退出53家。
在清退的同時，為了促進城鄉接合部地區農村產業升級結構
調整，豐臺區抬高了入駐門檻，建立農村地區產業項目準入機制，按照豐臺區產業發展
規劃和重點功能區布局，促進農村產業向高收益、低能耗方向發展，引導形成主導產業和實體經濟。
據豐臺區農工委書記、農委主任肖文燕介紹，準入標準制訂，對農村集體產業管理由項目管理向準入管理轉變，從鼓勵、限制和淘汰三個方面規范農村地區產業項目管理，避免引入不符合區域發展定位的產業項目。
據統計，2013年全年引進企業672家，其中，千萬元以上企業71家，億元以上企業7家。
值得一提的是，為了實現農村土地有效流轉，盧溝橋鄉統籌鄉域集體土地資源，將位于鄉域東部麗澤核心地帶原C9地塊的14.39公頃綠地指標與鄉域西部郭莊子、大瓦窯兩個村部分集體產業用地約16.1公頃進行了置換，把原本分散的集體建設用地集中到優勢區位, 同時實力較強的集體經濟組織參與進來，共同建設集高檔辦公、購物、餐飲、影視、休閑娛樂于一體，具有國際化元素的城市綜合體，立足麗澤、服務麗澤，主動為功能區配套，既提升了土
地價值，又保留了農村集體經濟組織的所有權。
集體建設用地經營權流轉 北京今年將擴大試點
除了大興區的西紅門鎮、海淀區的東升鎮，今年北京集體建設用地經營權流轉的試點范圍將擴大，初步計劃將選擇5個遠郊區縣的6個鄉。同時，今年北京在“統籌城鄉接合部地區”中要做的第一件事是50個重點村的后續建設，其將加快完成。
2014年的北京市政府工作報告中提出：積極穩妥推進農村城鎮化。堅持以人為核心，統籌城鄉接合部地區、小城鎮和新型農村社區建設。做好50個重點村后續建設發展，深化第一道綠化隔離地區6個鄉鎮城市化建設試點，并逐步推開。加強鄉鎮統籌，以盤活存量為主，提高建設用地集約化水平，力爭4-5年明顯改善城鄉接合部地區面貌。梯次推進小城鎮建設，鼓勵與大型企業、高校對接共建，大力發展特色產業，促進農村人口就近城鎮化。
2010年，北京市全面啟動了50個重點村的改造建設。這50個村分布在北京9個區33個鄉鎮街道，38個在規劃中心城區，12個在規劃新城地區，涉及戶籍人口21.4萬人，流動人口超過100萬。
去年發布的《社會建設藍皮書（2013）》指出，2012年北京基本完成了對50個重點城中村的舊村改造，“一村一策”的改造方式標志著北京城鄉接合部的發展進入到城市化。“人口倒掛”的特征使得“城中村”改造面臨雙重挑戰，一方面是“本地人”的市民化問題，另一方面是大量“外地人”的服務管理問題。藍皮書認為，解決前者的關鍵在于推進經濟和文化等方面對原村民的引導，使他們成為適應城市生活方式的“新市民”；而解決后者的關鍵則在于給予外來人口一定的生存空間，并積極推進對外來人口的服務與管理。
據了解，北京市目前正在開展三項工作為農村土地改革打基礎：編制農村集體建設用地規劃；搭建農村用地交易平臺；集體建設用地確權登記頒證。
集體土地流轉要謹慎探索
農村的城鎮化不是簡單地讓農民從平房搬進樓房、由農業戶籍轉為城市戶籍，更要保障農民就業有崗位、增收有資產、生活有保障、服務有組織。
農村地區的城鎮化必會改變農民的生活方式。首先，農民的收入也由以前的農業耕種變為上班拿工資；其次，農民獲取生活資料也將在超市等生活、商業設施中實現。這就需要農村地區在城鎮化建設時必須考慮商業和生活服務配套等。
目前，我國在
政策層面也在積極探索保障農民的利益：與城市居民享有同等的如醫療、教育、社會保障等政府公共服務配套。
另一個層面，小城鎮要保持可持續發展，和城市副中心、新城一樣，也需要強有力的經濟和產業支撐。例如，歐洲的一些小城鎮，生活在那里的人不出小鎮就能滿足居住、就業、醫療、教育等需求。
在我國農村城鎮化過程中，我認為核心問題還是土地問題。農村的土地所有權是集體性質。如何在不改變土地所有權的前提下實現鄉域內土地資源價值的最優化，同時又兼顧壯大集體經濟組織實力，保障農民的長期利益，最終實現國家、集體、個人多贏的良好效果這需要謹慎探索，因為它涉及到了農民的切身利益。
值得注意的是，在集體土地流轉集中的過程中，要嚴防有實力的大財團、
投資者圈地，最大程度地實現集體土地保值、增值，保障農民的合法權益。
