摘要：據媒體報道,封閉式
房地產基金的生命期限普遍為8年,世邦魏理仕預計2013年至2016年,約有84只亞太基金將面臨到期,而到期日將集中出現于2015-2016年。
2005-2008年為房地產
融資和
投資的全盛時期。世邦魏理仕
數據顯示,在此期間,亞太地區的私募房地產基金募集了約910億美元,幾乎是之后四年(2009-2012年)募集的總資金320億美元的3倍。2005-2008年募集的資金,大量流入了亞太房地產直接投資
市場,當時的投資金額為歷史高位;僅2007年,私募房地產基金就收購了價值320億美元的資產。
當時,這些基金專注于投機性的風險投資,偏好亞太地區主要市場的資產,尤其是澳大利亞、日本和中國,這些地區的資產價值在全球金融危機爆發后即受到影響。世邦魏理仕統計的亞太區所有資產類別資產價值指數于2009年第二季度同比下降20%,同期日本的資產價值下跌近40%,澳大利亞下降約20%。雖然資產價值后期出現反彈,但一些市場始終低于全球金融危機前的水平。
依照典型的8年投資周期,世邦魏理仕預計2013-2016年間將有84只基金到期。分析顯示,2015-2016年基金到期潮將達到頂峰,屆時將有大約50只基金,總值達400億美元的資產到期。
基于基金到期高峰的資產出售規模和當前的投資市場容量,世邦魏理仕估計2015-2016年到期的封閉式基金沽售所釋放出的資產只有75%左右能被市場吸收。不過,該評估受多種因素影響,包括持續的投資者情緒、資金募集環境以及機構投資者的加入等。同時,投資組合的地域和質量不同,基金沽售資產所遇到的挑戰程度也會不同。
據世邦魏理仕研究表明,未來兩年基金到期帶來的潛在流動資產金額與市場吸收能力之間的差距約為100億美元。不過,世邦魏理仕認為潛在的基金到期潮不會對亞太區的
房地產市場造成巨大沖擊。
德信資本董事長陳義楓在“2014德信資本房地產金融高峰
論壇”上表示,房地產基金面臨長周期的基本特征是行業分化加劇,行業整合在提速。房地產基金可以扶強汰弱,深度介入并購當中去。
2014年以來中國房地產并購基金的發展在加速。據清科集團旗下私募通統計,2014年上半年中國并購市場完成的784起并購交易,并購案例數方面,房地產以91起交易、占比11.6%的成績穩居第一;從并購金額方面分析,房地產行業排名第二,本期共產生交易金額78.81億美元,占全部交易總額的15.4%。
陳義楓認為,房地產行業正在進入存量時代,未來中國的
新房竣工面積、
銷售面積非常難以突破2013年的峰值,今后增量很難跨越,可是存量永遠是增加的,并購因此成為永恒的主題。
